前言“曼贺蚌”地块建设项目是秉承西双版纳旅游度假区的开发宗旨、提高农民生活品质、带动农村经济发展的重点项目。为了能更好的开展项目工作，博誉房地产开发公司前期调配了大量的人力、物力对曼贺蚌相关区域进行了实地测量和考察，且完成了针对曼贺蚌地块的概念性规划，并于2010年3月22日向曼贺蚌村村民代表和村干部作了“曼贺蚌——旅游经济下的民族发展”的专题方案汇报，策划理念得到了参会代表的基本认可，目前方案已根据代表们的意见进一步进行了细化和完善。博誉地产现已组建了专业的策划、规划团队，对项目进行了前期的规划定位工作，我们相信在整个团队的一致努力下、在博誉地产先进文化理念的指导下、在西双版纳旅游度假区管理委员会的大力支持和监督下，项目将打造成为区域内极具民族特色、具有可持续发展价值的旅游产品。第一部分：项目背景一、西双版纳旅游业发展趋势海陆空旅游线路形成，桥头堡优势彰显作为东盟贸易的桥头堡，西双版纳与东盟国家之间已初步建成了通往澜沧江-湄公河次区域流域各国的水、陆、空交通网，在推动贸易区建设进程中有着区位、资源的先天优势和开放前沿等优势。在省委、地方各级政府的推动下，西双版纳的区域经济发展已取得骄人成绩，特别是旅游产业的发展更是令人瞩目。2009年，全州共接待国内外旅游者664.18万人次，同比增长15.1%。其中：接待海外旅游者13.49万人次，同比增长37.8%；口岸入境一日游29.02万人次，同比增长47.2%；接待国内旅游者621.67万人次，同比增长13.5%。全州旅游业总收入(预计)48.5亿元，同比增31%。其中：旅游外汇总收入5692.66万美元，同比增长44.8%；国内旅游收入44.63亿元，同比增长30.7%。完成旅游相关行业税收6972.9万元，同比增长18.7%。民航共飞行16665架次，同比增长17.3%；全州A级以上旅游景区(点)共接待游客391.11万人次，同比增长24.2%。2010年西双版纳旅游工作的发展目标是：全州接待国内外游客750万人次，同比增长11%以上；接待海外游客20万人次，同比增长30%以上；接待国内游客700万人次,同比增长10%以上;旅游总收入突破50亿元，同比增长12%。在区域大环境的发展背景下，西双版纳旅游地产开发势如破竹，西双版纳旅游度假区二期的规划开发也应运而生。二、景洪城市发展规划情况一主四副的东方水城大规划战略在城市发展战略上，以东方水城为打造目标，以沧江片区为核心，全面推进嘎洒、橄榄坝两大片区的副中心功能，在城市空间布局上，完善中心区，适当向西发展，加强江北、嘎栋、嘎洒和曼弄枫四个功能区，形成“一主四副”组团式城市结构形态。通过对城市各功能片区的打造，将景洪打造成为集热带雨林、民族特色、水乡魅力、休闲度假、美食文化等功能特点为一体的文明和谐城，把景洪从一个传统的观光旅游城市打造转型为休闲度假、商务会议、康体疗养、娱乐购物天堂。按此规划，预计在2020年，将景洪城市控制面积建至200平方公里、景洪(嘎洒)片区发展到60平方公里，橄榄坝片区30平方公里，沧江一带布置各种旅游设施。至2020年城市居住人口达60万，以此挑战10年后的旅游市场。三、西双版纳旅游度假区二期规划定位集历史人文、宗教、民俗、生态旅游休闲度假疗养康体、商务会议于一体的旅游度假区西双版纳旅游度假区二期开发依托资源优势，以景洪城市总体规划为指导，坚持和谐开发，着力营造“山水合一”、“天人合一”环境，二期规划与建设展现“热、傣、水、边”特色，以挖掘片区在地理环境、文化积淀和历史发展共同作用下所蕴含的特质主线，以热带独特的自然环境、浓郁的民族风情、优越的区位优势为基点，拓展片区的区域特色，把片区规划成为凸显历史、宗教、民风、水景，设施现代、服务完善、生态优良、文化独特的集观光旅游、休闲度假、疗养体训、会议商务等为一体的文化品位高、民族风情浓、人居环境佳的旅游度假区。争取至2020年，建成区面积达到10.43平方公里，人口规模达到36600人，旅客接待规模达到6000人次/日。?本案■区域开发情况西双版纳度假区二期城市副中心的功能日趋呈现旅游热潮即将兴起，板块价值将大幅度提升当前，西双版纳旅游度假区二期规划已全面结束，已进入热火朝天的施工建设阶段，区域内较具影响力的旅游项目南传佛教文化苑已进入二期开发，西双版纳州民族博物馆已进入装修阶段，避寒山庄度假产品已全面投入开发，勐巴拉娜西歌剧院即将迁入……这些旅游产品的开发将进一步拉动区域的旅游人气，而正元地产住宅项目、山水林溪、会展中心等项目的开发将引来众多本地客户的入住。这意味着西双版纳度假区二期城市副中心的功能日趋呈现，旅游热潮即将兴起，板块价值将大幅度提升。