关键词英伦格调城市庄园城市门户上小湖畔原生态国际标准豪宅标杆报告逻辑结构一、项目营销目标一、项目营销目标二、现状梳理：面临的机遇与挑战二、现状梳理：面临的机遇与挑战?设定目标?提出问题三、实现目标需要解决的核心问题三、实现目标需要解决的核心问题?解决问题四、项目营销战略思考四、项目营销战略思考五、营销策略总纲及执行五、营销策略总纲及执行项目解读目标项目目标项目价值解读城市门户东大门600亩上小湖生态走廊24万方英伦山地城邦城市庄园湖岸城市庄园英伦风顶级居所上小湖生态景观带——纯水岸，原生态；东城中央居住区——池州新门户，城市大型居住区；英伦城邦风情美墅——醇正英伦风情浓郁开启；大会所私享官邸——会所尊荣，享你所想；生态景观大宅——低容积率，高绿化率；总之，这里有池州最宜人的小气候，是最接近自然的人类栖息地。项目的营销目标池州高端物业新标杆销售目标快速聚客，快速出货价格目标树立池州豪宅价格标杆品牌目标跻身品牌地产开发商报告逻辑结构一、项目营销目标一、项目营销目标二、现状梳理：面临的机遇与挑战二、现状梳理：面临的机遇与挑战?设定目标?提出问题三、三、实现目标需要解决的核心问题实现目标需要解决的核心问题?解决问题四、项目营销战略思考四、项目营销战略思考五、营销策略总纲及执行五、营销策略总纲及执行市场竞争分析项目SWOT分析机遇与挑战客群分析竞争竞争分析及分析及对对本本项项目目启启示示对本项目启示：?本项目规模优势并不明显，因此本项目市场定位要细分，走高端路线，做池州地产项目的标杆，跳出较低层面的竞争。?充分演绎【城市庄园】概念和生活，发挥项目的资源优势、突出项目产品特色，树立项目高端形象，才能获取市场份额。突破现状，领导市场，走高端，做标杆市场竞争分析项目SWOT分析机遇与挑战客群分析项目SWOT分析通过项目的SWOT分析，发挥项目独一无二的资源优势和景项目SWOT分析观优势、产品创新创造高附加值成为关键。优势Strength劣势Weak上小湖畔，生态景观带产品概念演绎不够专家级规划团队打造顶级城市庄园SWOT产品价值感体现不足英伦风格建筑优质配套，城市门户，大会所，平天湖度假区等机会Opportunity发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势新区开发突出项目的自然资源优势上小湖湿地公园规划突出项目独一无二区位优势通过营销推广包装，提升项目附加值豪宅市场成熟，豪宅时突出项目高品质的创新产品代来临突出项目豪宅气质威胁Threaten发挥优势，转化威胁减少劣势，避免威胁通过一系列营销活动充分圈定客户，抢占客完善产品展示和体验环节，池州项目大规模集中面世户资源体现项目价值感。市场竞争分析项目SWOT分析机遇与挑战客群分析客群分析客群分析从客户角度出发深入思考从客户特性研究入手，寻找本项目的客户！?全面了解高端客户的需求与特质?本案客群定位高端客高端客户研户研究究客户最为看重的是产品的?财富的保值品质品牌，以及区域的升值潜力，这体现了客户对3、财富面需求对项目片区的未来有非常大资源和产品的重视。的期待，希望在东部新城不断成熟的情况下，实现自身财富的保值与升值?身心的放松:?寻找身份标签:通过离开喧闹的城市，缓通过在具有生态与地脉的上2、情感性需求解自身的压力，从复杂的小湖岸边拥有一套豪宅，从社会关系的束缚中摆脱，而实现心理上的一次成就与实现心灵上的一次净化满足，并在朋友圈中建立一种优越感?享受自然:?交友的平台:?投资的工具：厌倦了城市的喧闹与烦与朋友分享一种与众不通过置业，从而纯化自1、功能性需求躁，希望在上小湖边寻同的生活经历；增加自身的财富来源，并利用找到一块能够修养身心己在圈子里的影响力；物业的升值使得财富实的世外桃源近一步推动自身的事业现增长他们是谁？工作稳定，收入较高，生活规律，有时会有一些应酬；泛公务员已有住房，再次置业希望改善居住环境或方便生活及工作，部分为投资平时忙于打点生意，比较忙碌，晚上经常会有应酬；有时和同乡、同行一起聚会、聊天；私营业主希望给家人一个舒适的住所，有时间的时候多陪陪家人；关注于生意，希望改善居住环境，带来身心愉悦；注意住所的环境、户型和物业管理；自由职业者收入较高，自由支配的时间较多，生活不是很规律，有时会有些应酬；一般拥有住所，再次置业为了改善居住环境，实现居住理想。他们的置业习惯对于高端客户，不能从身份上去归类，因为客户群体较少，归类会限制目标客户群体量，而更多是从置业特征中寻找共性，并在共性中寻找与竞争对手的差异。1、考虑时间短：从生活习惯来看，事业依旧占据了豪宅客户的大多数时间，通常成交周期较短，客户对产品价值的感知往往是凭借第一印象，但少量客户由于忙于事业，需要长期的维护与跟踪。2、重视产品稀缺性：从置业需求来看，豪宅客户非常重视产品的稀缺性，尤其是资源的稀缺性。