过冬的智慧2012年下半年巨人印象项目营销推广方案目录contents第一部分宏观市场及预测：第二部分亳州楼市数据报告：第三部分2012年下半年度营销推广策略：第四部分2012年下半年度营销推广手段：第一部分宏观市场及预测思考如何在如何在楼楼市低迷的形市低迷的形势势下，我下，我们们如何不低迷？如何不低迷？如何快速提升市如何快速提升市场场信心，信心，为项为项目推广提升助力？目推广提升助力？如何制定更精准的如何制定更精准的营销营销思路？思路？市场回顾与预判2011年房地产政策回顾从从限限贷贷--限限购购--限价限价--保障房，政府在保障房，政府在严严格格执执行的基行的基础础上，加强上，加强执执行力度行力度，不，不断扩断扩大城市范大城市范围围，，20112011年新政策年新政策频频频频出台。出台。市场回顾与预判　限价令还会持续吗?限购令会不会变相松动?房价到底什么时候才会全面回落?……相信随着时间的推移，在2012年的某个时间段，所有与这些问题有关的答案会逐个水落石出。　　　2012年的楼市，注定不会平静。　　基于限购和限贷政策的作用，房价涨势基本得到遏制。但不可否认的是，房价跌幅并未达到人民所希望的程度，甚至还有部分二、三线城市逆势上涨，因此楼市调控的大方向不会改变。但必须明确的是，由于国内经济面临诸多不确定性，这极有可能会影响到未来楼市走势。2012年的楼市到底会是怎样一番情形?从观从观望—价跌量升—量价望—价跌量升—量价齐齐跌——放弃消失，跌——放弃消失，20122012的的楼楼市，注定不平市，注定不平静静市场回顾与预判2012年房地产市场前景分析→未来相当长一段时期房地产市场由政策主导转向市场力量主导→未来市场力量的表现在：1、2011年多数开发商没有完成目标，面对不确定，2012年销售压力大，减缓拿地加速融资，体现其对资金和房价下跌的担忧；2、以目前存量来看，明年潜在供应充足，供大于求愈加明显，价格下行压力增大；3、购房者信心下降，期望房价下跌以迎合其矛盾心理；4、2011年刚需被压制，2012年如符合刚性客户价格预期，刚需有望集中释放。20122012年市年市场场分析分析关键词关键词：房价、供求比、：房价、供求比、刚刚需、需、观观望望市场回顾与预判2012年房地产市场预判总结研究认为，目前房地产调控政策已经取得一定的效果，未来政策将主要沿着以下路径发展：（1）【政策长期延续】：目前房价尚未合理回归，政府已明确指出，要进一步巩固调控结果，多数城市表示限购政策将持续。（2）【价格短期松动】：房价是决定政策是否加码的关键因素，如果房价在明年走高，不排除政策范围扩大和新的行政政策出台。（3）【刚需适时爆发】：11年楼市观望期较长，部分刚需未得到释放，未来在市场降价主流、观望减弱、成交回升的情况下，刚性将集中爆发。20112011年市年市场预场预判：政策判：政策长长期延期延续续、价格短期松、价格短期松动动，，刚刚需适需适时时爆爆发发；；第二部分市场数据报告亳州谯城区房地产市场情况楼市成交情况2012年5月13日-5月19日亳州住宅备案101套，成交面积10412.37㎡，成交总额4084.552万元，成交均价3922.788元；商铺成交96套，成交面积19909.18㎡，成交总额11386.57万元，成交均价5719.257元。楼盘竞争个案情况鲁班紫荆花园项目名称鲁班紫荆花园项目地点希夷大道新一中北侧占地面积180亩总建筑面积40万m2容积率3.0绿化率45%开发商安徽鲁班置业有限公司户型特点户型方正、有空中花园价格均价4500元/m2面积数量全部推出，交房一期2014年4销售占总套推、交房时间户型（（套月户数量数比例户㎡））楼盘动态：在售型型面二房81-1#、2#、3#、5#、6#、7#、16#、1积约50%配10014008#房源，85-144㎡两房三房四房，均价及二厅4300元/㎡，其中107㎡和117㎡房源已比销三房100-约30%经卖完。五一劳动节期间买房每套优惠售二厅1208405000元。一次性付款享92折优惠，按揭首情况四房付30%享99折优惠，40%98折……二期二厅85-199㎡房源火爆预约中，预计7月份开盘。120-约20%148560楼盘竞争个案情况项目名称国购名城项目地点希夷大道与淮河路交汇处占地面积201亩总建筑面积40万m2容积率3.0绿化率40%开发商亳州市国购发展有限公司户型特点户型方正、有空中花园价格均价4000元/m2全推，北区2013年5月28推、交房时间日，南区2013年12月28日面积数量占总销售户型（（套套数数量楼盘动向：剩余平层92—139㎡房源，户㎡））比例价格4200-4800元/㎡；复式166—240二房81-约型50%㎡，价格4100元/㎡左右。