三亚南书苑市场调研沟通报告深圳市同致行顾问有限公司海南事业部2011.09月27日本报告仅供客户内部使用，在获得同致行书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。目录CATALOG?一、项目解析?二、目前需解决的问题?三、市场分析?四、同致行建议本报告是严格保密的。项目解析?一、项目解析?二、目前需解决的问题?三、市场分析?四、同致行建议本报告是严格保密的。指标解析项目中等体量，建筑密度和容积率均较低vv总用地建筑面积总户容积绿化建筑停车数率率密度位29685.55130103.365043.035%29.81779㎡㎡%本报告是严格保密的。用地条件项目地块平整，正在建设，目前昭示性较差A区地块B区地块B期地未开工，目前是一空地块，现在正在建售楼处，地块平坦，道路绿化已做。一期38027.37规模：规模：38027.37㎡㎡1.62容积率：容积率：1.62性质：宿舍楼、专家楼、办公楼性质：宿舍楼、专家楼、办公楼A期地块平整，正在建设，楼层已二期出地面。规模：92075.99规模：92075.99㎡㎡3.8容积率容积率：：3.8性质：宿舍楼、专家楼性质：宿舍楼、专家楼本报告是严格保密的。项目四至地块周边配套较不完善，现阶段形象较差地块现状：土地基本平整周边环境：周边游鸿洲佳园和郑州规划的海三亚国际传媒中心，路网发达，但基本无生活配套。本报告是严格保密的。交通解析位于交通主干道迎宾路，交通便利通达??道路交通：项目道路交通：项目位于盈滨主干路，是位于盈滨主干路，是通往东线高速的必经通往东线高速的必经之路。之路。往机场、高铁站往东线高速??航空交通：本区航空交通：本区距离三亚市凤凰国际距离三亚市凤凰国际机场约机场约1414公里，位于公里，位于该机场服务范围内。该机场服务范围内。往大东海?往市区?轻轨交通：本区轻轨交通：本区距离海南东线轻轨约距离海南东线轻轨约55公里，位于该机场服公里，位于该机场服务范围内。务范围内。本报告是严格保密的。项目解析小结项目解析小结a.a.项项目位于月川新城，前景利好；目位于月川新城，前景利好；b.b.项项目地目地块紧块紧市政干道，市政干道，进进入性良好，毗入性良好，毗邻邻机机场场、、轻轨轻轨、高速；、高速；c.c.项项目体量中等，品牌知名度一般，在目体量中等，品牌知名度一般，在当当前前环环境下境下难难于突于突围围，需，需寻寻求突破。求突破。本报告是严格保密的。目前需解决的问题?一、项目解析?二、目前需解决的问题?三、市场分析?四、同致行建议本报告是严格保密的。问题一：是建住宅还是写字楼？住宅？OR写字楼？本报告是严格保密的。问题二：写字楼的档次？价格？客户群？???租金模式户型客户价格???档次???本报告是严格保密的。问题三：销售模式，是返租？是直销？还是???？销售模式返租？直销？、、、本报告是严格保密的。市场分析住宅市场?一、项目解析?二、目前需解决的问题?三、市场分析写字楼市场?四、同致行建议商业市场本报告是严格保密的。市场分析?住宅市场分析本报告是严格保密的。海南一线城市的限购限贷，部分购买力向二限购限贷、三线城市转移2010年10月海口、三亚执行限购令以来，成交量受到很大的抑制三亚海口2010年10月海口限购令执行琼版国八条一线城市限购对区域市场构成有限利好，部分需求将转移到区域市场本报告是严格保密的。实施限购令后，三亚成交急速下滑，近几个市场表现月成交萎靡，处于低位徘徊状态◆据同致行数据统计，海南楼市8月份总成交2835套，环比上涨21.36%，终结了连续四个月以来的直线下跌趋势；◆8月三亚商品房签约套数为298套，环比下跌16%，这是继2月成交量达到峰值后连续6个月下跌。◆8月三亚签约量为298套，三亚签约量继续下滑，月终盘点排名第四；本报告是严格保密的。三亚近期房地产市场总体表现为：客户到访市场表现稀少，购房欲望不强，成交冷淡8月份大三亚成交量◆8月大三亚主力楼盘销售中，除雅居乐清水湾三十多套、凤凰水城南岸24套，其它在售楼盘成交量均无超过两位数，部分楼盘零成交；7月份大三亚成交量◆7月大三亚主力楼盘销售中，除雅居乐清水湾35套、半岛蓝湾15套、凤凰水城13套，其它在售楼盘成交量均无超过两位数，部分楼盘零成交；本报告是严格保密的。月川新城已具有一定的规模，周边项目林立月川新城，竞争较为激烈周边项目有近三十个项目，主要有鸿洲佳园、国际银座、红树湾小区、山水天域、凤凰水城、卓达巴哈马等楼盘，本报告是严格保密的。