（三）区域背景对项目开发的启示1、以西双版纳旅游度假区二期的规划战略作为引导和出发点；2、结合周边区域的项目情况，做好改善区域条件的功能配套；3、保护和完善当地生态自然环境，发掘和传承本土文化资源；4、结合地理环境和地块状况，站在国际化的视野高度，规划具有可持续发展的旅游项目；5、全面按照开发区管委会的战略部署，积极推动片区的整体开发建设。第二部分：地块价值分析一、区域价值分析本案地块西南部为南传佛教文化苑、南部位置为西双版纳州民族博物馆生态，北部为曼景法村和规划建设的宣慰步行街，西边位置紧接即将迁入的勐民俗商娱巴拉娜西歌剧院。地块周边自然环境极为优美，古村寨具有丰厚历史底蕴和宗教氛围，文化特色浓厚，周边覆盖的都是城市极具代表性的文化建筑宗教展览，可开发价值和文化塑造价值极高。二、地块状况地块为曼贺蚌老村，一直以来是到西双版纳旅游的众多游客必经之地，村寨内保留着丰富的原生态景观，与外界的山水田园交相辉映，像个隐逸的世外桃源，傣味农家乐一直是景洪高端消费群体常来之地，地块南北缓坡起伏、视野开阔，开发价值极高。三、项目地块SWOT分析S优势■西双版纳旅游度假区规划范围，有较强的发展势头前景；■项目地块拥有优越的原生态自然景观、古村寨人文景观；■南传佛教文化苑屹立南侧，是极具宗教文化的风水宝地；■紧邻州民族博物馆，能吸引众多州内外游客的观光消费；■西侧紧邻勐巴拉娜西歌剧院，带来充足的旅游消费人气；■地块属于西双版纳较为知名的旅游景点，保障了旅游人口的持续性。W劣势■整个区域正在进行开发打造、配套不足，板块认知度不高；O机遇■西双版纳旅游人口与日俱增，为项目的持续发展形成大力支撑；■在景洪城市大规划战略背景支持下，曼弄枫片区飞速发展，为区域内的项目创造了巨大的升值空间；■南传佛教文化苑的扩建、州民族博物馆对外开放、勐巴拉娜西剧院的迁入都将为区域带来旺盛人气，推动片区旅游经济的发展，并与项目形成功能互补；T挑战■如何在保持生态自然景观的同时，又实现旅游价值和商业价值，与周边产品相互辉映，成为项目定位的一大难点；■到区域旅游的游客多为短线式旅游，如何让他们留下来成为本案乃至区域项目需考虑的关键因素。四、项目地块定位集吃、住、玩、购、赏、为一体的傣文化体验街区凭借曼贺蚌古村寨原生态的自然景观、纯朴的民风民俗，傣味农家乐的名声绯外，每年成千上万的游客必经此地，在这些优势的强势推动下，曼贺蚌有充足的条件成为了集吃、住、玩、购、赏于一体的傣文化体验第一街区。而博誉地产在此优势功能基础上的打造，则是在对功能和环境上进行完善的同时，提升板块的民族性、文化性和品位的国际性。西双版纳又一条黄金旅游线路即将诞生在南传佛教文化苑、西双版纳州民族博物馆、勐巴拉娜西歌剧院等人气旅游点的支撑下，在项目地块优越的先天条件支持和博誉地产全新新文化理念打造下，各类旅游配套日趋完善。一个集历史文化、宗教文化、民族风俗、生态体验于一体，满足数万人群吃、住、游、玩、购，设施现代、服务完善、生态优良、文化独特的集旅游度假区即将诞生。这也将意味着，西双版纳旅游度假区2期将全面成为区域内享誉盛名的又一条黄金旅游线路，板块价值全面升级。五、本案产品的切入点填补区域空白、改变短线旅游的现状当前区域内的旅游仍然是以短线旅游为主，众多游客到区域旅游仅仅以饮食消费、宗教文化游览、有限的工艺品购物、民俗村的观光为主。即使勐巴拉娜西歌剧院、州民族博物馆等项目建成后，区域内仍缺乏让游客留下长住、持续消费重复旅游的相关资源配套，要改变这一形势，必须有更多独具个性的体验点、更完善的配套设施、更好的旅居场所、更具国际品位的品牌昭示。承载留下游客的功能深挖持续性、重复性的旅游价值资源区域内的生态、宗教、民俗、文化博览等旅游配套已日趋健全，但吸引游客长期驻留的配套尚有待改善，博誉地产曼贺蚌项目的打造将全面针对这一空白，提供更多让游客居住下来享受悠闲时光、体验异域风情的功能场所，全面展现西双版纳的安逸生活，以一站式的生态旅居功能，强化区域旅游的持续性和重复性。第三部分：产品定位■产品分布：项目开发共分为两大功能组团曼，包括曼贺蚌新村和博誉地产项目贺打造用地。曼贺蚌新村为当前曼贺蚌蚌老村83户村民的回迁用地，将以新村社会主义新农村的指导方式进行打造，满足村民的生活、商品经营与投资需求；项目打造用地占地169项目打造地块亩，为博誉地产全额投资打造的自主用地，产品为旅游度假产品。总平面图鸟瞰图一、各地块开发使用说明（一）曼贺蚌新村：响应国家建设社会主义新农村，同时改善曼贺蚌村民的生活环境，更好的发扬傣族文化，由西双版纳博誉房地产开发公司全额投资、统一打造“曼贺蚌新村“，地块位于整个地块东北侧。博誉地产将为曼贺蚌村民建盖统一的一楼一底傣式民居，新居每户350㎡左右，占地面积0.75亩。（二）博誉地产项目打造用地1、土地来源：博誉地产开发用地的土地资源来自管委会用于冲抵博誉房地产公司投资曼贺蚌新村建设资金的土地；2、开发理念：旨