谨呈：四川上甲房地产开发有限责任公司LTC2010—28号地块项目市场定位报告PROJECTMARKETPOSITIONINGREPORT2010.11.51百富勤本报告指导思想?旨在通过对未来房地产市场发展及走趋，以及对邻水市场的深度把握和深刻调研基础上，结合项目所处的地段位置及产品规划特点，为项目的定位及营销提供准备方向和行之有效的执行计划2目标解析?由项目定位核心目标、开发节奏在控制风险的基础上实现利润最大化和合理的物业配比来把握兼顾目标项目要树立上甲品牌，满足政府要求领跑市场：速度影响力外观价格…3汇报纲要房地产市场发展项目解析区位机会挖掘市场机会挖掘地块机会挖掘客户机会挖掘确定项目整体开发目标方向住宅定位及初步物业建议解决项目产品开发市场步骤启动区产品定位及市场应对4近期房地产市场调控政策为稳定房地产，进一步落实遏制部分城市住房价格过快上涨，”国十四条”问世,主要针对贷款购买第二、三套住房的家庭，提高贷款首付款及贷款利率。继4月国十条后，部分城市亦出台了相关的配套措施或者补充措施；其目的是坚决抑制投资投机性购房需求，从而达到抵制房价过快上涨的作用。房地产市场又将迎来一波政策潮。调控政策对于首次购房的中低端客户影响较大5，但相对贷款依赖度较低的改善和长期投资型客户影响较小新政下各大地产商“跑马圈地”据初步统计，二次调控后房企拿地已接近20次，金额超过200亿元。开发商依然在土地市场高歌猛进。?11月3日，恒大地产在长春掷金13亿元，一举拿下该区域4幅宅地。?11月3日，合生创展拟以约68.75亿元的高价收购北京通州马驹桥镇地块和合生世界村附近两商业项目。?11月5日，富力地产联手合景泰富，以23.5亿元的价格拿下上海新江湾城项目，双方借此筹谋布局上海市场。……二轮楼市政策调控至今已满月,万科、恒大等多家公司不仅完成全年销售指标，单月业绩还再创历史新高。各地楼王纷纷问世，呈现出一片热火朝天的景象。61-10月房地产开发企业投资完成及增迅情况?1-10月，房地产开发完成投资38069亿元，比同期增长36.5%。其中商品住宅完成投资26683亿元,同比增长33.8%，占开发比重的70,1%。商品住宅开发仍是各大地产商开发的主流，开发投资额和新开工面积同比增速略有回落，但总7量仍处于历史高位,房开商投资热情并未退减。1-9月土地成交量及溢价情况土地成交方面?国家控制出让土地及出让金大幅提价，影响各城市土地成交量。?随着供地计划的逐步落实，重点城市住宅用地供应量进一步增加。?一线城市土地供应量减缓，二线城市成交量及同比增幅明显高于一线城市。土地溢价方面?土地价格快速上涨的趋势得到抑制。一线城市地块品质较高的受热捧，其它城市整体平均的溢价水平呈低位平稳态势。?近期土地市场成交逐渐活跃，成交土地总体溢价水平不高，一定程度上反应了开发企业对于对风险控制的理性思考。8商品房销售面积和销售额增长情况(1-10月)?涨幅较1-7月有所回落，但整体价格同比继续上涨。?由于首付比例的提升，导致一部分刚性需求购房者由于资金压力或房价下跌的预期而选择观望导致销售量下滑；?一二线城市成交量的出现大幅萎缩。?三四城市依然保持较好的销售状况,这对稳固全国的房地产投资无疑是有利的。?政策对抵制房价过快上涨发挥了一定的作用。9土地供应缩量，高端物业倍受青睐10月各类住宅价格涨幅新建住宅销售价格同比上涨10.6%，涨幅16.00%比9月份缩小0.7个14.00%百分点；环比上涨12.00%10.00%商品住宅0.3%。普通住宅8.00%其中，商品住宅销售高档住宅价格上涨11.9%，其6.00%经济适用房4.00%中普通住宅销售价格2.00%上涨11.0%，高档住0.00%宅销售价格上涨商品住宅普通住宅高档住宅经济适用房14.8%；经济适用房销售价格上涨0.9%。?三季度以来，一线城市的成交水平处于逐渐恢复之中，再加上二三线城市相对平稳，使得整体销售形势向好。?中低端住宅市场受影响较大，市场销售将有所放缓。但由于市场供应量减少，因此，价格小幅上扬。?中高端住宅市场受影响较小，这是由当前负利率、通货膨胀预期以及民营资金缺乏投资渠道所造成的，单纯的房地产调控改变不了资金融入中高端住宅市场的热情；10?调控成效不及预期，各地楼市波动不大；?一线城市增减互现，二、三线城市保持稳定；?新政对中低端市场影响较大，对高端市场影响较小；解析?受保障房及全国大量的三、四线城市投资拉动,全国结论房地产投资有望保持较高增速.?随着政策的严格执行,房价已经在朝着政策预定的目标演变,行业将真正步入“政策→成交量→房价”的良性循环。　　11各大城市调控细则指数从以上统计数据不难看出,在国家“限贷令”和深圳“限购令”的调控下，一线城市的地方调控力度较大，而重庆调控力度还较为放松。