此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！商战无序，策划先行内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！让惠州重新想象佳兆业中心二期‖营销策划案二零一一年十月佳兆业专业的城市运营者佳兆业，一个享誉四方的地产品牌，以“专业、创新、价值、责任”的专业态度运营所在城市。在深圳启航，在全国大获肯定，又即将在惠州发力。合富辉煌，很欣喜能够有可能参与到佳兆业的未来发展中，希望能够以合富十余年房地产发展与运营的经验和客户资源，助力佳兆业，伴随佳兆业品牌成长。本报告基于对于佳兆业中心的了解，提出合富辉煌对于佳兆业地产的品牌理解以及关于佳兆业中心营销推广的策略建议。方案内容CONTENTS一建筑对城市的影响二“三高”案例分析三项目价值分析及定位四项目整体营销执行有的城市影响建筑高度有的建筑高度却改变生活高度北京·国贸大厦主塔楼建筑高330米共81层的京城第一高楼。是一座集写字楼、现代化商场等为一体的综合商务中心，聚集了京城最大牌公司，其中40多家世界500强企业，酒店里安了100多件艺术品，被誉为“中国奢侈品消费目的地”。广州·西塔建筑高437.51米共103层的广州第一高楼，跻身全球十大超高层建筑之列，和广州经济发展一脉相承。是一座集套间式办公楼、酒店、休闲娱乐为一体的综合商务中心，全球知名企业、国内大型企业的区域总部，成为广州商务形象的新标杆。深圳·京基100建筑高441.8米共100层的深圳第一高楼，集合超5A甲级写字楼、国际商业KK-MALL，铂金五星级酒店于一身，以全球顶级配置，在深圳创造了一个全球性的金融标志，这将是深圳通向世界的门户与窗口，亦是世界企业进入中国的最佳战略平台。每一座城市的发展，都需要一个高度的突破就像国贸大厦于北京西塔于广州京基100大厦于深圳那么于惠州而言，佳兆业中心意味着什么？惠州人眼中的佳兆业中心：社会眼中的佳兆业中心，具备优厚的配套条件、区位条件，然而…最核心的特点“249.8米惠州第一高度的地标综合体”却鲜为人知如何在后期的“佳兆业中心二期”向市场上传递出我们的“最高音”合富人眼中的佳兆业中心高度，高度，成成就就惠州的城市价值。惠州的城市价值。方案内容CONTENTS二“三高”案例启示四项目整体营销执行项目项目作作为综合体在惠州为综合体在惠州应首先应首先理解理解华华贸贸各各个个组组成部分的成部分的占占位位才才能能站得更站得更高高典型项目分析——华贸整体定位：以购物中心为主导，集休闲、娱乐、餐饮、购物、商务、居住等为一体的一站式商业型综合体。铂金府：48层的超高层公寓建筑，360度观景视野，可看城市中央公园和东江。面积由50-260平米的一铂金府华贸大厦房至五房组成。华贸天地华贸大厦：建面约16万平米，由两栋百米超高层5A智能写字楼组成，致力于打造国际化金融企业，以大型知名公司为主导客户，打造国际水准的商务办公平台。华贸天地：建面约15万平米，是珠三角规模最大，档次最高、业态最齐全的国际时尚购物中心之一。华贸中心与佳兆业中心价值对比华贸中心佳兆业中心评估区位CBD核心版块CBD核心版块相当地段体育公园内唯一综合用地18号小区最后一块地相当交通江北中轴江北中轴相当配套CBD配套+自有商业CBD配套+沃尔玛+自有商业略弱（因商业未开业）品牌北京国华佳兆业在惠州本地影响力相当规模71万方70万方相当综合体商业+写字楼+住宅商业+写字楼+住宅+酒店超越?华贸中心是本项目最好的参照体，两者即竞争又合作。?从各个价值维度考量，华贸与本项目不相上下。要提升本项目竞争力，必须着眼于“软硬”两手，即综合体产品的品质打造及品牌营销手法上汲取经验超越对手。对本项目的启示：合作战略：?华贸“综合体形象”在惠州已深入人心，本项目借二期重点打造高端综合体形象可“借势”，将惠州CBD综合体价值推向整个华南；?华贸住宅的“高位定价”为本项目留足在价格策略上的主动空间；竞争战略：?写字楼产品打造方面，本项目与华贸比较具有突出优势；?住宅产品，本顶目与华贸形成错位竞争，华贸客户群体更加高端；而本项目的客户群将更加广泛；?商业是本项目暂时落后于华贸的软肋，在商业招商定位方面，建议与华贸形成错位竞争，加快引进具号召力的主力店，提升客户信心。?酒店方面，与未规划酒店的华贸形成绝对优势。借势发力，后来居上有了参有了参照照的基的基准准，，在整体营销在整体营销上还需研究上还需研究22011011年惠州房地产年惠州房地产黑马黑马珑湖湾珑湖湾。。典型项目分析——珑湖湾在产品打造和营销推广的无缝结合，奠定了其在惠州一级豪宅的地位开发商方直集团位置金山湖片区总占地13.8万㎡，总建经济指标面45万㎡，容积率2.017层、31层高层以及联产品类型排、双拼别墅5000万打造的五星级私人皇家会馆、世界锦标赛国际标准的斯诺克球项目配套项目优势价值归纳：馆、世乒赛国际标准的?