从置业倾向可以分为两类：一种是倾向于对城市稀缺资源的占有，另一种则是对自然稀缺资源的占有。3、要求项目的均好性：由于豪宅客户置业选择较广，因此这要求营销系统不断地给予客户加分的感觉，而不能出现减分的感觉，否则就有可能永远失去客户。客群分析客群分析从客户角度出发深入思考从客户特性研究入手，寻找本项目的客户！?全面了解高端客户的需求与特质?本案客群定位我们需要做的只是为我们的艺术品找到它的主人——找到那少数一群人排屋排屋客客户锁户锁定定目标客户群：?池州市的第一代或第二代富豪；?房地产、商务贸易、私企等商业巨子；?下辖乡镇商贾巨头及周边县区高端客户；?长三角区域财智阶层（受限购影响，但不排除潜在消费可能）普普通住宅客通住宅客户锁户锁定定目标客户群：?政府机关工作人员、医生、教师、私营业主、大企业中高层；?周边乡镇进城定居人员和投资群体。?下辖县域进城定居人群。客群客群细细分分基于对客户的研究及项目自身战略定位，得出目标客户构成。职业特征置业特征?大型私营业主或个体户?三次置业或三次以上?国企、事业单位高层领导?讲究奢华，追求豪宅财富阶层?长三角财智阶层?价格敏感度低主?中等规模私营排屋客群?二次置业居多企业主和个体户流?价格敏感相对度高；?政府、事业单?注重ü楼盘档次客中产阶层位领导群?企业中层干部普通客群?工薪阶层?企事业单位普通职?首次置业或租房居住员?价格敏感度高；大众阶层?小型个体户者?低档楼盘是首选?其他社会底层主抓主流客群，从高端客群入手，抛出项目，领导市场，奠定项目的高端营销线路，牵出项目整体客群，为项目的销售奠定契机。报告逻辑结构一、项目营销目标一、项目营销目标二、现状梳理：面临的机遇与挑战二、现状梳理：面临的机遇与挑战?设定目标?提出问题三、三、实现目标需要解决的核心问题实现目标需要解决的核心问题?解决问题四、项目营销战略思考四、项目营销战略思考五、营销策略总纲及执行五、营销策略总纲及执行项目成功营销所面临的核心问题高端高端项项目目现状现状VSVS如何突破目前的价格瓶颈，树立豪宅标杆？高端高端项项目定位目定位高端高端竞争竞争VSVS如何突破市场竞争，抢夺高端客源？高端高端消消费费群体有群体有限限项项目目快速快速销销售售VSVS如何加速销售，快速实现回款？高端客群高端客群积积累慢累慢产产品客群品客群多多样样性性VSVS如何有效组织不同产品的推售？整整盘营销盘营销项目达成目标必须争取2大类型客户第1类：必须争取的客户池州市区内中高端客群第2类：必须吸引的客户下辖乡镇乃至周边县区的中高端客群项目达成目标的关键“湖岸城市庄园，英伦风顶级居所”这张王牌该如何出？报告逻辑结构一、项目营销目标一、项目营销目标二、现状梳理：面临的机遇与挑战二、现状梳理：面临的机遇与挑战?设定目标?提出问题三、三、实现目标需要解决的核心问题实现目标需要解决的核心问题?解决问题四、项目营销战略思考四、项目营销战略思考五、营销策略总纲及执行五、营销策略总纲及执行如何使突破式营销成为可能？蓝蓝海海战战略略解解读读市场空间由两种海洋组成：红海和蓝海。蓝海战略要求企业突破传统的血腥竞争所形成的“红海”，拓展新的非竞争性的市场空间,考虑的是如何创造需求，突破竞争。蓝海战略红海战略拓展非竞争性市场空间在已经存在的市场内竞争规避竞争参与竞争创造并攫取新需求争夺现有需求打破价值与成本互替定律遵循价值与成本互替定律同时追求差异化和低成本，把企业行为根据差异化或低成本的战略选择，把企业整合为一个体系行为整合为一个体系本项目的蓝海战略?竞争战竞争战略略分析分析品牌项目傍依600亩上小湖生态景观带，拥有600亩自然风光，采用英伦建筑风格，大师级规划理念，在自然资源和产品方面具有较强的竞争优势。以此为切入点，产品资源我们采取蓝海竞争战略，以区位优势与生态为主线，以城市庄园生活尊享为核心，重新定义池州豪宅标准，做高端市场领导者。区位项项目的目的竞争战竞争战略略定位定位领导者挑战者?价格垄断?改变游戏规则?产品不可复制?强调新的评估标准?过河拆桥?强调产品的特色和价值追随者补充者?搭便车，借势?目标明确，挖掘客户?以小搏大?瞄准市场缝隙?价格战制造者?创新产品和需求点项项目目竞争战竞争战略略的的实实施施————11个个唯唯一，一，11个个第第一一打造超越竞争的唯一城市庄园城市门户，东城核心，宜居的城市湿地生态，依靠上小湖，紧邻平天湖，纯正的英绝绝对对伦风情社区、原生美墅等。领导领导者者实现超越竞争的第一营销体系体验式营销跨界营销圈层营销项项目的目的竞争战竞争战略略定位：定位：领导领导者者、、唯唯一性一性领导者：池州首席英伦风情湖岸城市庄园唯一性：上小湖畔，比肩国际的唯一原生美墅营销营销分期分期策略策略入市前?放大资源优势，塑造强竞争力产品?极致化示范区体验使客户心理共鸣蓄客期?借助区域资源的价值启动市场?通