写在前面的话：唯审时度势方能春暖花开谨呈：淄博远景房地产开发有限责任公司引言：定位先行本报告依托于目前淄博房地产真实、客观的市场情况，项目地块的基本概况，以及建华置业对未来市场的研判，旨在为本案找出合理市场定位，并提供充足依据，以精准的市场定位为基础平台，为本案的顺利销售执行运作做好基础准备。宏观大势：本案的市场环境分析新国10条调控政策解读新政出台起因：1、2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，环比上涨1.1%；市场无视政策调控，房价呈现持续上涨态势；2、“两会”刚召开完，地王再出，高价地从一线城市向二三线城市蔓延，房价上涨预期加剧；与今年房地产政策调控的稳定市场预期目标背道而驰；3、去年房地产市场销售强力回暖，开发放缓，导致今年上半年供应持续偏紧，而累积的刚性需求旺盛，支撑房价持续向上攀升；4、5月前后是楼市传统的销售旺季，在目前这样的供需状况、市场预期下，容易引起房价再次飙升，增加调控的难度。宏观大势：新国10条调控政策解读政策要点细读：1、二套房贷规定史上最严厉贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；2、严厉打击投机炒房商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；3、首次打击异地炒房对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4、税收工具正在成为房价调控的另一杀手锏5、房地产开发企业购地和融资受到严格监管6、清理预售房源打击捂盘惜售宏观大势：新国10条调控政策解读政策对市场影响：1、对市场影响：银行快速反应，政策调控不留缓冲期，市场预期将快速改变。2、对市场影响：提高入市门槛，二套房需求将受到抑制，市场上观望盛行。3、对市场影响：整体购房需求大幅下降，观望产生，需求压抑。4、对市场影响：豪宅、自住中小户型、商用物业、中心区地段物业均受影响。由此可见，本轮调控的要点是：规避银行信贷风险，增加市场供应量，打击各种形式的炒房，捂盘，屯地现象。控制房价的过快上涨，稳定行业发展。小结：综上建华认为：1.此轮的宏观政策为调控性平抑住房价格，对二套及以上投资性购房，异地购房等的抑制和打压指向明显。整体购房需求大幅下降，观望产生，需求压抑，除个别楼盘，淄博及山东市场甚至全国市场整体下滑趋势明显。2.结合本案，鉴于并不乐观的市场大环境，以及项目目前现状。建华认为：唯有突出产品包装营销体验，突出产品性价比，彰显开发商品牌实力，严格控制推售策略，才能在严酷的市场大环境及诸多不利因素条件下，独树一帜，冲击营销目标。政策面引导市场整体下滑，项目全新包装上市。淄博玉城项目定位及营销推广报告报告提纲玉城制作之卖点挖掘玉城制作之项目定位玉城制作之项目推广玉城制作之平面表现玉城制作之销售执行11项目分析与核心卖点七大核心卖点描述该地块处于西北居住生活区，但地块面积规模不大地块位置：中润大道与西八路交汇处地块现状：?现正在施工挖土?总体来看，地块形状规则，四周道路畅通，有利于开发布局地块四至：?东：规划居住区道路?西：西八路项目经济指标?建设用地面积71458.3㎡南：中润大道容积率1.10?北：南营路总建筑面积78374.1地块交通环境?区内以济青高速公路、魏北路、开发区中路、309国道为主的南北纵穿的城市交通网已建成?世纪路（太平路至中润大道）全长4400米进行升级改造西北新区?交通网络发达，形成系统性的路网项目周边配套：短期内项目周边购物、休闲、娱乐、餐饮等尚未真正成熟，局势很快改观■配套：规划中的政务中心、市政公园、文化广场、祥瑞园小学世纪花园小学淄博市职业病体育中心新玛特防治医院■学校：南营中学，祥瑞园小学，距理工大学，实验中学10分车程实验中学世纪花园幼儿园民政局行政执法局■商业：准备建的泛华商业广场项目、佳世客超市等■政府机关：淄博市第一综合办淄博市市直机关幼儿园公楼、第二综合办公楼等公交理工大学龙泰苑分部市直机关第二综合办公楼SOWT分析优势劣势机会竞争地块完整，北区紧邻远景花园西、南双向绿化带下半年淄博房政新可塑性强，独立普宅一期，二期局抬高并隔离，平地政出台尚不明朗，性强；西侧景观部有安置房，西侧做坡地和台地处理新区价值透支明显主干、南侧毗邻高压线，南侧距离，确保高档社区纯，城市别墅竞争趋主干较近粹纯净独立品质烈，周边配套尚不城市主干，外向景观及交通质地完备优越，产品的稀缺性综上所述建华认为（一）城市中心，天赋宝地城市发展战略核心，立足行政门户，尽揽城市中心绝佳资源远景·玉城问鼎淄博新城中央，城市“地王”将成城市“地标”！