万科企业股份有限公司2013年第三季度报告公告编号：〈万〉2013-047§1重要提示1.1本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。1.2没有董事、监事、高级管理人员对本报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。1.3乔世波董事、魏斌董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权郁亮董事代为出席并行使表决权；陈鹰董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权肖莉董事代为出席并行使表决权；张利平独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权罗君美独立董事代为出席并行使表决权。1.4公司本季度财务会计报表未经审计。1.5公司董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证季度报告中财务报表的真实、完整。§2公司基本情况2.1主要会计数据及财务指标（单位：人民币元）2013年9月30日2012年12月31日增减幅度总资产461,137,800,353.88378,801,615,075.3721.74%归属于上市公司股东的所有者权益68,265,637,977.1763,825,553,925.306.96%股本（股）11,014,872,119.0010,995,553,118.000.18%归属于上市公司股东的每股净资产6.205.806.77%2013年7-9月比上年同期增减2013年1-9月比上年同期增减营业总收入22,024,972,618.6542.97%63,415,318,186.3737.48%归属于上市公司股东的净利润1,603,913,974.0918.39%6,160,218,880.9821.27%经营活动产生的现金流量净额--(12,060,759,405.31)245.53%每股经营活动产生的现金流量净额--(1.09)244.92%基本每股收益0.14618.70%0.56021.21%扣除非经常性损益后的基本每股收益0.14414.50%0.55620.73%稀释每股收益0.14618.70%0.56021.21%加权平均净资产收益率2.38%-0.06个百分点9.31%+0.03个百分点扣除非经常性损益后的净资产收益率2.35%-0.14个百分点9.25%-注：1.以上计算指标所用的净资产、净利润分别指归属于上市公司股东的所有者权益和归属于上市公司股东的净利润；12.以上净资产收益率、扣除非经常性损益后的净资产收益率，均按照加权平均计算方法计算得出；3.因部分A股股票期权激励计划股票期权行权，2013年1~9月公司股份总数增加19,319,001股。（单位：人民币元）非经常性损益项目2013年1-9月非流动资产处置损益(5,094,813.86)出售、处理部门或投资单位收益4,430,134.02持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处10,091,168.77置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益除上述各项之外的其他收入35,657,574.19所得税影响额(1,107,533.51)少数股东权益影响额(3,059,905.32)合计40,916,624.292.2报告期末股东总数及前十名无限售条件流通股股东持股情况表截至2013年9月30日，公司股东总数为730,943户（其中A股713,492户，B股17,451户）。股东总数730,943前10名股东持股情况股东持股持有有限售条质押或冻结的股东名称持股总数性质比例件股份数量股份数量华润股份有限公司国有法人14.70%1,619,094,76600刘元生其他1.21%133,791,20800中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红其他1.17%128,697,82400-005L-FH002深博时价值增长证券投资基金其他1.01%111,237,49100中国民生银行－银华深证100指数分级证券投资基金其他1.00%109,766,10500HTHK/CMGFSGUFP-CMGFIRSTSTATECHINA00境外法人0.93%102,874,948GROWTHFD中国银行－易方达深证交易型开放式指数证券投100其他00资基金0.81%88,797,727中国工商银行－融通深证100指数证券投资基金其他0.80%88,152,18600新华人寿保险股份有限公司－分红－个人分红其他0.71%77,728,54900-018L-FH002深高华－汇丰－GOLDMAN,SACHS&CO其他0.62%68,247,25500战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东无的情况前10名无限售条件股