Match-合为基业fortheproperty融创天下-Melttocreateworld1合基融创观点：一切从企业目标出发，项目的营销思路及操盘手法来源于企业的运营目标！目标达战略目标成轴?开发商的企业发展方向线振兴路项目目标是什么品牌目标为开发商企业区域市场项目及开发商品牌影响力持续高端发展奠定基础经营目标开山开山第一位：打造滑县“精致地产项目”“精致地产项目”的标志性产品项目的利润贡献能力之作之作第二位：提升开发商区域品牌知名度区域品牌知名度利润利润第一位：快速销售，必须保证““00风险风险100%100%成功”成功”；；为王为王第二位：较短时间内，实现项目利润最大化项目利润最大化。-合为基业融创天下-2时间轴线项目解析市场认知营销策略营销推广项目概览市场现状项目定位推广原则区域背景供求关系营销策略推广思路项目解读区域特征价格预期媒体策略推盘节奏-合为基业融创天下-3商贸路滑台DD11振兴路路DD22滑州路-合为基业融创天下-4文明路D1振D1兴路商贸D2D2路滑台路滑州路-合为基业融创天下-5?项目概览振兴路项目项目地块位于滑县新区，滑州路以南、振兴文路以北、滑台路以西、文明明文路明振路以东区域。兴路路振D1D1兴路项目共分为东西两地块。其商贸商中：路贸路D2D2西地块（D1）位于商贸路滑台滑与振兴路交叉口东南角。占路台地面积约：24.7亩，约路16490m2东地块（D2）位于滑台路滑与振兴路交叉口东南角。占州路滑州地面积约：26.88亩,约路17920m2-合为基业融创天下-6?区域背景城市房地产格局：“新区一枝独秀，老区相对滞后”，新区集中了80%以上的商品房小区，而老区发展相对缓慢项项，，多多新新：缺缺，，宅宅老：稀稀主主住以以老住道道城城区区源源为为售售业业城城资资目目在在繁繁路路区区城城地地项华华沿沿项无无，，线线结结老土土造造前前项项为为合合老，，改改目目目主主目较较，，带带地地城城，，少少配配：在在旧旧缘缘。。套套：所成成所以以边边熟熟本案区区，，区区，，城城少少城城商商老老较较在在目目布布。。分分目目项项新区：新区：环境较好，交通方便，居住氛围稍欠缺，但后环境较好，交通方便，居住氛围稍欠缺，但后东南富，西北穷期反战潜力巨大，在售项目以多层、带电梯多期反战潜力巨大，在售项目以多层、带电梯多层和少量小高层为主，均价大部分在层和少量小高层为主，均价大部分在22002200元元/m/m22以上，最高可达以上，最高可达25002500元元/m/m22以上。以上。-合为基业融创天下-7?项目解读本项目雄踞新老城区结合带，振兴路与文明路交汇地带，商业繁华、配套成熟。该区域内集中了滑县较为知名的住宅楼盘，具有较大的投资价值和居住价值，稀缺性强，升值潜力巨大。?新区近几年为政府投资的主导方向，新区的发展更加带动了中心城区板块的繁荣新新老老?区域人口购买力相对旺盛，区区城城聚集了全县比较核心的配套资城城结结区区老老合合源，生活、教育、医疗、商业带带本案、公共设施配套一应俱全。?文明路是连接老城区和新城区的中枢纽带，升值潜力巨大。新区?坐落在新老城区结合部的中新区心板块的中心楼盘势必将成为城市的标志性建筑。-合为基业融创天下-8?规划前瞻D1地块：占地面积约24.7亩，退红后约19亩，预计占地面积13000m2若建筑规划物业类型为11层高层（含1层商业），则预计容积率为2.5，建筑面积：32500m2，其中，住宅建筑面积约：29000m2，商业面积约：3500m2建筑密度：27%（或更低），绿化率：45%（或更高）人车分离，设地下车库规划示意例图：小区入口振兴路公园小品景观1F10F（喷泉、假山）会所、幼儿园商或物业用房10F贸中央景观带路（水系）商业物业11F1F住宅物业-合为基业融创天下-9?规划前瞻D2地块：占地面积约26.88亩，退红后约24亩，预计占地面积16000m2若建筑规划物业类型为11层高层（含1层商业），则预计容积率为2.5，建筑面积：40000m2，其中，住宅建筑面积约：36000m2，商业面积约：4000m2建筑密度：27%（或更低），绿化率：45%（或更高）人车分离，设地下车库规划示意例图：小区入口振兴路1F公园小品景观1F10F（喷泉、假山）会所、幼儿园滑或物业用房台中央景观带10F路（水系）商业物业11F住宅物业-合为基业融创天下-10?项目SWOT分析优势优势StrengthStrength劣势劣势WeaknessWeakness?D1地块距主干道文明路尚有距离，在?地处新老城区结合部中心板块，出则交通及项目昭示上有所影响；繁华，入则宁静，地理位置优越；?D2地块目前所临道路（滑台路、振兴?周边生活配套齐全，紧邻大型专业市路）均未建成，将影响项目销售周期。场（家居建材），为项目提供优质客群?