华鑫商业项目定位与营销策略提报2011年8月第一部份：项目定位探讨1、北国商圈商业分析本项目地理位置示意图项目名称北国先天下广场地理位置中山东路与育才街交叉口开发商河北开元房地产商业物业管理北人集团公司总体规划商业、住宅、办公营业面积20多万平方米河北首家采用全钢结构的建筑群，其中写字楼5万平方米、公寓17万平方米、商业20万平方米，商业为建筑特色项整体性建筑和少部分底层商铺目规配套设施5A级写字楼（BAS\FAS\CPS\CAS\OA\CA）形成楼宇集成智能系统划车位数量地上地下200个停车位周边配套国际大厦、世贸皇冠、文化广场、博物馆等主力店、次主先天下购物中心、北国超市、肯德基、金棕榈影城等等力店总体功能购物（百货、超市、家电）、商务、会展、休闲、娱乐、康体、旅游等北国先天下业态配比地理位项目名称北国商城中山东路与建设大街交叉口置商业物业管理北人集团公司总体规时尚、潮流购物百营业面6万多平方米划货积项目配套设周边与燕春、燕华、华庭时尚、西美等高档酒店、写字楼为邻规施划车位数钢结构立体停车场含478个车位、量主力店、次主北国超市、肯德基、和味拉面、屈臣氏等等力店总体功能购物（百货、超市、家电）、会展、休闲、娱乐、康体、旅游等北国商城业态配比地理位项目名称北国东尚MALL中山东路，紧邻博物馆置商业物业管理北人集团公司营业面总体规划商业、住宅、办公6.5万平方米积项配套设施5A级写字楼（BAS\FAS\CPS\CAS\OA\CA）形成楼宇集成智能系统目规划车位数量地上地下210个停车位周边配套国际大厦、世贸皇冠、文化广场、博物馆等主力店、次主屈臣氏、必胜客、和味拉面、COSTA咖啡、想唱就唱、中国黄金、爱慕集合店等等力店总体功能购物（百货、超市、家电）、商务、会展、休闲、娱乐、康体、旅游等北国东尚Mall业态配比项目名称大洋百货地理位置中山东路与休门街街交叉口开发商河北滨江房地产商业物业管理公司大洋百货总建面总体规划商业、住宅、办公10万平方米其中商业2.2万平方米项积目规配套设施5A级写字楼（BAS\FAS\CPS\CAS\OA\CA）形成楼宇集成智能系统划车位数量地上地下180个停车位主力店、次主力店大洋百货公司、麦当劳餐厅、吉野家餐厅、COSTA咖啡等等总体功能购物、休闲、娱乐、康体等www.fdc01.com房地产智库大洋百货业态配比www.fdc01.com房地产智库地理位项目名称勒泰中心中山东路与育才街交叉口置开发商河北勒泰房地产商业物业管理勒泰商业管理公司公司总建面总体规划商业、住宅、办公62万平方米，商业部分22万平方米积项目配套设施5A级写字楼（BAS\FAS\CPS\CAS\OA\CA）形成楼宇集成智能系统规划车位数量地上地下800多个停车位主力店、次主意向主力引进万豪国际酒店、香港新世界百货、UME影院等力店总体功能购物（百货、超市、家电）、商务、会展、休闲、娱乐、康体、旅游等一站式服务功能www.fdc01.com房地产智库勒泰中心业态配比www.fdc01.com房地产智库地理位项目名称新源NASA中山东路与大经街交叉口置开发商河北新源发房地产开发有限公司商业物业管理新源集团公司总建面总体规划商业、办公18万平方米、商业面积6.6万平方米积项目配套设施5A级写字楼（BAS\FAS\CPS\CAS\OA\CA）形成楼宇集成智能系统规划车位数量地上地下500个停车位主力店、次主意向主力洲际酒店、星美国际影院等力店总体功能购物中心、商务、等www.fdc01.com房地产智库新源NASA业态配比www.fdc01.com房地产智库项目项目整体定位总体量儿童、少儿产业部分儿童、少儿所占比例北国六楼儿童中心营业面积3000多平方米，吸纳了耐克、阿迪达斯、衣恋、Pawinpaw、好孩子、jeep、经典泰迪、小熊囊括百货、家电、超营业面积维尼、史努比、Elle、奥迪、反斗城、芭比娃娃、洪恩、斯乃北国商城市、珠宝四大零售业3%93388平方米纳、巴布豆、Dordorhorse、丽婴方、黄色小鸭、拉比、圣态的综合购物中心宝度伦、戈比兔、卡拉贝熊等知名品牌。北国儿童中心一直是全市经营效益最好的市场，受到全国许多品牌供应商的青睐。集餐饮、购物、休闲、娱乐于一体的北国东尚营业面积6.5SHOPPINGMALL量生活家居馆，商业规划中暂时没有儿童区域。／MALL万平米“年轻、健康、时尚、乐活”汇聚国际名品购物中心，时尚百货、电器仅在五层规划了好孩子、HILLMARK、OSHKOSH、北国先天下广场、大型生活超市商业营业面积青青果几家品牌童装卖场和一家淘气堡儿童娱乐城，儿童区域1.5%购物中心、现代餐饮娱乐休闲20余万平方米营业面积不足3千平方米机构，现代消费全新体验新天地20000暂时没有儿童消费区域／商城高档写字楼、公寓、商业营业面积勒泰中心商业规划了儿童业态作为购物中心的组成部分，区域勒泰中心购物中心等城市综合／20余万平方米计划引进部分儿童服装、玩具、游乐园等等。