此页，可删除中原新城2011年营销执行报告借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！商战无序，策划先行内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！中原新城2011年营销执行报告谨呈：郑州元龙房地产开发有限公司中原新城2011年营销执行报告Zhongyuanxincheng2011marketingexecutivereports中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告报告纲要1、当前市场分析政策分析、市场展望、区域规划、项目发展方向分析2、项目总结项目客户总结、销售总结、营销总结、渠道总结、活动总结3、2011年推售策略项目整体推售原则、推售策略、4、2011年营销执行策略项目营销策略、推广策略、客户策略、活动策略5、销售团队策略销售团队建设、服务策略中原新城2011年营销执行报告11市场分析市场分析市场分析客户、销售、渠道、活动客户、销售、渠道、活动中原新城2011年营销执行报告政策内容回顾2010“4.15”地产新政解读一、抑制不合理住房需求。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。二、增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。三、加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。四、加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规问题要进行严肃处理。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。中原新城2011年营销执行报告政策内容回顾2010“9.29”地产新政解读一、各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。二、完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。三、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。四、四是切实增加住房有效供给。五、加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。中原新城中原新城20112011年营销执行报告年营销执行报告政策内国民经济的发展问题对房地产的依赖性太高，而房地产所带容回顾来的社会问题日益严重，随由此中央开始了新一轮对房地产业的深度宏观调控。70大中城市房价同比涨幅增长情况2009-2010年郑州市商品房成交均价及增长情况700040%/14%6000元㎡35%12%30%500025%10%400020%8%15%300010%6%20005%4%0%1000-5%2%0-10%0%458912561236734789201..................11190099999999000000009.809.1009.1210.210.410.610.8...000000000111111111999同比涨幅000销售均价同比增幅一度被誉为“史上最严”的一度被誉为“史上最严”的4.15“4.15“国十条”房地产调控政国十条”房地产调控政策，出台后，曾引发市场迅速进入观望，成交量急剧萎缩策，出台后，曾引发市场迅速进入观望，成交量急剧萎缩，然而两个月后，全国楼市交易量重被激活，价格也随之，然而两个月后，全国楼市交易量重被激活，价格也随之攀升，楼市再次强劲反弹。根据国家发改委公布的数据，攀升，楼市再次强劲反弹。根据国家发改委公布的数据，20102010年年88月，全国月，全国7070大中城市房价同比涨幅再次冲高，大中城市房价同比涨幅再次冲高，达到达到11.7%11.7%。房价的持续快速上涨令政策调控陷入尴尬。房价的持续快速上涨令政策调控陷入尴尬。。中原新城2011年营销执行报告2010年从近年来调控的时间节点来看，一般以3年为周期出现房地政策分析产调控的密集期，而上一轮出现在07年末，当前已进入新一轮的调控密集期，预计从目前至2011年，房地产调控政策将密集出台。调控手段方面多以货币政策运用最多历次调控后：政策短期内，新一轮观望将再次形成。新政简单而粗暴，具有较强的震慑作用，且根据文件，郑州近期或将出台调控细则，楼市在短期内（忽略政策的滞后性）将再次进入观望。政策中期内，房价出现波动调整。中期由于市场需求有所减弱，市场价格出现震荡调整，环比价格出现较大波动，但同比价格基本为正增长。本次“9.29新政”的出台，将在短期内进一步抑制商品房成交量逐渐萎缩。本次“9.29新政”的出台，将在短期内进一步抑制新政对市场预期作用较为楼市的刚性需求，抬高中小投资客的炒房门槛，但对楼市的刚性需求，抬高中小投资客的炒房门槛，但对明显，政策出台后交易量于抑制楼市价格也只是治标不治本，是否能长期遏制于抑制楼市价格也只是治标不治本，是否能长期遏制受到较大影响。楼市疯狂的牛头，还需各地方政府将楼市细则彻底楼市疯狂的牛头，还需各地方政府将楼市细则彻底落落实实。。中原新城2011年营销执行报告政策“9.29新政”较之前信贷政策更加严厉，首套房首付比例统一调高分析至30%，二套房调高至50%，三套及以上更是直接暂停贷款。随后深圳、上海等地纷纷出台细则，全面“禁购”二套住房。2007.1-2010.9郑州市商品房销售均价走势图2007.1—2010.9郑州市商品房成交量走势图元/㎡180万㎡80001607000140松绑60009.24.11207550001004000803000602000401000200035935715713791719395135735791357359919171111111........................................11111117778899900077888990077778888999900000789.......000000000000000111110000000000000001111179878900000001““9.299.29新政”新政”采采用用“一“一刀切刀切”的方”的方式式对市场进对市场进行行全面全面打压打压，，其其政策目的在于政策目的在于通过压通过压制商品房制商品房购购房需求来房需求来缓解缓解市场目前市场目前供供求求失衡失衡，遏制房价上涨，同时不，遏制房价上涨，同时不可可避免避免的将对的将对部分真实部分真实刚性需求产刚性需求产生打压；生打压；中原新城2011年营销执行报告政策分析不同时期的不同时期的影响影响短期短期（（3-63-6个月个月）：）：““9.299.29新政”新政”直接直接抑制抑制部分部分刚性需求刚性需求和和中小投资需求，全国楼市交易量在短期内中小投资需求，全国楼市交易量在短期内由于不同市场类型、不同阶段时期、不将再次将再次走低走低。但。但介介于郑州楼市于郑州楼市供给供给不不足足的的压力和旺盛压力和旺盛的刚需现的刚需现状状，“，“9.299.29新新同物业类型等差别，政”对郑州楼市的政”对郑州楼市的影响影响也也局限局限在短期交易量的在短期交易量的减少减少，而对价格抑制，而对价格抑制影响影响会会很很小。小。4.15新政对房地产市场的影响将会出现中期中期（（1-21-2年年）：）：不同的差““9.299.29新策”新策”表明表明政府政府坚决态坚决态度，对需求的全面度，对需求的全面打压使未打压使未来来1-21-2年内郑州市投资年内郑州市投资别。“9.29房贷政策”对未来房地产市和自住和自住需求的需求的释放释放速度将被速度将被迫减缓迫减缓，但郑州市，但郑州市乃乃至至河南省河南省的城市的城市化化进进程和人口程和人口结结场的影响构决定构决定了房地产了房地产仍仍然是最然是最佳佳的的保值、保值、增增值渠道值渠道，中期，中期和和长期郑州长期郑州乃乃至至河南省河南省楼市楼市价格增长不容价格增长不容置疑置疑，政策，政策作作用用下下房价增速将房价增速将有有所所放缓放缓。。长期长期（（3-53-5年年）：）：““9.299.29新政”只是抑制需求的新政”只是抑制需求的阶阶段性政策，段性政策，无法无法根本根本解决解决房地产市场的根本问题房地产市场的根本问题，而，而保障保障房房建建设及设及物物业业税等税等政策政策作作为政府宏观调控的后为政府宏观调控的后招招，在，在未未来将长期深来将长期深远远的的影响影响房地产市场，房地产市场，届届时中国楼市时中国楼市暴利暴利时时代代将将终终结，一结，一线线城市的房地产市场将进入城市的房地产市场将进入真正真正的的转型转型期。期。二三线二三线城市房地产市场城市房地产市场受受刚需的刚需的支撑支撑，，仍处仍处于快速增长时期，成于快速增长时期，成为投资需求为投资需求更更为为青睐青睐的投资区的投资区域域，市场，市场仍存仍存在在较较大大波波动动风险风险，成为政策调控的，成为政策调控的焦焦点。点。中原