怀化****项目可行性研究报告****广场项目可行性研究报告二0一一年五月1怀化****项目可行性研究报告目录一、总论1.1项目名称1.2拟建地1.3开发单位及项目负责人1.4承建开发单位简介1.5编制的依据及范围1.6研究结论二、城市概况及建设条件2.1城市简况2.2自然条件2.2.1气象2.2.2地形地貌地层2.2.3地质构造与区域地壳稳定性2.2.4工程地质条件2.2.5水文2.3社会条件2.3.1供水方便2.3.2电力有充裕保障三、项目建设的背景及必要性3.1项目建设的背景3.2项目建设的必要性3.2.1房地产业已成为国民经济增长的支柱产业。3.2.2人口城镇化,扩大了市场消费需求。3.2.3旧城改造是“民心工程”、“德政工程”。3.2.4项目建设将配合怀化作为五省市边区中心城市发展远景规划,推动怀化城市化进程四、怀化房地产的现状及市场趋势预测2怀化****项目可行性研究报告4.1总体现状:发展的跨度性表征明显4.1.1土地购置和开发面积呈双向大幅增加态势4.1.2银行贷款推动房市走强,民间资本作用明显4.1.3住房结构日趋合理,房价持续上涨4.2怀化市房地产市场区域对比分析4.3怀化商业市场调查4.4总体市场趋势预测4.4.1住宅消费趋势预测4.4.2怀化市商业的发展趋势分析五、项目的SWOT分析5.1优势分析S5.2劣势分析W5.3市场机会分析5.4市场威胁点T5.5竞争对手分析六、消费群体分析6.1置业客户特征6.2消费群体定位6.2.1购买行为类型分析:6.2.2消费群体类型分析:6.3项目开发战略定位6.3.1市场定位6.3.2周期定位6.3.3价格定位6.3.4营销定位6.3.5管理定位七、总体方案设计7.1环境特征7.2总体规划原则7.3总体布局3怀化****项目可行性研究报告7.4土建7.4.1建筑类型及平面设计7.4.2建筑造型及立面设计7.4.3建筑剖面设计7.4.4配套设施7.4.5结构设计7.5给排水7.5.1给水。7.5.2排水7.6电气设计7.7弱电7.8主要技术经济指标八、环境保护及节能8.1环境现状8.2主要污染源和主要污染物8.3垃圾、废水处理8.4绿化8.5环保新材料、新技术九、物业管理及组织机构9.1物业管理9.2安全设施9.3组织机构十、项目开发步骤方案及项目实施保障10.1开发建设实施步骤10.2项目开发方案10.3房地产业项目资本运营特点十一、投资估算与资金筹措11.1投资估算11.1.1编制依据11.1.2投资估算4怀化****项目可行性研究报告11.2资金筹措十二、经济评价132.1.财务评价12.1.1评价依据12.1.2评价参数12.1.3费用12.1.4销售收入和税金12.1.5主要财务评价指标12.1.6财务敏感性分析12.1.7盈亏平衡分析12.2评价结论十三、风险分析与控制13.1风险分析13.1.1项目风险13.1.2市场风险13.1.3资金风险13.1.4工程风险13.2风险控制与建议5怀化****项目可行性研究报告一、总论1.1项目名称怀化市“飞达.新世纪广场”项目1.2拟建地怀化市迎丰西路与鹤州路交汇处，东临怀化荣宾馆。11.3建设单位：怀化市飞达房地产开发有限责任公司1.4建设单位简介:6怀化****项目可行性研究报告怀化市飞达房地产开发公司成立于2010年，注册资金万元，房地产开发资质三级，现有职员37人，其中具有中高级职称的专业管理技术人员15人，项目负责人原任职国家一级开发企业负责人，具备丰富的项目开发管理经验。1.5项目股东简介：怀化市飞达商贸有限公司始建于1986年，经过20多年的精心经营，先后拓展了飞达商业广场、儿童商场和金牛角王中西餐厅；公司现有员工876人，固定资产2.5亿元，经营商品涵盖百货、珠宝首饰、高中档男女服装、化妆品、儿童用品、钟表、皮鞋皮具等1200多个国内外知名品牌和中西餐饮。公司遵循“诚实、守信、进取、奉献”的企业精神，以严谨的管理、务实的作风、优质的服务精心打造企业品牌，创造了良好的社会效益和经济效益，赢得了广大消费者的信赖。公司先后获全国“诚信维权先进单位”、连续两届卫冕“全国百城万店无假货示范店”；湖南省“劳动就业示范基地”、“厂务公开民主管理先进单位；怀化市“十佳消费者信得过单位”、“慈善贡献奖”；鹤城区“优秀纳税企业”和“劳动保障工作先进单位”等多项荣誉。中国农业银行湖南省分行授予“AA+”级信用单位；被湖南省银行协会授予“守信用企业”；公司从1996年起连年被怀化市委、政府授予“双文明单位”；“优秀民营企业”。1.6建设单位负责人简介：公司董事长向东辉先生自2002年以来，先后荣获国务院“全国创业之星”；湖南省总工会“职工之友”；怀化市“十大新闻人物”、“劳动模范”、“优秀中国特色社会主义建设者”、“优秀光彩人物”、“十佳企业经营者”等多项殊荣。