张店城区价值提炼：项目处于淄博新区价值倍增式发展的核心张店区城区规划概念图中润大道世西纪八路路按照淄博市的规划，中心城区将发展西、北，重点是建设淄博以西八路为纵向主轴的新城区以世纪路为纵向主轴的新老城区分界新城区，从而在该区域建成凸显全市现代化建设水平的标志区张店区的配套环境在山东省各区县中更是名列前茅。淄博市有三个五星级酒店，七个四星级酒店和21个三星级酒店可供选择鎏金建筑，时代华光融会中国典雅与美国开放的新古典草原建筑风格，以现代主义建筑美学观淋漓尽致地诠释国际化的奢华与经典，给人以强烈的感官震撼。建筑具有前瞻性?坡度屋顶，顺势而下?大小一致的落地大窗与横向涂料梁线形成鲜明的对比；?外立面石材，考究用材；?通过高耸的建筑外立面和带有强烈金属质感的建筑材料，彰显都市感和现代感。?三层立体空间花园，彰显富贵?“退台式电梯花园洋房”----每个单元都拥有精致的花园和露台；带电梯设计，提供舒适性。?赠送的200平米超大庭院，大大拓展了居住生活空间。?充分考虑了入户花园、玄关、主卧套等人性化设计。?顶层复式是采用了步入式飘窗的。它的起居室不是挑空而是顶板上抬，使得客厅层高3米6，其上部是一个今后可封的露台。为了业主封得方便，还专门结合外立面考虑了将可封处的外墙也做起来，今后业主只需把顶一盖、把窗一装就是一个完整的超南房间了。中西园林，章法天成集古今中西造园手法之大成，师法自然，营造兼具自然美与形式美的立体生态景致，观物取象，游心造境。生态化?高达58.7%的绿化率?自然为主，绿量充沛?台地遍布，与人造水景观相互交融?大乔木、小乔木、灌木，地被等多层次的绿化?给汽车一个绿色的家——车辆人流分行系统人性化?运用不同的建筑符号与景观小品，归属感（雕塑、精神堡垒、背景墙）标准入户设计，营造交流空间，增强邻里感情?大面积绿地种植，减少硬质铺装带来的生硬感?生长在绿色里的样板房人文化?现代、大气?圆环加曲线的设计和空间的收放，增添韵律感和自然美?“重拾童年记忆”景观小品的营造?璀璨的灯光，营造强烈缤纷都市感?社区内部和社区之间的公共空间（里弄邻里空间、庭院设计）为客户充分提供了交往空间。奢适尺度，大宅风范遵循奢适阶层的居住哲学，以大尺度和大气度演绎家族传承与大宅生活，举城罕见，大宅风范朗朗流露。底层和顶层附加值增高一层带庭院，顶层复式；顶层复式私密性高。星级会所，名仕沙龙超豪华名流会所，缔造属于财智阶层的私属生活圈，考究、人性化的尊崇享受，演绎传世生活的张与驰。客户需求玉城服务运动会所现代的节奏、健康的生活的运?运动健身：双泳池（室外、室外）、乒乓球、台球、阅览动中心室、KTV、健身等（室内）等——生命在于运动私人会所对于中高端商务人士招待亲朋?红酒吧、酒窖、天体SPA、高档餐厅、KTV、多功能会议厅等好友的固定场所丰盛配套，繁华之首位居城市中央，领略盛世繁华，人文资源和自然景观同步璀璨，丰盛生活近在咫尺，熟地气旺，领地耀人！项目相关的淄博新区配套整合：整合周边一级优质生活资源政务中心位于山淄博新今年下半年长途客运站已在西边修建，在世纪东省的区是城路南首也要修建青年公园，距离植物园很近规划全国性市重要的2010工业科CLD年中技研发（中央心城、居住区区城生产及域）集行政市人营运中体育公园、文教口达心,、科技到行政与和高端52万商业金住宅等人淄博新区客运中心位于国道309与西九路交叉口的东南角融服务功能于中心一体新玛特购物广场山东理工大学淄博实验中学张店区人民医院金牌物业，以您为尊万厦物业服务入主，为业主奉献真正专业、贴心、现代化的全能管家服务，以贵宾礼遇犒赏巅峰人生。项目七大核心描述实际上反映的是远景的产品开发过程，是以兼收并蓄的思路，抱有敢为天下先的新锐进取心，在和而不同的理念引导下，用建筑刻画着自己的文化坐标。玉城要做的，不是过去以地段立足的普通型高尚住宅项目，而是一个全面升级换代的产品，是一个以综合素质、居住品味、人文氛围取胜的特色高尚住宅区！并将高尚住宅与高尚环境紧密结合在一起的新一代高尚住宅产品。人的居住，不仅需要一个地理上的坐标，更要在文化上拥有一个刻度。失去了文化上的刻度，就等于失去了一半的财富。22项目定位项目整体定位//项目客项目客群群定位定位//项目市场项目市场形象形象定位定位名尚城市广场：却多了一份城市的喧闹玉城之前，淄博没有花园洋房都市名苑：有的只是花园洋房的建筑玉城之后，淄博新一代GardenHouse淄建博筑是首自然席的，赖要特成风为格自作然品的一部分坡地布局新古典风格立面低密度社区立体绿化空间大宅空间大开大阖的情景院落布局建筑的“静”界……空间的静界……风景的静界……生活的静界……静静住住区：新城区：新城静静住住区区静静规划：规划：亲亲近近自然自然、、贴贴近地近地面面静静规划规划静静建建筑筑：纯：纯静静色色,,静材静材质质静静空间空间：：家与自然家与自然的的接触接触静静界界静静景观：景观：合合围围城市绿化带城市绿化带品品牌牌科科学筑家学筑家：：创创新新