写字楼全程经营管理精解范例20101．前言：概述特点写字楼的特点：在高楼林立的现代城市中，写字楼各种各样，建筑外观、内部结构、设备设施等都不尽相同，但它们都有着共同的现代写字楼的特点。（1）一般位于经济中心城市现代写字楼都位于以金融、贸易、信息为中心的大都市，并且一般都建造在城区的中心地段或新建的开发区内。交通方便的地理位置，便于收集和汇集大量的国际性和全国性的贸易信息，因而经济活动频繁、交易量大、交易的功率高。特别是城市中心地段，各类商业设施齐全，既有利于贸易的谈判和开展，又有利于办公人员上下班。因此，处于这种地理位置的写字楼往往吸引众多的客户。（2）建筑规模大，档次高现代写字楼一般能提供大小多种规格的办公室，使办公面积达到一定规模。大多数现代写字楼为高层建筑，外型雄伟、装饰考究，建筑外型有自已独特的风格，这些都成为业主或客户成功的象征。写字楼为招揽客户，在注重写字楼外在良好的建筑形象的同时，内部都配备有先进的设备、设施，能为客户提供舒适快捷的工作环境。（3）功能齐全现代写字楼能提供各种功能，如前台服务、大小会议室、酒吧、商场、餐厅、车库等。能为客户提供工作和生活上的方便，满足客户高效率的办公需要。（4）有良好的管理现代写字楼由于档次高，设备设施复杂，管理要求高，一般都委托专业物业管理公司进行管理。大多数写字楼以出租为主，出租率的高低是写字楼的生命线，而出租率的高低与物业管理的好坏休戚相关。许多客户在选择楼宇的时候不但重视楼宇的地段、质量和价格，而且十分重视管理队伍，现代化的大楼应该有一支训练有素的管理队伍，能向客户提供规范的优质的服务。3．写字楼管理模式3．1自管型（1）自建自管模式：即开发商由建筑施工在工程完工后，自行组建物业公司，进行日常经营与管理，对本身物业情况熟悉，资料齐全，欠缺管理的专业化。（2）自管与专业公司相结合：开发商自行管财务、人事、营销等，而专业性、技术性的如保安、保洁、绿化、机电维护等由专业公司负责日常运行及保养工作，为客户提供专业的服务。（3）自管与顾问公司相结合，由顾问公司协助物业公司拟定日常管理制度、人员配备、组织机构、工作规范等，使开发商自建的物业公司逐渐建立专业化的管理。3．2委托型（1）建筑完成后，由开发商委托专业物业公司进行管理，利用专业公司的丰富经验进行日常的管理与服务，大业主对其管理情况进行监督。（2）租凭经营型：由开发商通过签订租赁或承包协议与物业公司，实现所有权与经营管理权分离，物业公司致力于日常的租赁与管理服务！4．委托管理4．1管理基本内容A．日常管理（1）设备管理，进行对机电空调、电梯、供排水、消防及通讯设备，设备的日常运作与保养维护。（2）安全管理：维护写字楼安全及治安秩序，并配备安保设备、门卫、停车场管理，监控中心值班定时与不定时的安全巡查，保证该大厦24小时在保安的控制中。（3）清洁卫生管理：对大厦的出入口、大堂、公共通道、电梯间、卫生间等环境及地方的清洁并进行垃圾清运，污水处理和灭虫消杀等工作。（4）前台服务：提供前台问询服务，接等客人并提供打字、传真、影印、订票服务等。B．经营管理（1）租赁服务：处理写字楼具体的租赁工作，如租户联络、洽谈、签约、协调及处理投诉等。（2）实施多种经营，开设商务中心、美容美发、洗衣服务、康乐中心、中西餐厅、咖啡餐饮等经营。（3）委托特约服务：如写字楼室内清洁、洗车、快递、代购物品、邮寄、礼仪服务及会务服务等。5.写字楼的早期介入主要工作：写字楼管理的早期介入，是指物业管理公司在正式全面接管写字楼工作之前进行的工作。主要内容包括写字楼设计阶段的早期介入、写字楼施工建设阶段的早期介入和写字楼机电设备安装调试阶段的早期介入，主要是从物业管理角度提出意见和建议。其目的是确保写字楼建造及设施符合物业管理要求，交付使用时，能即时给各业主及租户提供有效及高水平的服务，以避免日后在建筑和管理上的投资追加或成本提高，减少物业管理的成本支出。5.1规划设计阶段的介入主要工作：从物业管理的角度参与写字楼规划设计方案研究工作.密切与设计师、建筑师以及其他相关的专业人员的联系，审阅、复查所有有关写字楼的设计图纸和施工计划，并从物业管理的角度提出建议。在参加工程项目的会议时，提出管理上的有关建议：（1）规划设计和建筑计划能否满足未来客户的要求。如布局是否合理，配套设施是否齐全等。（2）写字楼日后的管理，如保安、消防和维修服务等能否最经济、最有效和便于操作？是否设置防盗监控系统？防火安全装置的配备是否合理？写字楼出入口、造型是否方便治安管理等。（3）监督建筑材料的选择和使用，并严格配合检查至最后完成建设，确保写字楼外观完美无瑕，避免日后维修成本的增加。（4）评价设备和相关服务的选择和有效性，评价安全控制系统，确保设备、服务和安全之间的连接，使整个写字楼运作畅通。