东持股情况股东名称持有无限售条件股份数量股份种类华润股份有限公司1,619,094,766A股刘元生133,791,208A股中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红A股128,697,824-005L-FH002深博时价值增长证券投资基金111,237,491A股中国民生银行－银华深证100指数分级证券投资基金109,766,105A股HTHK/CMGFSGUFP-CMGFIRSTSTATECHINAB股102,874,948GROWTHFD中国银行－易方达深证100交易型开放式指数证券投A股资基金88,797,727中国工商银行－融通深证100指数证券投资基金88,152,186A股新华人寿保险股份有限公司－分红－个人分红A股77,728,549-018L-FH002深高华－汇丰－GOLDMAN,SACHS&CO68,247,255A股2上述股东之间未知是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》上述股东关联关系或一致行动的说明规定的一致行动人。上述股东参与融资融券业务、约定式购回情况说明无截至2013年9月30日，公司总股数11,014,872,119股，其中A股9,699,916,651股，B股1,314,955,468股。§3管理层讨论与分析报告期内，全国商品住宅成交面积同比增长14.9%。北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等14个城市，依然延续了相对活跃的成交局面，但因为去年同期的比较基数较高，上述14城市3季度住宅成交面积同比下降5.7%。第三季度，上述城市新房批准预售面积环比2季度增长5.6%。除北京等个别城市短期内可售资源较为紧张外，多数城市的新房供应较为充足，市场供需关系也较为合理。截至9月底，14城市的库存去化周期，由6月底的10.4个月略微上升至11.4个月。相对充足的新房可售资源，并不支持房价的普遍性持续上涨。报告期内，公司继续坚持面向自住购房者的产品定位，贯彻积极销售的策略，第三季度实现销售面积382.3万平方米，销售金额448.2亿元，同比分别增长25.2%和32.7%。1-9月，公司累计实现销售面积1098.7万平方米，销售金额1285.0亿元，同比分别增长21.0%和33.4%。第三季度，公司实现结算面积192.2万平方米，结算收入215.6亿元，同比分别增长48.3%和43.6%；实现营业收入220.2亿元，净利润16.0亿元，同比分别增长42.9%和18.4%。2013年1-9月，公司累计实现结算面积580.6万平方米，同比增长47.6%；实现结算收入621.9亿元，同比增长37.5%；实现营业收入634.2亿元，净利润61.6亿元，同比分别增长37.5%和21.3%。截至报告期末，公司合并报表范围内尚有1737.7万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1928.6亿元，较2013年初分别增长28.3%和34.3%。截止9月底，公司各类存货中，已完工开发产品（现房）178.3亿元，占比5.3%，库存结构继续保持在合理水平。1-9月，公司累计实现开工面积1362.3万平方米，竣工面积651.6万平方米，较去年同期分别增长56.4%和48.7%，分别完成年初计划的82.4%和50.5%。随着一批今年新获取的项目陆续进入开工，预计全年实际开工量将超过年初计划数。而全年竣工量预计将与年初计划基本持平。今年以来，全国土地市场分化明显。在数量上占多数的三四线城市，土地市场成交相比去年同期尚未有明显变化。而部分热点城市的土地市场则持续升温，竞拍激烈，土地起拍底价和实际成交均价持续攀升，创出近年来新高。随着业务规模的扩大，报告期内，公司根据实际发展的需要，在主要城市适度补充了一批发展前景较好的项目资源。第三季度公司累计新增加项目32个，按万科权益计算的占地面积约268万平方米（对应权益规划建筑面积约775万平方米）。尽管第三季度新增的资源中，有相当部分项目位于市场竞争激烈的一线城市，但公司并未因此放松投资标准，在投资决策时依然坚持谨慎的投资原则，坚持对地价合理性的严格考量，回避了那些预期过于乐观、竞争过于激烈的地块。截至报告期末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积约4568万平方米，继续保持在满足未来两到三年的开发经营水平上。未来公司会在确保经营安全性的情况下，继续关注合理的投资机会。3由于始终坚持积极销售、审慎投资的策略，公司的财务、资金状况继续保持在良好状态。截至报告期末，公司持有货币资金370.6亿元，与2013年中期时基本持平。剔除预收帐款后，公司其它负债占总资产的比例为41.52%。公司的净负债率为39.90%，较中期时下降1.58个百分点，继续保持在行业较低水平。§4重要事项4.1公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因√适用□不适用单位：人民币万元项目2013-9-302012-12