这是因为重庆是一个高速发展的二城市，在经济发展上需要大量的资金，加之两江新区宣告落成，将加快重庆经济的高速腾飞。重庆目前的整体居住水平和房价都还较低，所以重庆市对房地产的调控力度较其它城市并不强硬。12排名城市房价排名城市房价1杭州市2584026泉州市76802北京市2231027嘉兴市75873上海市1916828海口市72884温州市1885429东莞市702325三亚市1831930成都市663006深圳市1697831合肥市625517宁波市1343832鄂尔多斯市622008广州市1256033武汉市61969南京市1201634南宁市6137全10舟山市1050035唐山市609811绍兴市1010536昆明市6006国12珠海市974737金华市6000房13大连市967838中山市598814厦门市966039烟台市5835价15苏州市910340重庆市572016台州市896741日照市5700排17青岛市896242郑州市在全国房价排名中，重庆名列568940位。是房价最低的直辖市。名18天津市895843惠州市564919南通市895044宜昌市563720福州市866645太原市563521湖州市822046扬州市563022哈尔滨市793947南昌市557323无锡市784348长春市544524佛山市782249兰州市13544025济南市776050西安市539810月全国各城市房价涨幅排名平均房价(元/城市房产网站对全国主要城市房产　城市??????房价环比㎡)?交易监测显示，2010年10月全国1南通?????????????8,318?????9.93%53个大中城市，城市房价平均值环2哈乐滨?????????????7,917???6.48%比下降的有14个城市，城市房价平均值环比上升的有29个城市。监测3天津???????????????12,3996.24%数据还显示，房价处于高位的三个?????????????4西安?6,632?6.05%城市温州、上海、北京这个月都有5扬州??????????????????7,1615.57%所下跌。而房价相对较低的省会城6淄博?????????????????4,455?4.75%市及重点城市房价均平稳上涨。7呼和浩特?????????????4,638?4.31%8杭州?????????????????18,9984.27%?二、三线城市受交受宏观调控影响的程度明显低于一线城市。9昆明?????????????????8,075?4.18%?受益于城镇化的发展、在一定程10兰州??????????????????6,6493.77%11重庆??????????????????6,6813.69%度上规避宏观调控的风险、土地成12乌鲁木齐??????????????4,9763.61%本相对较低、消费需求有支撑。13石家庄??????????????5,790??3.37%14长春?????????????????5,446?3.16%1415贵阳??????????????????5,4462.99%近期重庆房地产市场情况?1-10月重庆共计销售商品房3060万平方米，8月主城区的成交量突破2万套。主城区商品房的供应量持续增长，成交量近两周有所回落。?商品房销售价格均价在6548元/㎡,9月房价同比上涨9.5%，略高于全国平均涨幅.涨幅排在70城市第8位(统计局最新数据）,重庆房价依然坚挺。15调控半年重庆典型楼盘价格走势与前期价格比典型楼盘4月售价10月售价项目优惠情况开发商较（％）房交会前(10月15前)最高可享受按揭95折的优惠，重庆市金科实业集团弘景房金科十年城780083006%房交会期间可享地产开发有限公司受一次性93折、按揭94折的优惠。半山华府790084006.30%暂无鹏润地产鲁能星城十二街一次性付款98折重庆鲁能开发(集团)有限公7300900023%区，按揭99折优惠司东原1891150001700013%暂无重庆东原地产开发有限公司万科（重庆）房地产有限公万科朗润园6500780020%最高优惠3%司重庆富力城房地产开发有限富力城780080002.50%无公司全款97折，按揭天景雨山前105001200014.28%重庆天景置业有限公司99折重庆协信控股（集团）有限协信天骄城750080006.66%无公司恒大地产集团重庆恒大基宇?政策调控下，恒大城知名开发企业所6446起售中高68档楼盘25起价格均有上涨，涨4.94%开盘额幅外最高达89折23%，市场对品质住宅的置业有限公司热力追捧，及刚性需求的强大支撑可见一斑。办卡98折，首付16龙湖江与城800083003.75%重庆龙湖地产发展有限公司5成以上98折?国家政策指向明