中央商务运动区泰达新城青城山项目规划概念思考2007.10.13.成都目录一∣项目解构二∣客户圈层三∣需求—功能四∣理念—定位五∣规划项目解构?项目地块位置大成都都市圈，半小时车程大成都第一圈层大成都第二圈层?城市环境解构----成都，西部软件产业之都中国的休闲之都都江堰,产业重点：着力打造青城山软件产业基地旅游重点：强化打造国际一流旅游目的地?地域文化解构成都，休闲文化都江堰,水文化,道文化?地块地段解构项目地段为青城山镇发展区域。项目地处城市大旅游最重要的“成都-青城山-都江堰干线”上。项目地域是成都软件信息技术三大基地之一?宗地“政治”属性解构研发社区研发：高新技术行业、创意行业、智力行业。。。创造型经济社区：集合、聚落。。。创造空间?宗地物理属性解构解构“产品”属性：产品类型用地条件：共540亩独栋办公集成区研发园区、180亩，0.8、9.6万㎡独栋酒店、产权公寓、商商业园区、180亩，0.8、9.6万业、会议中心融合区㎡住宅园区、180亩，0.6、7.2万别墅、花园洋房㎡?市场（供方）环境解构项目用地东软基地106省道西南电子科大研发基地中漫集团：研发基地、动漫城、游乐园东软园区中唱集团：影视城、学院五星级豪生大酒店金都集团五星级酒店、兰元集团超五星级酒店等大量的住宅用地等待放量。。。。东软大道?市场（需方）环境解构除住宅市场相对成熟，商业（写字楼及酒店、商铺）市场未成气候　　都江堰虽为旅游热点，由于处于九寨沟与峨嵋山两大旅游高地中间，其当基本上都属于旅游中转站性质，决定了商业地产有一定的限制，必须把握本地客群的需求与旅游客群的潜在需求。大成都存在大量的休闲需求客户圈层PART1项目由于位置及所处环境带来的价值?项目的价值区域性质与功能定位成都西北部经济重镇国际休闲度假旅游区成都中心城市卫星城新兴产业人才聚集地休闲旅游与商务价值PART2因为项目价值所能吸纳的客群及特征?大成都客群成都外泛成都核心成都大成都第一圈层大成都第二圈层?客群特征1都市休闲人群厌倦城市喧嚣，向喜欢具有良好商往桃花源式的世外务氛围，体现身净地份又贴近自然的具备值得逛并留得2旅游客群可以完全身心放客群客群住的全新旅游产业松的空间链，并具备短期度4商务人群假功能给工作与生活带来便利，又能很好的享受，居家的温暖区域生活人群3需求—功能?客群共性研究?田园式阳光生活都市休闲人群–阳光足，–绿地大旅游人群–风景好–设施全–可以自由放松漫步商务人群?时尚健康生活形态–超越目前农家乐休闲环境与层次的区域生活人群更高时尚、健康形态–更高的服务要求、更高的身心放松与身份维护，更广泛的共同品味场所的提供与认同。两个核心追求：维护目前身份的优越性；来此不光是要释放身心、呼吸空气，还要许多消费便利．?需求功能综述?田园风格绿地环绕能放松身心的地方是?休闲空间运动设施?中产情调符合他们品位的地方?时尚品质?配套完善方便消费的地方?娱乐完善理念—定位PART1项目整体定位及演绎?项目理念定位模式文化与城市背景项目价值需求功能客户圈层各功能版块的融合定位理念？从文化与城市背景出发结合项目价值、客户圈层、与需求功能以及各功能版块的融合形成项目独有的、具影响力与震撼力的项目定位与理念。?项目整体定位世界双文化遗产下的中央商务运动区（ICSD）[（ICSD），即互动中央商务运动区。具有环境轻松的办公室、生态化的环境、极富休闲的运动设施，有效的商务氛围，还有住宅内更隐私的空间等诸多优点]立足于大成都的商务交流与休闲运动的圈层需求满足更高层次的商务休闲、商务交流、商务沟通空间与平台满足于更高层的休闲运动、生态居住、都市与自然环境的共生打造全力吸纳大成都客群与国际辐射能量的全新区域核心?项目定位演绎?休闲运动运动=不会过时=时尚潮流的词汇运动=健康=家庭幸福=充电=工作成功运动=向上精神=提升生活品质运动=不分贵贱=人人需要?商务旅游?商务＝商务的外交融空间?商务＝商务休闲＝商务人士的放松空间＝压力释放空间?商务＝休闲旅游产品的商业交易平台?项目定位演绎中央商务运动区：升级体育商业地产的产品模式实现新的产业结合：商务休闲产业与运动产业交融共生，?产生运动与商务巨大集群效应，引导整个大成都都市圈以及区域旅游居住人群的休闲、度假、娱乐、养生、运动、集训……?将健康项目规划与休闲升级为休闲度假、商务消费、康体养生、体育博览中心、体娱文化教育中心等多产业。运动、休闲是一种消费潮流，也是时尚的话题与社会行为．?时尚与潮流?项目定位选择——核心价值自然环境休闲环境轻松、自由核心价值：运动+健休闲设施休闲价值健康、活力康活力+时精美化时尚业态尚国际化潮流、自豪、满足时代感?产品定位水动力·网格·集城[水动力：尊重都江堰水文化的特点，以水为社区规划与发展的源动力，形成以水文化为脉络新的规划格局][网格：IT领域术语，意为资源共享．