政府搬迁，城区向月川新城拓展，形成了新月川新城的城市中心板块，是三亚未来房地产的主要区域片区项目名称主力户型/面积产品特色主要卖点名称泰式主题园林；泳池与空中会所位于三亚市中心核心地段25度阳光62－105平方米；世邦魏理仕物管；以中小户型，属于政府规划的月川新为主城CBD核心地段将建成甲级标准写字楼；城市中75-145平米一房、两房中铁子悦薹位于城市中心中铁子悦薹心综合体；引进国际商业品牌以川月板块；城市综合体月川及高端服务滨海度假主题公寓新城丰富的养老配套，性价比板块清平乐32-74平米一房、两房小户型,山景地产,旅游地产高　　单房36㎡，双房68㎡，别墅（万科森林公小户型,创意地产,景观居所,　洋房）户型三种，均为125㎡左万科品牌；度假环境；园山景地产右红树林度假酒店式公寓,投资地产；综合体41-103的一房户型品牌、高端规划、地段酒店，国际一流的商业配套66—223平米的一房、两房、三豪华居住区,宜居生态地产,景卓达巴哈马占地规模大，配套全房观居所本报告是严格保密的。特点体量大，价格较高，主打养生，以度假为主本报告是严格保密的。客户分析以东北为主，置业目的是养老和度假置业驱区域来源身份特征置业目的需求特征置业特征动力顶级客户：别墅、顶级客户注重顶级客户：总价承高端及高端以上客100平米以上观海海景资源海景资源和物受力强、关注资源北京、上海、长三户，企业老板、高条件最好的物业独占性、业保值升值占有三亚湾角客户，有部分四校教授、政府高层高端客户：90平希望能观高端客户看重高端客户：有一定川、重庆客户、部分退休养老客米左右的1房和2海并亲海近海、社区环总价限制，关注近户房，总价150万左境海和社区环境右企业老板、大型企2线海景近海，不一定顶级客户：对总价北京、上海、江浙80-100平米2房亚龙湾事业领导、演艺界+区域价要观海，度假不敏感，看重区域客户、独栋别墅人士等顶级人士值、养老、投资价值企业老板、大型企北京、江浙、上海海景＋离度假、投资为100平米以上观海对总价不敏感，关大东海事业领导、演艺界客户城较近主条件好的物业注保值升值人士等顶级人士三亚气候以东北为主、内蒙养老、投资为看重性价比，总价环境+市40-90平米公寓、市区古、重庆、成都、退休养老人士主，部分本地承受在80万内、区生活配1房、2房三亚本地人人自用生活便捷、环境套月川新东北为主、部分成本报告是严格保密的。三亚气候养老、度假为看中内部配套、度养老、度假、30-100平米公寓城都、重庆环境主假环境去化速度周边知名度较高的楼盘去化较快项目价格（万元）装修标准已售总套数销售率卓达·巴哈马2560040001634319751.11%凤凰水城2500030004139576571.80%山水天域290002000668103764.42%国际银座22000-22722899.56%清平乐18000-440165526.59%荣德花园16000-14530847.08%红树湾小区7000-4214030.00%本报告是严格保密的。投资客户较少入住，自住客户平均一年入住2入住分析到3次，平均一个月左右自住客户入住时间分布5.1暑假10.1元旦寒假春节年轻人或家庭中的夫妻小孩老人整体来说，入住高峰期为春节前后年轻人或者夫妻由于工作限制，一般在五一、十一、元旦、春节等法定节假日入住老人居住时间主要在整个冬天，有些会在寒暑假带着孙子孙女来度假小孩子则只有在寒暑假期有时间来琼度假、旅游本报告是严格保密的。住宅市场小结1、住宅市场受政策的限购，最近成交低迷；2、月川新城已具有一定的规模，周边项目林立，竞争较为激烈；3、楼盘去化速度与知名度息息相关；4、月川新城入住率较低；对本项目启示本项目体量、知名度、档次、价格都没有明显的优势，要实现销售和溢价有较大难度；本报告是严格保密的。市场分析?写字楼市场分析本报告是严格保密的。目前三亚写字楼市场类型主要有新型纯商务写字写字楼现状楼、“可住可商”的高端低端商住楼和居民房新型纯商务写字楼如：海康商务，天际大厦；“可住可商”如：山水天域，时代海岸，碧海的高端商住楼办公国际；物业类型“可住可商”的如：衍宏现代城，创业大厦，东方大厦等；中低端商住楼“可住可商”的如：榕根路附近、临春河路、凤居民房凰机场附近的居民房等。本报告是严格保密的。三亚写字楼市场处于初级向中级发展阶段，新发展阶段型商务写字楼开始出现，高端产品稀缺租金区间物业档次(元/代表项目月/m2）?纯办公，无其他业态?顶级配置，设备多采用知名品牌原装进口100-200?多有大堂和室外广场，注重科技和生态办公?入住企业行业影响力大，实力雄厚高端产品?纯办公，办公氛围浓，海康商务?设备一般，配套缺乏新型商务50-150天际大厦?大堂昭示性一般，无室外广场写字楼?居民房，形象较差创业大厦?入住企业规模较小中低端产品衍宏现代城50以下东方大厦金河公寓本报告是严格保密的。三亚企业普遍存在对现有的写字楼不满意，期企业的困惑望有较高档次的写字楼出现1知名度不高由于写字楼的陈旧以及历史遗留问现有办公场地的楼盘知名度不高题、管理配，经常有客户拜访时找不到；