现任怀化市政协常委，湖南省个体协会常务理事，怀化市工商联副会长、怀化市慈善总会副会长等社会职务。7怀化****项目可行性研究报告1.5编制单位:咨询资质证书编号:受怀化飞达商贸有限责任公司的委托,我公司承担该项目可行性研究报告的编制任务。经过对项目进行认真论证,分析评价,于2010年5月完成本项目的可行性研究报告,供审批部门决策参考。1.6编制的依据及范围依据:1)国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);2)国家现行财税制度和价格体系;3)《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》;4)建设部令第41号《城市房地产开发管理暂行办法》;5)怀化市人民政府对招商引资政策的支持及相关的房地产开发优惠政策;6)《怀化市城市总体规划》7)《怀化市中央商务区规划》8)《怀化市商业网点规划》9)工业与民用建筑项目编制有关规定和深度要求;10)“飞达新世纪广场”项目规划图;11)国家其他各有关专业设计规范及项目建设单位提供的国土、建设规划、供水、供电、资金筹措意向等基础资料。范围:本次研究对项目建设的必要性、项目建设规模、内外部建设条件、总体方案、投资估算及经济效益等方面进行研究。1.7研究结论(1)2010年是怀化市委、市政府提出“大干新三年，再创新辉煌”的开局之年，根据“商贸物流业大干新三年的总体思路和‘占有市场，扩大消费；升级换代，树立旗舰；合理布局，完善功能；规范秩序，确保繁荣’的要求，立足怀化区位、交通、资源优势和现有基础，科学规划，完善政策，突出项目，强力推进，形成以专业批发为主、特色零售为辅，8怀化****项目可行性研究报告辐射功能强、交易流量大、旗舰林立、网络健全、业态完整、服务配套、规范有序、活跃繁荣的商贸物流格局，初步奠定五省周边区域性现代商贸物流中心地位。(2)怀化市房地产市场在宏观经济持续快速发展、各项改革不断深入、政策调控措施得当的大背景下,进入了以市场为主导,以有效需求为依托,具有自身特点的新一轮快速增长期。今年来,怀化市房地产市场承接近年来稳健发展的良好态势,房地产投资建设规模、土地交易量、新建商品房、预售面积、交易面积、商品房抵押贷款数量等各项指标与去年同期相比,均出现了不同程度的增长。(3)旧城改造是“民心工程”、“德政工程”。随着怀化市域经济的跨越式发展,人民群众生活水平普遍提高,旧城区的落后环境、滞后服务功能已远远不能满足人民提高生活质量的需求,拆旧建新,不仅是社会发展的客观要求,也是广大群众的强烈愿望。人口的急增与城市的繁荣,导致住宅及商业用房量的增大,必然对住宅及商业基础设施提出更高的标准和要求。因此,城市人口的日益增多及经济的迅速发展对住宅产业建设提出了更高更迫切的要求。因此,“飞达新世纪广场”应运而生,从而推进城市综合功能开发协调发展,将成为城区的一道新风景线。(4)飞达新世纪广场,地处怀化市中央商务区（CBD）的核心地带,位于怀化市南北主干道迎丰路与鹤州路交汇处，北临火车站前广场，东接怀荣宾馆，西毗怀化市新城市步行街（原区政府）及嫩溪垅商业区。规划总用地约20亩。(5)飞达新世纪广场总建筑面积约为143000m2。其中住宅、酒店、写字楼建筑面积51000m2，商业建筑面积83000m2，地下建筑面积8000m2，绿地率30%，建筑密度48%，容积率10，居住户数225户，停车位350个。该项目地上二十八层,地下两层。其中负一层为超市及潮流街，负二层为停车场和设备用房,一至五层为百货商场,六七八层为餐饮、娱乐,八层以上主楼A栋为酒店及写字楼，B栋为住宅。(6)整个工程包括征地、建安工程、道路、绿化等,经投资估算,本项目总投资为万元。建设期(含前期工作)按3年实施。本项目资金来源,9怀化****项目可行性研究报告申请贷款万元,余下由建设方融资自筹及预售房款解决。经计算本项目投资利润率为%（所得税后）、%（所得税前）,投资利税率为%,全部投资财务内部收益率为%（税后）、%（税前）,全部投资财务净现值为万元（税后）、万元（税前）,投资回收期为年（税后）、年（税前）。其贷款偿还期为年,满足银行的还贷要求。同时,财务敏感性分析表明,本项目具有较强的财务抗风险能力。(7)飞达新世纪广场的建设,将为怀化市中央商务区的建设，迎丰路的改造,改观市容市貌,做出巨大贡献。对于提高城市品位,强化中心城市功能有很大的促进作用;必将成为城区新的经济增长点,开发后产生的商贸规模效应和辐射效应,从而增加税费收入;将有效地创造新的就业机会,确保一方社会的稳定,创造出良好的经济效益和社会效益。10怀化****项目可行性研究报告二、城市概况及建设条件2.1城市简况怀化市位于湖南省西南部,东径109°45'－110°29',北纬27°16'－29°53',地理特征正处云贵高