方案结构PART.12010年营销目标PART.2市场展望与竞争PART.3项目竞争力分析PART.4项目客户定位PART.5营销策略及部署PART.PART.1120102010年年营销营销目目标标目标1:实现销售额12.4亿实现均价15512元/㎡(已报集团）利润率不低于23%销售总套数583套(可售831套,含车位)整体销售率70%销售总套数493套(可售607套,不含车位)整体销售率81%（不含车位）2010年销售目标分解：项目产品可售套数目标可售面积目标均价待售金额目标销售率目标金额全年831583116930.0280222.981551218亿元70%12.4亿元661171.261171.26414300.485亿元原别墅余货100%0.485亿元4（已售）2(未售)818.65——414300.316亿元13213222899.303.8亿元枫林湖1—4栋100%3.8亿元85（已售）47（未售）13974.64——2.54亿元后续二期产品603套35590014.4652970.131523513.67亿元59%8.07亿元车库2249028451143——0.09亿元40%0.09亿?目前已完成2.86亿元、89套（含4套别墅），截止3月6日；?后续需完成9.54亿元，494套(含2套别墅、90个车位)，截止12月31日。目标2:持持续续强化强化项项目豪宅目豪宅标标杆的市杆的市场场地位，地位，同同时时在在严严峻的市峻的市场压场压力面前，依然力面前，依然创创造价造价格神格神话话。。目标3:客客户满户满意度在集意度在集团团平均分以上！平均分以上！２０２０1100年虹溪年虹溪诺诺雅面雅面临怎样临怎样的的问题问题和挑和挑战战？？11、、20102010年受政策年受政策调调控影控影响较响较大，我大，我们将们将面面临临更多的不可更多的不可预预估性；估性；22、全年供、全年供应应量大，同量大，同质质化化产产品品竞争竞争激烈；激烈；33、保、保证证利利润润率的情率的情况况下，下，带带精装修精装修产产生的生的单单价、价、总总价高的价高的问题问题，，将为将为完成完成总总体体销销售目售目标带来标带来前所未有的前所未有的调战调战！！PART.PART.22市市场场展望展望与竞争与竞争PP宏观市场分析宏观市场分析PP市场竞争态势市场竞争态势房地产宏观市场分析2009年，政策刺激楼市回暖，市场表现一路飘红！?09年住宅签约面积达到569.4万平米，同比08年356.9万平米大幅增加59.5%；?09年整体成交价6120元/平米同比08年5728元/平米上涨10.7%：09年2月后房价持续7个月上涨，9月房价达到巅峰，达到7000元/平方米达最顶峰，9月后房价基本维持在高位，09年全年签约金额超出07年近10亿元。?09年东莞房地产市场以消化存货为主，呈现“供不应求”局面，销售面积超出新增面积达144万㎡，不同于07、08年供应面积大于签约面积的情况；2010年，政策调整年政策逐步收紧，业内人士普遍认为楼市继续“调控”，“量减价稳”！1月7日，“国十一条出台”；众多业内人士以及经济学家如国内著1月12日，提高存款准备金利率名经济权威柳传志等普遍认为：0.5%；房价平稳：2010年供应量紧缺将1月27日，银监会明确二套房首付决定房价难短期内大幅回落，预计不2010年整体房价将在现有水平平稳低于四成；运行，2月3日，中行率先叫停首套房7折成交减少：宽松的信贷环境将适度收贷款利率；紧，投资投机性需求将被抑制。因此2月12日，再提高存款准备金利率，预计2010年整体成交量将有所回0.5%；落，但回落幅度将不会很大。2月27日，“粤四条”出台……..这还仅仅是这还仅仅是11月份的时候说法！月份的时候说法！“两会”让楼市迅速变脸随着两会的召开，楼市骤变，各大发展也在不谋不合的做出调整，具体表现：11、、东东莞莞楼楼市市从来访从来访量到成交量迅速回落：量到成交量迅速回落：根据东莞合富辉煌东莞所代理提供数据显示，两会召开期间，各类型项目来访量以及成交量均明显下降，来访量同比上周均锐减至15批左右/周,成交情况以5套/周最多；22、客、客户户普遍持普遍持币观币观望：望：受市场舆论将有新一轮调控政策有望在两会后陆续推出，房价将遇回调等因素的主导，客户持币观望心理严重；33、以、以国营国营房企房企为为首的各大首的各大开发开发商“悄”然商“悄”然调调整整销销售售节节奏：奏：中信地产：前移各项目的销售压力，如中信凯旋国际调整80%货量在上半年推货，凯旋城提前到本月清货并不排除降价促销；中信御园，虽然预售证要到10份才能取得，但目前已开始做价格体系，也不排除随时认购的计划；广州地区如保利地产、佛山招商地产等多个项目召开紧急会议，纷纷在上半年推出超过60%的货量；2010年1-2月份东莞城区以及项目竞争对手销售情况““两会两会”召”召开开及及传统传统淡季淡季双双重重压压力，力，22月月销销售大幅跳水售大幅跳水竞争对手1-2月份销售情况项目　1月2月虹溪诺雅72　14　锦绣山河23820长城世家10天骄峰景2610森林湖21?2010年2月份城区住宅签约面积仅约3万平方米,同比大幅减少72%,环比大幅减少79%;?