CBD掘金行动！新兴大厦整合推广策划案力天世纪2011年10月18日版权所有敬请尊重地段、地段，还是地段！价值、价值，还是价值！在东河这片鹿城历史最厚重的土地上在环城路这条东河最繁荣的商业中心(CBD中轴上)新兴大厦，正式确立以此为中心一个包头无法复制的CBD铂金公寓，将由此诞生！环城路——劝业城、商贸大厦CBD双价值楼王，必将形成！项目推广基本目标精准定位，震撼表现塑就新兴大厦包头出众形象低成本，高成效造就新兴大厦高价入市多渠道，高技巧成就新兴大厦持续热销C曲BD?市场及区域分析篇发现CBD掘?项目SWOT分析篇价值CBD金?市场定位探索篇重塑CBD行?整合推广规划篇掘金CBD动?媒介策划篇策动CBD5步ONE区域及市场分析篇——发现CBD每个城市都有自己CBD它是城市发展的引擎创造着无穷的财富成就着无数人的理想项目所在的环城路就是如此！我们认为本项目区域价值能与之比肩的是纽约的曼哈顿东京的六本目巴黎的香榭丽舍香港的中环上海的陆家嘴广州的珠江新城3年来，包头CBD蓬勃发展从钢铁大街的帝豪天下开始，昆区、青山的中央商务区已经展现出良好的发展态势与前景，产业聚集初步凸现，金融、商贸、商务、信息四大板块精彩纷呈，引领中央商务区蓬勃发展。3年来，包头CBD公寓高位畅销与中央商务区(CBD)规划同步，中心片区的房地产市场火热起来。燕赵大厦、万达广场、内蒙古传媒大厦、时代财富城、时代广场等一批中心片区的楼盘持续热销。据调查，大部分CBD公寓均价超过5500元/M2中心片区，现有小户公寓分布状况目前包头小户公寓分布越来越广泛，大都分布在区域中心以内，目前最突出的为银河广场片区、友谊大街与富强路交汇中心、娜琳片区这些区都属于中心商业地带，经济发展较好，升值、投资潜力较大，适合小户公寓发展。环城路沿线小户公寓分布情况环城路是东河的CBD主轴，其优越地段是开发高价小户公寓首选之地。现在环城路沿线的商业氛围浓厚，而城市中心小户公寓项目极少，项目面临的竞争较小当鹿城市场的很多楼盘都标榜自己地处CBD的时候，试图以城市中心来提升自己价值的时候，谁能真正的做到问心无愧？本案才是在包头老城区的CBD中心，CBD上唯一的铂金写字楼公寓投资价值聚合体价值楼王，在东河无与匹敌！新兴大厦怎么才能呐喊呼出震撼包头的声音？?说的准：一个清晰有力的定位?说的好：一个震撼市场的产品包装?说的有力：一种强而有力的推广手法TWO项目SWOT分析篇——价值CBD项目基础信息建筑面积：21000多平方米容积率：3.54地段：环城路北侧物业形态：公寓式写字楼绿化率：15.6%建筑密度：24.2%停车位：104个项目SWOT分析之优势（S）显性优势1、地段优势：紧邻环城路中心位置，劝业商贸核心区域，地段显赫。2、配套优势：人民公园、包一中、中心医院…，周边配套设施丰富至极3、产品优势：概念性艺术建筑，创新型实用小户4、升值潜力：东河罕有的绝版地段带来的无限升值可能项目SWOT分析之机会（O）隐性优势1、区域空白：周边市场处于空档期，小户型项目在区域内基本无竞争。2、市场大势良好：中小户型的持续热销，这个对于项目的入市提供了良好的市场环境。3、城市CBD发展：未来5－10年，劝业商贸商业区将成为东河的金融中心、商务管理中心、购物中心与文化娱乐中心。项目SWOT分析之劣势（W）1、生活污染：城市CBD核心区域的汽车噪音和尾气，对生活有一定的干扰。2、自身缺陷：项目规模超小，停车位太少，完全不能满足使用要求项目SWOT分析之威胁（T）1、不确定性：营销推广无可参照，超小规模、高价小户型项目，没有类似案例，因而操作具有一定的不确定因素。2、超高价格：经过09年经济危机的影响，消费者购房投资对价格更加的敏感。项目总结：新兴大厦5大价值解构核心价值：CBD中心?价值聚合体环城路+劝业+商贸+人民公园+包一中+中心医院五大铂金价值：铂金地段：环城核心，投资价值聚合体；铂金地位：近东百、美特好、红星等，龙脉宝地聚人杰；铂金文化：据鹿城千年文脉，依包一中等；铂金配套：俯人民公园、中心医院、劝业城、商贸等；铂金配置：铂金质感艺术立面，形象出类拔粹；结论一：如何让项目的价值最大化，完成项目形象的最高化。