核心资源;坐拥前湖后江的天然稀缺资源乒乓球馆、亿万打造皇?高端品质产品家园林?经典建筑风格?开发商实力强大典型项目分析——珑湖湾地中海园林风格：引进300多个珍稀物种，与别墅的建筑风格浑然一会所内部奢华打造：体。?5000万巨资打造5000平奢华会所?超大沙盘?豪气区域图?百万埃及沙漠之星水晶吊灯小区的内湖水系源自于金山湖，开?体现豪宅雍容气度发商花重金新建内湖水净化系统，?国际领先标准多功能分区使得整个小区免受蚊虫侵扰。对本项目的启示：?产品打造：“品质+创新”战略?第一步：率先引进ART-DECO外立面风格，令热衷新事物的惠州人竞相关注?第二步：“亿级重磅投入园林”，进一步提升品质形象，如此大手笔投入业内罕见?第三步：高品质配套，如5000万皇家会所、专业赛事级乒球室、斯诺克室?第四步：细节创新，如首创“无蚊蝇泳池净化系统”、首次引进的“300种珍稀园林物种”珑湖湾将品质提升与创新紧密结合，加之营销炒作助力，顺利将品质成本转化成品牌价值，并取得了良好的市场回报。?营销造势：持续广告投入，保持市场热度和高调形象；公关炒作紧密结合，连售楼中心的百万水晶灯都成为话题；?展示包装：硬件方面有高雅华贵的营销中心及优雅展示面；软件方面，营销服务在惠州保持一流水准。要品质，要创新，更要造势跳跳出惠州区域出惠州区域22011011年年珠珠三三角角最值最值得得期期待待的城市综合体的城市综合体————合富合富独独家代理的家代理的天天銮銮典型项目分析——天銮新鸿基、合景、富力三强联袂打造天銮——香港：天玺后一佳作典型项目分析——天銮南中国首席综合体旗舰——天汇广场价值1：占据城市稀缺资源——珠江新城中轴线，珠江江景价值2：千亿市政基建利好——珠江新城高标准建设，七大地标建筑价值3：超高品质顶级物业——三强发展商强强联手，新鸿基启胜物业管理价值4：城市顶级物业形态——城市综合体典型项目分析——天銮南中国首席综合体旗舰——天汇广场?顶级商场：国际名品shoppingmall天銮?CBD行宫：天銮?超五星级酒店：康莱德康莱德酒店?写字楼：超甲级写字楼?天汇公园国际名品SHOPPINGMALL超甲级写字楼典型项目分析——天銮世界级大师联袂打造建筑界艺术作品?设计规划：省博物馆“月光宝盒”设计团队许李严执笔天銮?室内设计：梁志天设计、历高香港BTR(HK)LIMITED?室内设计：新鸿基御用——吕元祥建筑师事务所?园林设计：美国BENNITTDESIGNGROUP中东王室御用园林设计师典型项目分析——天銮对本项目的启示：?品牌强强联合，明星效应叠加，转化为“名牌”产品。?开发商：新鸿基、合景泰富、富力?设计机构：许李严、梁志天、吕元祥?运营管理：新鸿基启胜（管理香港1000万平方米商业物业）?综合体运营模式：先开发住宅后做商业及写字楼，以商业及写字楼前景为客户留足升值想像空间?营销“造势”，从水晶体营销中心到富力丽思卡尔顿酒店的发布会，气势非凡?“品质”创新，打造首个印象派园林，建筑品质细节品牌整合嫁接转化为产品溢价方案内容CONTENTS二“三高”案例分析三项目价值及定位四项目整体营销执行价值分析整体占位人群定位约70万平米都市地标综合体、华南地区规模最大的都市综合体之一位于惠州CBD中PART2心区的核心，与市政府为邻，249.8m时尚建筑缔造惠州第一高度，由国际顶级团队精心合力打造，惠州唯一双惠州高端国际综合体稀缺价值地铁口物业。站在高度的起点价值分析整体占位人群定位惠州高端国际综合体高度价值?“唯一高度”249.8米，惠州第一高，珠三角商务新地标?“唯一景观”登城市绝顶，饱览东江、西湖怡人美景，醉拥繁华都市大美之境可谓顶级价值分析整体占位人群定位惠州高端国际综合体产品设计价值?2011年中国房地产企业综合实力30强——香港佳兆业集团?亚洲排名第二建筑设计公司——香港刘荣广伍振民建筑师事务所?2007中国十大民营建筑设计企业——华森建筑与工程设计顾问有限公司?世界500强企业之一、全球酒店公司市值第一——法国雅高酒店集团并旗下铂尔曼酒店匠心营造，可谓顶级价值分析整体占位人群定位惠州高端国际综合体区位价值深莞惠核心区、惠州中心、惠州名片、江北ＣＢＤ中心?惠州。广东第四大城市，“准省会”未来中心?江北。惠州CBD中心，千亿配套打造珠三角新经济轴心?佳兆业中心，与市政府仅300m微距，锁定中心价值江北CBD中心之巅，可谓顶级惠州名片惠州名片惠州中心惠州中心深莞惠核心深莞惠核心区区价值分析整体占位人群定位合富人认为整个佳兆业中心就是一个具有城市顶级豪宅气质的生活大场价值分析整体占位人群定位佳兆业中心的推广，应当——整体塑造成为纯粹的、城市顶级居住大场以城市顶级豪宅的整合气场拉高未来价值具有