一次性付款配户型面二厅1001250积及销92折，按揭首付40%享98折优100-约比售情况三房40%惠，50%享97折…30—60㎡公寓即将二厅1201000推出。老带新优惠执行中。四房120-约10%二厅140250楼盘竞争个案情况金色名城项目名称金色名城面积数量销售占总套户型（（套数量数比例项目地点光明西路㎡））占地面积232亩二房81-约20%户型面100540总建筑面积m2二厅36万积及销三房120-约容积率3.5售情况75%二厅1402025绿化率40%四房约开发商安徽鼎晟置业有限公司1405%二厅135户型特点户型方正价格均价4000元/m2推出22#、23#、26#，交推、交房时间房一期计划2012年9月。楼盘动向：一期120㎡和140㎡住宅在售，均价4000元/㎡。二期22#、23#、26#多层组团“御园”在售，面积85-112㎡，均价4000元/㎡。1#,2#,3#还剩几间沿街商铺,面积90—446.55㎡，优惠前均价7200元—7500元/㎡。在规定时间点成交返租金一年，返租总房价的5%。购买商铺一次性付清享93折优惠，15日内完成按揭手续（一次性付清全款）的再享99折优惠。老带新优惠执行中。楼盘竞争个案情况翰林华府（销售状况相对较好）户型配比项目名称翰林华府面积数量占总项目地点新公安局南400米销售户型（（套套数数量占地面积40多亩㎡））比例总建筑面积8万m2户型面二房83-约积及销80%二厅95580容积率3.0售情况绿化率45%195-约三房20%二厅135140开发商安徽井坤房地产有限公司户型特点户型方正价格均价4300元/m2全部推出，1#、2#、4#、7#、推、交房时间8#均在2012年12月30日楼盘动态：住宅共720户，1#、交房2#、已售完，其余为80-135m2户型，三室两厅为主，价格在3800-4800元/m2，均价为4300元/m2，现购买18层送阁楼，价格4500元/㎡左右。老客户带新客户，老客户享1000元现金红包，新客户享5000元购房优惠。二期文华园30套保留精装修房源4000元/㎡起。会员卡正在办理，持卡购房享2000抵5000元优惠。一次性付款享受92折，贷款95折优惠。楼盘竞争个案情况恒大城项目名称恒大地产项目地点西一环与杜仲路交叉口占地面积320亩总建筑面积80万m2容积率2.8绿化率40%开发商安徽恒大置业有限公司户型特点户型方正、有空中花园价格均价5800元/m2户型配比推出一期12345678栋，预推、交房时间计交房2013年底到2014年面积数量中销售占总套户型（（套44382433数量数比例楼盘动态：项目总规划户，共由栋㎡））层高层组成，最大楼间距120米，分两期开发，一期是12345678栋。在售楼王“御二房81-约20%府”6#，面积122-157㎡，均价6800元/㎡，户型面100900二厅“华庭组团”3#4#，面积86-140㎡，均价积及销100-约5600元/㎡。7#8#在售，面积86—157售情况三房70%二厅1303100㎡，7#均价6200元/㎡，8#均价5800元/㎡。其中3#4#房源买房即享8.7折优惠。20—2007000—14000/四房130-约㎡商铺，价格元㎡不等。老带新10%优惠执行中。二厅160450楼盘竞争个案情况亿都国际商城项目名称亿都国际项目地点光明西路与研发路交汇处占地面积1330亩总建筑面积100万m2容积率1.25绿化率15%开发商安徽亳州亿都置业有限公司户型特点两层连体价格均价5500元/m2现推出一期，预计2012年推、交房时间上半年交房楼盘动态：共22栋纯商铺在售，面积78—84.35㎡，均价5800元/㎡，商铺2层以上全部有空中桥梁链接。一次性93折按揭9.5折。清明节起，凡预定商铺者，只要预交8万元，且按时签约，总房价即可优惠5000元。楼盘竞争个案情况盛祥凤凰城物业类楼盘名称盛祥凤凰城普通住宅型亳州盖盛祥房谯陵北路与鸿业路项目地开发商地产开发有限交口涡河还原小区址公司D组团总建面积8万m2容积率2.3项小高层、多层装修情目建筑形态毛坯概（带电梯）况况1—4期在售，87.17—146㎡，均价3400元/在售信息㎡，其中一期只剩两套105.92㎡的，价格3400元/㎡。现买房可享9.8折优惠。住宅均价3400元/主力户销售价格87-146m2m2型楼盘竞争个案情况金色国际城楼盘名称金色国际城物业类型普通住宅合创开发有开发商项目地址亳州原化肥厂限公司总建面积4.9万m2容积率2.5小高层、多建筑形态层（带电装修情况毛坯梯）项目除5#以外其他房源在售，住宅75—120㎡，均概价3580元/㎡。商铺100㎡，价格4000—6000况元/㎡。西边沿街别墅在卖，150—200㎡，价在售信息格5100元/㎡起，五一期间购买别墅立减500元/㎡。会