城区住宅签约均价约8654元/平方米,依然维持在较高位置；2010年东莞市场供应预测20102010年供年供应应量量达达到到950950万平米，松山湖万平米，松山湖预计预计供供应应量量达达3333万方，万方，供供应应量大，市量大，市场竞争将场竞争将更激烈更激烈上市年份项目供应面积供应套数虹溪诺雅二约11万平米735期锦绣山河二2010年约16万平米786期长城世家二约6万平米435期小计约33万1957??2009年底东莞市场存量约430万方2009年底松山湖市场存量基本售罄??2010年全市住宅供应面积为：520万方2010年松山湖供应面积为33万方，同比2009年6万方增加4.5倍东莞豪宅市场竞争态势东莞豪宅市场竞争格局区域项目名称竞争力度原则：原则：松山湖片区锦秀山河二期★★★★★?拥有较好的自然景观?有望分流东莞城区客流天骄峰景★★★黄旗片区花样年君山★★★水濂山片区中信森林湖★★2010年豪宅市场推货节点分析:2010年2011年1234567891011121枫林湖1-4栋二期新货4.5万方二期新货4.5万方锦绣山河4-8栋（约6万方）锦绣山河新货约8万方（主锦绣山河新货约8万方（主力220-力140-170平米三房产品）330平米五房产品）长城世家/6万方（约435套，主力140-170平米三房、四房）天骄峰景/10万方（延续小量加推形式，共推约500余套160-250平米三房、四房）君山/9万方（约360套160-250平米三房、四房）森林湖/9万（约355套160-240㎡三房、四房约约约约9999万平米万平米万平米万平米约约约约37.537.537.537.5万平米万平米万平米万平米约约约约35.535.535.535.5万平米万平米万平米万平米?2010年东莞豪宅市场推盘井喷状，供应量大，扎推上市竞争异常激烈。?主力户型面积在160-250m2之间，同质化竞争大，分流客户?整体均价主要集中7000-10000元/平米竞品项目1：锦绣山河二期洋房主力产品：146-163m2三房，188-268m2四首批已推11层3房5-8栋产25层3房房和五房627层5房品5已售均价：9426元/m218层3房725层3房4优势：17层3房25层4房本土品牌、松山湖自然景观资源，小区园8318层3房林、别墅配套25层4房25层4、5房劣势：9225层4、5房主体户型偏大、部分楼栋靠路边受噪音影响预计1、2、9栋为第25层5房1主要竞争点：三批推售产品，面积为220-330的四房、五房27层5房与项目产品、资源较相似，上市时间节点，享二期最佳湖景预计3、4栋为第二批较项目早，后期两批产品组团的两端位置推售产品，预计5月上市，面积为140-180的，为本案区域内直接竞争对手，尤其对本三房、四房，靠路边，土客户资源的抢夺最为激烈。景观摄取面最窄，但相对价格低竞品项目1：锦绣山河二期洋房第二批主推产品：3、4栋140-170m2三房11层3房25层3房627层5房4#01﹑02单位518层3房（三房两厅两卫）725层3房417层3房25层4房8318层3房25层4房25层4、5房9225层4、5房25层5房1?景观：在U型布局的底部，湖景视野较窄27层5房，客厅、书房、主卧均可看湖景；并靠近路边有一定噪音影响；?朝向：客厅、两个卧室均朝南；?户型：双套房设计竞品项目1：锦绣山河二期洋房第三批主推产品：1、2、9栋220-330m2四房、五房11层3房25层3房627层5房59#01、02单元18层3房725层3房417层3房五房两厅六卫25层4房8318层3房25层4房25层4、5房9225层4、5房25层5房?景观：处于景观位置最佳的布局，一线临1湖，双主卧、客厅均可看湖景；27层5房?朝向：两个主卧室均朝南，；?户型：双主卧套房、跃式客厅设计竞品项目2：天骄峰景目前主推12-主力产品：160-250㎡四房、五房15#国阙组团已售均价：10164元/m2，目前余货优势：城区成熟配套、东城区传统豪宅套区域优势、本土品牌、高尔夫景观资源劣势：规模小、园林小、临路噪音大主要竞争点：2010年其供应产品体量主要是160-250㎡产品，拥有高尔夫景观，目前未推产品约1000套，以09年月均销售36套的速度计算，全体集中10年上市的可能性不大，预计10年推货量与09年接近，采取小量加推形式分