项目周边均为在建楼盘，环境较差?临城市主次干道，出行方便，临街商?D1D2业升值潜力巨大、两地块体量较小，规划上将受影响，难以形成规模效应?片区属于新区项目集中开发区域，大?打造差异化产品和差异化概念规模的开发建设，势必分流项目消费人?提升项目建筑品质群；?做好前瞻性的产品设计和规划?政策的变动，二套房首付比例的提高，将影响一部分改善型置业客群?提高项目性价比威胁威胁ThreatThreat-合为基业融创天下-机会机会OpportuityOpportuity11项目解析市场认知营销策略营销推广项目概览市场现状项目定位推广原则区域背景供求关系营销策略推广思路项目解读区域特征价格预期媒体策略推盘节奏-合为基业融创天下-12?滑县房地产市场现状1、起步晚发展快，市场区域化集中。从整个滑县房地产市场的发展看，市场主要集中在新区，新区占全县市场总供应量的80%，新区开发项目的配套设施水平都较高，住宅商品房市场已经走过初级阶段,部分项目已表现出相当程度的品质化。2、开发商愈加专业，市场供应量较大。大多开发公司体现出专业的开发水准，开发的住宅如津兰名郡、华通世纪城、众恒华府等产品品质都不错，住宅商品房的市场供应量较大，市场竞争较激烈。3、本地置业者占多数，乡镇消费人群逐渐增大市场上置业者以道口镇居民为主，未来一两年内市场需求将有一部分来自乡镇富有客户群体，当地人固有的县城居住习惯和理念比较传统（如相当部分居民喜欢自建独院）,还需进行理念上的引导。-合为基业融创天下-13?滑县房地产市场供求关系（一）滑县房地产市场自07年市场供应量和房价都处于快速上升阶段，2008年基本趋于平稳状态，2009年中至2010年初随着全国房地产市场的回暖，滑县房地产销售量也出现了回升，市场逐渐好转，2010至2011年政府对市场调控加强，市场观望气氛浓厚。（二）市场供应量平稳提升，出现局部供大于求现象，因此产品上要求任何后续房地产项目要做精做细，力求打造差异化。（三）房地产市场供大于求，三层及三层以下住宅需求较为旺盛，在售楼盘低层房源销售速度明显快于较高楼层。（四）购房群体主要集中在三块：县城个体经营户、行政事业单位工作人员、乡镇部分富裕居民，购房需求以老城区和新城区并重，整体市场以居住为主，新区市场吸引相当部分的投资客户。-合为基业融创天下-14?滑县区域市场分析通过市场分析，针对滑县地块区域特点及区域属性，把滑县县城分为四个区域板块：大功河西板块、大功河东板块、城关镇板块、新城区板块。-合为基业融创天下-15一、大功河西板块（一）区域范围西至贸易路，东至大功河，北至道康路，南至滑州路。（二）区域功能属性该区域板块是滑县县城行政核心，分布有县委县政府、县公安局、水利局、粮食局、道口镇政府机关行政单位，该区域分布有多个大型商业项目，主要有浩创第一商城、紫光步行街、烧鸡街、华联超市、万家福生活广场、春天服饰广场、益友时代广场、三源服饰广场、欧陆经典商业城（正建）等大型商业网点，临街门面店以餐饮、家电、五金、服装、零售等为主。该区域有一个有健身广场（广场街北端），浩创商城二层广场是新建的休闲广场。-合为基业融创天下-16该区域解放路向北通向浚县，向南通向新乡、郑州。（三）区域内配套设施区域内生活氛围较为浓厚，居民休闲娱乐、医疗、商服等市政配套设施齐全，如中国农业银行、邮政局、华良酒店、道口宾馆、老县人民医院等都分布于此。区域板块生活广场有宾北广场、广场街健身广场、浩创第一商城二层广场等供居民休憩，大功河经过综合治理和绿化，环境已经得到很大程度的改善，逐渐成为当地居民的休闲场所。抗大附中、第一实验小学、道口第三初中、一中等学校分布于此，教育配套齐全，文化氛围较为浓厚。-合为基业融创天下-17（四）区域内交通状况区域内主干道有贸易路、解放路、卫河路、道康路、红旗路，区域交通出入比较方便。※解放路为贯穿县城南北的行政主干道，双向4车道，机动车道总宽约15米，人行道两边各宽约5米，目前没有绿化带。※卫河路路为东西主干道，双向4车道，机动车道总宽约15米，人行道两边各宽约4米，目前没有绿化带。※由于是传统的中心城区，区域内大部分道路路况尚可，但个别道路因年久失修，下雨积水严重。-合为基业融创天下-18（五）区域内建筑状况区域内分布有县委县政府、华良酒店等标志建筑，以及浩创第一商城、万家福超市等新兴商业，其他多为多层建筑，较为老化。该区域板块除已入住的惠林家园和美丽桃园外，没有集中的大型社区，多为单位房或自建房，较为离散，但居住氛围浓厚，各种生活配套较为齐全。目前卫河路与解放路交汇处有一大型改造项目正在拆迁。-合为基业融创天下-19二、大功河东板块（一）区域范围西至大功河，东至文明路，北至道康路，南至滑州路。（二）区域功能属性该区域板块是滑县县城商业发展方向，在该板块正形成新商