阳光天地.商业裙楼招商策划导入报告阳光天地.商铺招商策划导入报告深圳市星彦房地产经纪评估有限公司二OO二年十二月二十日深圳市星彦房地产经纪评估有限公司第2页共46页阳光天地.商铺招商策划导入报告深圳市阳基实业发展有限公司陈总台鉴：承蒙信任，我公司非常荣幸地提交“阳光天地”项目招商策划报告，供贵公司决策时鉴！根据前期工作，我司就“阳光天地”裙楼商铺进行了专题市场调研，以及项目周边市场及相关业态进行了综合分析，并结合我司相关部门专业人员的策划代理经验所完成的。本案是在经过与贵公司多次会议讨论，并得到贵公司相关部门及多方支持，前期工作得以顺利进行，并能提交本案。但由于时间和资料的限制，未必能全面周详的对项目所有细节都考虑在内，本公司希望在凭借贵公司的强大实力和双方务实求是的基础上，使本案更加完善，以达到使项目裙楼商铺成功招商的目的。因为项目后期包装推广引致的最终关注点仍然会落实到项目产品深圳市星彦房地产经纪评估有限公司第3页共46页阳光天地.商铺招商策划导入报告本身，惟有从前期就引入市场的观点、明确市场的需求来研究项目招商及推广的每个细节，才是招商成功的前提保证。我司诚意希望能与贵司携手，通过双方的共同努力就“阳光天地”商业项目招商操作达致圆满成功。专此送达，顺致商祺！深圳市星彦房地产经纪评估有限公司二○○二年十二月二十日目录第一部分深圳商业综合市场调研1、深圳的商业发展2、深圳商铺营销总体态势3、深圳商业和商铺调研的几点结论第二部分项目综合市场定位1、项目说明2、项目区域市场调查分析3、项目swot综合分析4、项目区域主要商业竞争对象及其营销模式5、项目市场定位第三部分租金价格定位1、租金价格定位的相关因素2、租金价格定位策略深圳市星彦房地产经纪评估有限公司第4页共46页阳光天地.商铺招商策划导入报告3、租金定价原则4、项目租金定位第四部分经营管理模式1、经营管理模式2、经营管理模式选择3、首选和次选模式下的楼层功能和商品结构4、首选和次选模式下的经营配套设施设置5、首选模式下的经营管理和招商相关事项6、次选模式下的经营管理和招商相关事项7、首选和次选模式下的经营定位概念和经营定位第五部分营销推广及招商管理1、推广策略2、营销计划3、项目包装和营销通路整合4、项目整合传播5、招商实施6、营销费用预算深圳市星彦房地产经纪评估有限公司第5页共46页阳光天地.商铺招商策划导入报告第一部分深圳商业综合市场调研深圳市星彦房地产经纪评估有限公司第6页共46页阳光天地.商铺招商策划导入报告第一部分深圳商业综合市场调研1、深圳的商业发展目前，深圳的经济发展基本形成以“高新技术为先导、先进工业为基础、第三产业为支柱”的产业体系，而商业是深圳第三产业的支柱之一，一直保持持续稳定的发展势头。2001年，深圳社会消费品零售总额为609.26亿元，1990-2001年均增长22.3%。2000年全市商业从业人员50万人，商业网点12万个，上亿元的大型商业零售企业达到25家，深圳的商业市场充满了生机活力。中国在加入WTO后对外资商业机构以及流通方式、商业技术和服务等软要素的市场准入和实行国民待遇，深港自由贸易区的建设，零售业是深圳率先向香港开放的服务贸易领域之一；因此，深圳由于其在全国的开放地位以及适应国际竞争的基本条件，深圳将成为国际商业机构在中国投资的重点。根据深圳市“十五”计划纲要预测，2005、2010年全市社会消费品零售总额将分别达到875亿元、1400亿元。专家认为：深圳已经具备商业购物中心高速发展的条件，迅速与国际化接轨是深圳零售业近期发展趋势。二、深圳商铺营销总体态势（一）、2001-2002年各主力商圈业态分布情况罗湖区——物业名称地理位置规模/价位经营业态经营范围开发商销售/招商凤凰魅力凤凰路4000m2主题商城1F街铺品牌店,内部皮具海龙王招商商城/首饰/化妆品,2F服装/内实业衣/婚纱摄影鸿展广场东门1000m2专业市场通讯产品鸿展招商步行街公司女人天地东门29000m2主题商城女性服装/配饰/化妆品/天地招商深圳市星彦房地产经纪评估有限公司第7页共46页阳光天地.