富盈富盈··世界世界汇汇商商业业定位及定位及营销营销策策划划案案富盈（商业）集团商业中心2012.031解决主力店的大与小问题？2解决本项目的租与售问题？报报告核心告核心解解决决目的目的3解决项目短期资金回笼问题？4解决本项目招商的突围问题？第一部分第一部分第二部分第二部分第三部分第三部分第四部分第四部分商商业业定位定位租售建租售建议议销销售策略售策略招商部署招商部署1.物业定位1.价格预估1.销售总控1.招商思路2.主题定位2.盈利模式2.销售策略2.招商策略3.形象定位3.租售建议3.销售方式3.招商政策4.业态定位4.投资分析4.销售部署4.招商部署一、物业定位大朗行政中心首席城市大朗行政中心首席城市综综合体合体——五星级酒店、商场、公寓三维一体，人流消费相互带动，以“高、新、特”构筑全新都市生活综合体。二、主题定位购物购物◎◎休闲休闲◎◎娱乐娱乐◎◎美食中心美食中心三、形象定位一一个时个时代的代的来临来临定义商业新标准，开启大朗中高档商业新时代，见证一个时代的来临……四、业态定位本项目总商业建筑面积20112㎡，其中-1F3112㎡，1F、2F均为8500㎡，从商业形式及体量来看，本项目不大不小，而单层面积亦不是很大，而且是卖场形式设计。主力店对于本项目而言，商业体量尤为尴尬。本项目业态细化规划取决于是否引进主力店。1如引进主力店，剩余面积不多，总体收益低面临两大尴尬。：2如不引进主力店，招商及经营双重难度巨大。1要不要引进主力店的问题？解决两大问题：2到底要引进多大的主力店？为此，下面将以三种业态规划方案从操作上、收益上、经营上、风险上等进行多维度分析，选择出最优业态组合方案。四、业态定位?业态组合方案1：（-1-2F三层部分联体规划主力店）?业态规划?面积规划：：??-1F：主力店+KTV总商业面积：20112㎡?主力店面积：11250㎡?1F：主力店+餐饮+品牌零售其中-1F：3112㎡+银行1F：3438㎡2F：4700㎡??2F：主力店+餐饮1F商铺面积：5062㎡四、业态定位?业态组合方案1：（-1-2F三层部分联体规划主力店）KTV酒店主力店-1F业态规划示意图四、业态定位?业态组合方案1：（-1-2F三层部分联体规划主力店）主力店1F业态规划示意图四、业态定位?业态组合方案1：（-1-2F三层部分联体规划主力店）主力店餐饮床上用品美发美容院母婴用品2F业态规划示意图四、业态定位?业态组合方案2：（1F部分、2F整层规划主力店）?业态规划?面积规划：：?-1F：潮流前线+KTV?总商业面积：20112㎡?主力店面积：11938㎡?1F：主力店+餐饮+品牌零售其中1F：3438㎡+银行2F：8500㎡?潮流前线面积：3112㎡?2F：主力店?1F商铺面积：5062㎡四、业态定位?业态组合方案2：（1F部分、2F整层规划主力店）KTV酒店潮流前线-1F业态规划示意图四、业态定位?业态组合方案2：（1F部分、2F整层规划主力店）主力店主力店餐饮服饰品牌鞋店社区服务珠宝银行护肤美容1F业态规划示意图?业态组合方案2：（1F部分、2F整层规划主力店）主力店（二楼整层）2F业态规划示意图四、业态定位?业态组合方案3：（百货+餐饮+零售品牌+综合配套）?业态规划?面积规划：：?总商业面积：20112㎡?-1F：女人世界+KTV?百货商场面积：11250㎡其中-1F：3112㎡?1F：百货+餐饮+品牌零售+银1F：3438㎡行2F：4700㎡??2F：百货+餐饮+美容院+美发1F商铺面积：5062㎡?2F商铺面积：3800㎡四、业态定位?业态组合方案3：（百货+餐饮+零售品牌+综合配套）KTV女人世界-1F业态规划示意图四、业态定位?业态组合方案3：（百货+餐饮+零售品牌+综合配套）品银行牌品牌零售餐宝饮、珠品牌服饰品牌餐饮珠宝、化妆品名表、精品、品面积牌鞋店品为9牌鞋店餐饮94㎡护肤店休闲美容品牌鞋社区配闲餐饮社社区区配套配套套休1F业态规划示意图四、业态定位?业态组合方案3：（百货+餐饮+零售品牌+综合配套）男装发餐美容美饮运动休闲餐饮童装母婴用品童玩床上用品美容院2F业态规划示意图那么，本项目到底采用哪种业态组合方案才是最优选择，既能保证收益最大化，又能保证项目的风险最低呢？下面就上述三个方案从项目需求、可操作性、借鉴案例、收益分析、风险分析全方位综合分析……?从项目需求分析项目本身需求层面市场竞争局势层面：：1、现状：本项目目前商业气氛淡薄，人1、已有竞争：大朗已形成金朗、大朗市场、长盛三大较为成熟的商圈，大润发、气不足，前期培育市场需要较长时间；岁宝、天和百货、嘉荣以及其它零售商家已进驻，本项目属于新的商圈，产品档次2、档次：本项目定位中高端酒店+公寓及业态需形成差异化；2、潜在竞争：远大地产项目，商业面积+商业城市综合体，商业档次及品牌形象39534.56㎡，业态规划为超市+电器/数提出较高需求；码产品、饰品+品牌零售；合众创展项目，商业面积30442㎡，业态规划为百货商3、难点：综合判断，解决招商及经营问超+品牌零售+社区配套，此两个项目商业体量比本项目有优势，存在最大的竞争题是本项目商业最大的根本难点所在。