（5）是否合理设置管理办公室、工作间、询问台、告示标志等，确保有效地利用空间，以减少日后这些方面人力和空间的浪费。（6）从美观和效益上评价园林设计与布置、公共场所告示标志，以及照明配置的质量和设计。（7）检验和评价车库、停车设施的设计，提出未来管理的建议，如计费系统、出入控制系统、车位配置等。5.2施工建设阶段的介入主要工作：从物业管理的角度与施工管理。与承建商等密切合作，就施工期间所发生的一切与日后管理相关联的问题提出建议。每月派人参加施工会议，通过参与工程会议从而能够掌握工程进度并及时提出有关工程建议和改善方法，以便日后的物业管理能收到事半功倍的效果，确保业主得到最好的服务。（1）提供功能布局或建材用料更改及安装方法的有关专业管理意见。施工期间对写字楼功能布局及各类设备和建材用料的选择，从物业管理角度提出意见和建议，使有关修改更能达到理想效果。并确保写字楼在交付时，遗漏工程能减至最低，最终使管理成本减少，使物业价值增加。（2）智能化写字楼基本设施的需求，包括为安装先进的电脑管理等系统提供意见。（3）检查跟进写字楼已签批的工程合约的进度，详细了解写字楼工程设施系统情况。（4）提供有关长远维修建议和确定有关预防计划及方案。物业管理公司要通过跟进整个施工过程，熟悉整个写字楼的布局情况，要熟悉各种管道、各种设备设施的系统、位置和走向，并建立档案，以方便物业管理公司接管后对写字楼的检查、维修、保养工作等。同时，要确保工程质量，发现问题要明确记录在案，督促施工单位及时整改，以减少物业管理公司接管后对写字楼进行返工、维修的工作量，从而减少物业管理的成本支出。5.3写字楼/商业大楼“管理公约”参考文本《管理公约》本公约由以下当事人于*年*月*日共同签订：甲方：（以下简称“第一业主”）名称：**地址：**电话：**乙方：（以下简称“第一购置者”）名称：**地址：**电话：**第一业主是经中华人民共和国深圳市有关当局批准以中外合作形式，共同投资开发位于中国广东省深圳市土地的发展商，并在该地块上，兴建商住综合大楼，命名为：“**广场”（以下简称“该发展项目”）。现就该发展项目制订本公约，目的在于通过本公约的实施，以界定各业主对该发展项目及其设备、服务设施、仪器的管理、保养、改善、保险及维修订立规定，达至对该发展项目的统一管理，以保证该发展项目的所有业主有效地使用其购置的物业及规定各业主对该发展项目的管理及公共开支所须负责的适当比例。并且透过制定本公约以配合将来对于该发展项目整体管理的进行。第一业主就该项目内的两幢住宅楼、两幢商务公寓楼、六层裙楼、外围广场、停车场及设施保留另订管理公约及其他有关契约的权利，并可就该发展项目各建筑物、设备、服务设施、仪器的个别独立管理、协调保养、维修订立个别管理公约，以便发展项目内各业权拥有者共同遵守。本公约由以上当事人签署后即时生效，该发展项目的其他业主亦将会签署此管理公约附录二的承诺书同意遵守此公约，因此该发展项目的所有业主（不论现在或将来）均会受到本公约的各条文的约束。第一章定义1．在本公约中，除文意另有所指外：1．“该土地”指根据中华人民共和国深圳经济特区土地使用合同书内土地使用权面积约**平方米的土地。2．“该发展项目”指座落于该土地上的**广场，其中包括：(1)两幢住宅楼；(2)两幢商务公寓；(3)6层裙楼；(4)3层地库停车场。3．“公共地方”指在该发展项目或该土地内由第一业主根据本公约所指定的公共地方。其中包括以下设在该发展项目内的正门入口、入口大堂、楼梯间、通道、行人道、行车道、绿化区、梯台、管理者办事处、看更或警卫室、电表房、后备发电机房、电制房、电压房、泵房、洒水系统泵、消防设备、控制室、电话机房、消防泵房、化粪池、光井、水箱、冷气机房、垃圾房、储水池及为该土地及该发展项目的业主和住户及其访客而设并供其共用之其他地方或范围，但不包括任何业主拥有独自使用权的地方。4．“公共服务设施”指为该发展项目的利益而安装以备各业主共同器、设备、仪器、装置、树木、管道、机房、电缆、电线，包括该发展项目的中央系统，即消防系统、保安系统、空调系统、电讯系统、电梯系统、电气系统到各单位的分开关箱、煤气系统、蒸汽系统、供水及排水系统等，但任何只供个别业主、租户使用的设施则不包括在内。5．“外墙”指该发展项目的所有或部分外墙。6．“装修规则”指管理者（如以下定义）就各业主在其所属单元（如以下定义）的装修、更改、改进、加建、拆卸及装饰等所作的规定。7．“绿化区”指根据政府当局依照有关法令要求在该土地上实施绿化的地区。8．“管理预算”指根据本公约和有关法规的规定而为该发展项目预备的管理预算。9．“管理费用”指管理者因管理、保养、及改善该发展项目之公共地方及公共服务设施及执行本公约条文所规定而引起的所有费用和开支。10．“公共