项目的文化资源、产业资源、商务资源、休闲资源、客户资源、景观资源实现全天候共享；][集城：模糊三者界限，取各之一主体部分，集合为复合模块，构成一个复合社区，作为项目的主体形象和场特征]PART2项目分区域功能定位A、商业园区?商业园区市场定位ＲＢＤ　　ＲＢＤ是RecreationalBusinessDistrict的缩写，中文译为“休闲商业区”，也可以译为“游憩商务区”或“旅游商业区”。???　集中布置酒店、娱乐业、新奇特品和礼品商店的街区,城市中以游憩与商业服务为主的各种设施(旅游、购物、饮食、娱乐、文化、交往、健身等)集聚的特定区域,是游憩与商业结合的产物,是城市游憩系统的重要组成部分。?商业园区特点依托都江堰较为强势的人文或自然资源，由都江堰传统休闲、旅游行为提升形成项目核心优势，同时形成项目休闲、旅游高度商业化的特点。考量：一方面，满足外地游客和大成都休闲日益复杂的旅游、休闲和商业需求，另一方面，也以旅游资源为核心，集合和提升本地居民的商业消费需求。?商业园区产品定位院落集城式酒店MALL星级独栋酒店＆低层院落式酒店公寓＆酒店功能配套＆服务式公寓＆配套特质渗透性组团把酒店的功能大大扩张，形成现代酒店无所不能的发展--以住客的餐饮、旅行、商务、会议、休闲、度假等功能为基础，实现跨越，成为一般都江堰城市商务、休闲、娱乐、聚会、会议、活动的公共空间。形成“小客房”和“大会议”、“大餐饮”、“大娱乐”、“大休闲”等相结合的创新型酒店模式，最后成为成为在中国相当影响力的“酒店MALL”--以酒店为基础，“休闲MALL”。?商业园区各产品组合分类阐述●主题景观酒店（主楼，景观酒店）酒店公寓其中设计景观酒店吸引眼球，其中设置餐饮娱乐会议中心，酒店客房以高端商务客房总裁套房为主。平均建筑面积80平米。套数30-50套（间）。●院落式酒店公寓（附楼，经营主打产品）田园式、院落式，多栋低层建筑，户型设计多为一房一厅，两房两厅，并设计部分功能型户型，三房两厅平均建面80-90平米。户数200-250套。●住宅可以加如服务型套餐●商业为酒店或整个产品的角色配套，交流平台，主题（动漫）式酒吧街。?酒店及公寓的相关研究经过研究产权式酒店由于受到种种政策的影响基本不具备开发优势，从而产权自持出售经营权或整体出售产权成为本案商业园区居住产品运营出路。详见《产权酒店及公寓专题研究》链接?酒店ＭＡＬＬ客群及需求旅游游客特征以观光、休闲、度假为目的的游客需求观光游客商业需求为：夜间娱乐、小超市购物、旅游纪念品购物等；休闲度假游客商业需求为：白天休闲、夜间娱乐、特色餐饮等?酒店ＭＡＬＬ客群及需求公商务旅行者特征出差游客需求身份档次、客房接待功能、公共接待空间、商务休闲等?酒店ＭＡＬＬ客群及需求本地公商务接待特征本地公务商务接待客户需求本地接待一般不用客房或为贵宾配套用的少量钟点房，以对公共空间的使用为主，主要需求包括会见厅、中小会议室、工作型商务套间、包间餐饮、夜间休闲娱乐。?酒店ＭＡＬＬ客群及需求跨区域会议活动特征分为会议型、会展型、交易型三大类别需求大型会议厅、展览厅、交易方便性、多种会议室配套、宴会餐饮、夜间娱乐、休闲游乐丰富性等?酒店ＭＡＬＬ客群及需求本地会议活动特征本地公务商务活动，包括新闻发布会、时尚表演与传播活动、研讨会、评审会、论证会等，一般可分为封闭型会议与以传播为导向的活动两大类。还包括本地休闲机构组织的联谊会、员工休闲娱乐活动等需求具备好的传播服务基础，而且提供对表演性活动的基础支撑，酒店品位时尚化强。?酒店ＭＡＬＬ客群及需求私人群体活动特征私人群体活动是指由私人民间发起组织的活动，包括婚庆婚宴、寿庆寿宴、满月酒、生日Party、同学聚会等需求对服务要求比较高，要求餐饮娱乐结合、多种消费方式结合?酒店ＭＡＬＬ客群及需求私密生活特征这类消费包括私密商务开房、私密约会开房……需求需要较高的私密保护，特别是名人的商务和生活?酒店ＭＡＬＬ模式独栋酒店＋多栋酒店公寓＋会议＋休闲娱乐为模式；在休闲娱乐方面结合都江堰丰富的人文与自然资源突破，实现休闲娱乐项目的特色化。?酒店ＭＡＬＬ功能私人空间功能　休息功能：床位、洗澡间、厕所、相关用品；对外联系与工作功能：电视、电话、写字台、宽带、电脑；接待功能：接待桌椅及空间、独立接待客厅；延伸的娱乐休闲功能：泡浴冲浪间、棋牌间、综合娱乐间；延伸的安保助理功能：保安间、秘书间、工作间、会议室、暗道?酒店ＭＡＬＬ功能公共空间功能餐厅：早餐、宴会厅、茶餐厅、小吃餐饮厅、中西特色餐厅、露天餐饮、烧烤营地；接待功能：专设休息等待厅（免费）、大堂吧、咖啡厅、茶馆；商务与旅行服务：订票、旅行社、传真、长途电话、上网、复印、租车、秘书；会议会展交易活动：会议室、报告厅、展览厅、展览廊道、表演厅、多