，我们需加快速度引进主力店，一方面提高本项目竞争力，另一方面抢占招商先机；引进主力店本项目快速突围招商及持续经营的核心法宝。?从客户需求分析客客户户分析—部分主力店反分析—部分主力店反馈馈意意见见商家名称商家反馈意见家乐福该区域不成熟，暂不考虑进驻经营面积至少15000㎡且改区域乐购商业氛围淡薄，暂不考虑进驻要1楼主力店区域面积2层整层吉之岛面积，正在洽谈沟通中认为本区域不成熟的商家有11家，约占31%，百佳超市区域商业氛围差，暂不考虑进驻在大朗无开店计划的商家有14家约占41%，认经营面积至少要20000㎡，本物为主力店面积达不到要求的商家有7家，约占海雅百货业提供不了那么大的体量20%，仅有3家商家在洽谈中，约占8%。经营面积至少要20000㎡，本物天虹商场业提供不了那么大的体量大朗已开分店，且该区域现商业前期洽谈商家反馈华润万家氛围较差，还需守2-3年，暂不意见考虑进驻分析与结论：对于实力较强的主力店，需求面积都在10000㎡以上，单层面至少8000㎡以上，如要引进实力较强，知名度较大的主力店，方案2更适合引进实力较强的主力店，否则降低主力店档次。?从客户需求分析客客户户分析—部分中小分析—部分中小型型商家反商家反馈馈意意见见商家名称商家反馈意见麦当劳要在广场上单独建一个三禾回转寿需求面积300㎡，有需要再联系司需求面积200㎡，等主力店定了鹤留山再联系需求面800㎡，大朗位置好的才伯顿西餐厅考虑，本项目现不考虑进驻需求面积300㎡，要商业街的位美食集团置需求面积50—100㎡，等主力店资生堂定了再联系需求面积200㎡，在镇区要位置鼎泰丰好才考虑，项目位置太偏，现不考虑进驻分析与结论：从前期洽谈398个中小型商家，仅有25家有初步意向，占7%.。其中有初引进主力店本项目快速突围步意向的中小型商家中有15家是依赖主力店的，占60%；可以看出本项目的招商难度是招商及持续经营的核心法宝非常大的，所以引进主力店还是有必要的。。?从经济收益分析?业态组合方案1：（-1-2F三层部分联体规划主力店）楼层业态规划租金均价预测平均售价预测租售模式返租模式（元/㎡/月）（元/㎡）-1F主力店20/租赁/1F街铺餐饮+品9022000直接销售/牌零售1F内铺品牌零售6016000返租销售5年年回报率6%主力店20/租赁/2F主力店20/租赁/餐饮409000返租销售5年年回报率8%说明：因按此方案规划，主力店单层面积4000㎡左右，难以引进品牌实力较强的主力店，故租金及售价方面适当低一些，对于项目价格预测将在第二部分由详细分析。?从经济收益分析?业态组合方案1：（-1-2F三层部分联体规划主力店）本项目租售收益分析租金预首年租销售总返租总前10前5年租前10年租售价预建筑估（元金收益收益金额年纯收楼层规划业态金收益金收益估（元面积/月（万（万（万益（万（万元）（万元）/㎡）㎡）元）元）元）元）-1F主力店31122075373766　　　7661F街铺品牌零售35359038219674409220007777/77771F内铺品牌零售152760110566127016000244373322771F内铺主力店34382083413846　　　846主力店4700201135641156　　　11562F备注：商铺租金前品牌零售3年不变3800，第四年开始每40年递增1825%；主力店租金前9403年不变2107，第四年开始每90003年递增34205%。13682992合计20112　944482310554　13640　15814方案1：如实现100%销售，短期内销售收入约1.36亿元，前10年纯收益约1.58亿元，并持有-1F、1F、2F部分共11250㎡商业长期经营收益。?从经济收益分析?业态组合方案2：（1F部分、2F整层规划主力店）楼层业态规划租金均价预测平均售价预测租售模式（元/㎡/月）（元/㎡）-1F潮流前线50/租赁1F街铺餐饮+品10025000直接销售牌零售1F内铺品牌零售7018000直接销售主力店20/租赁2F主力店20/租赁说明：因按此方案规划，主力店总体及单层面积都较大，可引进品牌实力较强的主力店，对项目总体价值有所拉高，所以租金及售价适当拉高，对于项目价格预测将在第二部分由详细分析。?从经济收益分析?业态组合方案2：（1F部分、2F整层规划主力店）本项目租售收益分析租金预首年租销售总返租总前10前5年租前