商铺招商策划导入报告鞋帽箱包等公司德奥商城东门5000m2商场1F音像/鞋/箱包2F化妆德奥招商步行街品/服饰实业东晓东晓路2000m2,1F12000综合市场肉菜、日用品众恒销售肉菜市场元/m2,2F9000元/投资m2赛博人民北路12000m2专业市场1F品牌店,2F通讯,3F电招商数码城脑配件,4F音响/家庭影院洪湖春天田贝四路3000m2,9000元专业市场家居建材中银销售美之居家/m2起绅投资居广场金世界商新园路6000m2,1F80000商场(友谊1F男装/皮具,2F男女服金活销售业中心元/m2,2F50000城)饰手表化妆品,3F女士服实业元/m2,3F30000饰/首饰,4F体育用品/健元/m2身器材服装天下新园路与20677m2,1F600主题商城1-3F大型品牌服装经销明华招商人民北路元/m2,2F300元/中心，4-5F板房设计间，投资交汇处m26F大型美食广场万景东门12000m2主题商城1F女性服装/化妆品，2F招商妇儿百货步行街儿童服装，3F妇儿用品超市，4F休闲中心国际宝安南路8000m2,均价主题商城化妆品批发/美容/婚纱摄融发销售美姿城与滨河路16960元/m2影投资交汇处寰球东门6000m2,1F450元专业市场通讯/电子/电脑/软件捷信通招商数码城新园路/m2,2F300元/投资m2八达商城东门6090m2,1F70000商城铜锣湾百货方兴达销售解放路元/m2,2F30000地产元/m2,负1F40000元/m2新玩家百东门中路12000m2,1F50000专业市场1F摄影/通讯,2F家用类香港中销售变电子城元/m2,2F30000电子产品/个性产品/钟表,旅元/m2,3F200003F电脑及配件元/m2福田区——物业名称地理位置规模经营业态经营范围开发商销售/招商礼品华强北1500m2专业市场礼品和电子产品金利公司招商大世界宣嘉福强路9000m2商场1F精品服装/游戏,2F服装宣嘉集团销售时代广场皮具,3F酒楼情缘城市皇福强路4000m2商场桑达销售岗商业城中银大厦超红荔路30000m2专业市场装饰材料超凡招商凡家居广场温馨家园莲花路与2000m2专业市场装饰材料招商景田路交汇处远望华强北与15000m2专业市场展示厅/通讯/电脑，远望公司销售数码商城振兴路交汇处群星广场华强北23000m2专业市场1F通讯/手表/化妆品/首饰/赛格工程招商皮鞋,2F女装/女士用品/运动休闲品,3F超市,4F童装,5F家电/美容美发,6F餐饮中信深南路市60000m2购物中心吉之岛、西武等中信招商城市广场政府对面深圳市星彦房地产经纪评估有限公司第8页共46页阳光天地.商铺招商策划导入报告现代之窗华强北与16000m21F980专业市场通讯/电子赛格达声招商振华路交元/m2,2F290汇处元/m2,3F250元/m2,4F180元/m2,5F150元/m2嘉汇百货福明路,上30000m2商场负1F超市/饮食,1F精品服庐山置业招商海宾馆斜装/化妆品,2F品牌男装/对面黄金珠宝,3F品牌女装/饰品,4F运动休闲装/童装,5F家居用品/电器/酒吧中港城石厦,福强4000m2,1F3.5专业市场1F品牌服装/化妆品,2-4F钜华投资销售购物广场路北万元/m22F2.5百佳超市，5F时尚购物中万元/m23F1.5心,6F西湖春天大酒楼万元/m24F1万元/m2南山区——物业名称地理位置规模/价位经营业态经营范围开发商销售/招商金三角白石洲4000m2丽日商场不限丽日销售商城实业集美堂南油大道15000m2专业市场装饰材料世浩销售家居广场东方巴黎服南油内环路15000m2批发市场服装批发/零售/展示国基招商装批发市场金晖电器家南油大道9000m2专业市场1-2F电器/电脑配件,3F利华销售居广场装饰材料,4F家私讯公司缤纷假日商南光路与龙6000m2,均价街铺饮食外不限东华实销售业街岗路交汇处29000元/m2业小世界商业蛇口海滨路2000m2,8000街铺不限销售长廊元/m2起南景苑裙楼常兴路与桃10000m2商场(曼哈1F首饰/化妆品/皮具/万浩销售商铺园路交汇处名店)服饰,2-3F女装/内衣/盛实业童装,4F男装/休闲装国兴苑南山5750m2,1F28000专业市场家私国野销售商城家乐福南元/m2,2F18000(金海马)股份元/m2,3F8000元/m2蛇口水产批蛇口东角头60000m2专业市场水产批发吉星招商发市场渔港顺景家居蛇口海滨路20000m2,1F100专业市场建材装饰宝嘉新招商材料广场元/m2,2F80元/投资m2,3F60元/m2,4F40元/m2起宝安区——物业名称地理位置规模/价位经营业态经营范围开发商销售/招商万众城家龙华民治60000m2专业市场装饰材料万众城招商居广场大道与布公司龙公路交汇处美丽家园龙华建设10000m2,均价街铺不限龙华经销售千米商业路与东环10000元/m2济发展长廊二路交汇公司金友华龙华人民3790.6m2商场1F精品专卖/男装/女玉壶轩招商广场北路与龙装,2F名牌店公司观路交汇处深圳市星彦房地产经纪评估有限公司第9页共46页阳光天地.商铺招商策划导入报告大益广场西乡大道20000m2商场百货商场大益销售与铁仔路公司交汇处新福家居创业路40000m2专业市场装饰材料新安福招商广场利公司美万嘉园107国道一期68000专业市场装饰材料美万嘉招商国际装饰鹤洲路口m2/20元/m2起公司材料城龙岗区——物业名称地理位置规模/价位经营业态经