体标榜追求年轻、时尚、潮流、个性的一种营业面积2.2大洋百货以年轻女性、职业白领为其消费群体大洋百货／正面的生活态度及价万平方米，没有儿童区域的规划。值观www.fdc01.com房地产智库调查观点：1.北国商圈作为石家庄影响力最大的商圈，商业氛围良好，消费人群及消费能力最旺盛；2.作为石家庄消费力最旺综合性商业区域，区域内没有以儿童消费为主导的家庭式消费场所；3.儿童市场呈现出：消费场所少、业态经营单一、市场狭窄的特点。www.fdc01.com房地产智库定位方向：1.商圈内百货类商业已趋饱和，且本项目体量不适宜做百货——主题商城成为定位主线2.区域内没有以儿童消费为主导的家庭式消费场所——儿童、青少年、家庭生活配套服务类主题商城成为定位方向3.儿童市场呈现出：消费场所少、业态经营单一、市场狭窄的特点——以儿童、家庭生活服务产业为鲜明主题的商城成为定位要点www.fdc01.com房地产智库2、本案定位探讨www.fdc01.com房地产智库本项目定位遵循原则：A、紧跟当前市场火爆业态，同时结合周边物业进行前瞻性规划；B、补充当前市场空白产业，最大化降低项目入市风险；www.fdc01.com房地产智库本项目的定位方向：少儿产业、少儿品牌旗舰、家庭式消费产业www.fdc01.com房地产智库本案定位：华北首家家庭亲子游乐产业高地www.fdc01.com房地产智库定位优势：1、紧跟当前市场主流成熟业态，降低入市风险；2、补充当前市场空白，为商业火爆打下基础；3、与北国、新天地等已成型商业形成错位竞争，最大限度的降低风险。www.fdc01.com房地产智库消费力研究：1、直接消费——北国商圈消费力保证；2、转移消费——市场空白带来的潜在附加消费；3、未来商圈潜在消费——勒泰、北国女人世界开业带来的补充消费；www.fdc01.com房地产智库形象定位：省会唯一家庭式少儿主题欢乐城唯一儿童主题欢乐城、唯一家庭主题欢乐城、唯一家庭消费全业态商城www.fdc01.com房地产智库3、项目各楼层具体定位www.fdc01.com房地产智库各楼层具体定位6F：益智俱乐部5F：电玩娱乐城4F：儿童玩具自选超市3F：育婴、女人风尚服饰店2F：少男少女品牌旗舰店1F：一线品牌旗舰店-1F：家庭主题餐饮及休闲餐饮www.fdc01.com房地产智库-1F：家庭主题餐饮及快餐主要消费人群：家庭、父母带孩子、年轻时尚一族www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库1F/2F：儿童、青少年服饰、玩具、摄影、教育旗舰店消费人群：家庭、3—18岁少儿及其父母www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库3F：育婴产品、女人风尚街区消费人群：家庭、1—3岁育婴产业、带孩子逛街的父母www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库4F：儿童玩具自选超市消费人群：家庭、3—12岁少儿及父母www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库5F：益智、时尚电玩娱乐城消费人群：6—16岁少儿、家庭、时尚青年一族www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库6F：益智俱乐部消费人群：6—16岁少儿、家庭、时尚青年一族www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库8—12F主楼定位：中央总部级写字楼定位由来：A、单层面积482平米，适合企业总部；2、合计5层的可销售面积，城市中心稀缺价值；3、总部级，能够全面提升此类产品价值，理由实现销售溢价。www.fdc01.com房地产智库第二部份：项目价格定位www.fdc01.com房地产智库1、销售方式确定www.fdc01.com房地产智库可选择销售方式：A、根据实际使用进行分割，按照单位面积价格进行销售问题：铺位总价较高，对购买者的资金要求较大，销售会较为缓慢。优势：后期经营管理可以直接委托物业管理公司。B、销售分割式产权问题：后期必须统一经营管理优势：购买者资金要求较低，具备广阔的客户群，销售进度相对第一种方式较快。www.fdc01.com房地产智库销售方式定位：A、负一层至4层——直接销售产权B、五层至六层——返租销售www.fdc01.com房地产智库2、销售价格定位www.fdc01.com房地产智库周边大型商业类租金情况商业名称商业楼层租金方式基础租金（月/㎡）扣点率月租金合算（均价）日租金合算（均价）1-4层125025%31210.4北国商城基础+扣点5-6层85025%21271-3层89025%222