结论二：如何让充分发挥产品的地段优势，成就项目价格最高化。结论三：如何展现项目的稀缺性，体现出项目的绝无仅有。THREE市场定位探索篇——深挖CBD（一）客户定位基于项目CBD核心地段、绝版小户的特点。我们的项目的客户定位主要有两类客源，一是大中型经济体的办公需求者，二是以2次以上置业的投资客为主，同时还有一部分年轻创业的自营客。项目周边项目地处CBD核心地段，大型医院、商业等。医生、高级白领、企业主、政府官员、老师等都将是我们的目标客户。自营型：主力客户群他们是政治资本家、是金融资本家、是高级知识分子、是享誉江湖的企业家、是名门望族的二世弟子等等。总之，他们多半事业成功，财富可观，同时在各自社交圈中具影响力。地域：周边1公里企事业单位高层为主体，辐射全市年龄：30~45置业次数：二次以上看好：区域王者地段和未来发展前景担心：担心投资价格风险策略：1-传达绝版地段仅有的稀缺房源，错过将不再有2-区域投资现在和未来升值前景传达投资型：次要客户群他们是周边原住民（或周边学校、企业的工作人员）、周边租户，对项目周边情况熟悉、前景看好。看好：CBD绝版地段、生活配套、价值成长潜力、居住生活氛围、物业使用价值担心：价格太高，物业管理使用成本过高分析：这是群热爱生活，追逐物质的中产阶级！他们热爱都市，热衷于投资，热衷于高额的投资回报率，他们宁要都市一张床，不要郊区一间房子，面积可减可小，但应该是高端的，优越的。同时渲染写字楼公寓无可复制的绝版地段和居住品质有利于增加项目附加值，降低客户对项目的价格敏感度。策略：侧重在推广中进行两个方面的宣传——1-城市铂金地段的渲染2-档次渲染目标客户群细分就项目所处区位、档次定位、价格区间，以及目前市场在售高端项目的客户群范围进行推导，我们认为，我们的目标客户群细分为是：核心群体大中型经济组织，环城路周边原居民、劝业、商贸、欣龙商贸商户、中小企业主补充群体中心医院、包一中教师、及周边企事业单位中高层领导等。全市向往都市生活的年轻白领等。辐射群体A目标客户群定位：群体划分目标客户群定义他们实际就是一群：财智金领阶层他们追求：居住与事业同步，身份与品味兼备A目标客户群定位：群体划分（二）项目定位建议市场决定了本项目一入市将弥补环城路核心高端小户写字楼公寓的空白，在东河的稀缺价值是显而易见的，热卖不是悬念！关键是如何让项目以东河最高的价格持续热卖。怎样的定位是入市的第一步！再进一步深挖项目的价值。深度挖掘项目的核心价值一、外围环境价值地处CBD中央商务区——高端价值位于劝业商贸核心圈北侧，紧邻CBD核心，商务氛围浓郁。高端价值凸显！CCD中央文化区——高知价值东河千年文脉近在咫尺，紧依鹿城最好的高级中学——包头一中人文氛围浓郁；高知价值凸显！CLD中央居住区——高成熟价值瞰人民公园，眺东河槽及南海湿地公园更近劝业、商贸、信隆商贸商业中心；美特好、东百、苏宁、国美电器等大型购物商场，共同构成10分钟生活圈；高成熟价值凸显！区域未来规划——高发展价值未来5－10年，这里将成为东河的金融中心、商务管理中心、数字化中心、购物中心与文化娱乐中心。环城路的影响力将被最大的量的放大，项目地段具备巨大升值潜力。高发展价值凸显！二、产品自身价值建筑设计——独栋高科技建筑项目规划设计为独栋流线型设计。时尚、高端、现代的动感立面设计，同时引进先进的办公自动化技术，服务企业，为鹿城CBD核心圈树立又一形象标杆和居住标杆。绝无仅有的高端科技和形象价值凸显！整体规划——CBD高端酒店式公寓因为项目的规模、户型、车位的局限性，项目主要规划为CBD高端小户公寓式写字楼。绝无仅有的高端居住价值凸显！价值分析外围环境自身产品绝无仅有的绝无仅有的5高价值成就项目2极价值成就项目高档次高格调结论本项目完全具备成为CBD中心·价值聚合体物理定位推导建立形象标杆树立包头“CBD铂金5星级写字楼公寓标杆”项目建设目标打造鹿城最具价值的CBD绝版小户商业体物理定位推导要令项目成为CBD的超高端项目，就必须：“打破度量衡，改变参照物”——强调“以我为主”，进入无竞争状态订立城市铂金级CBD公寓的价值样板，以领跑者的角色树立“价值以我为标准”的独特竞争模式因为价值，新兴大厦将如稀有的铂金一样耀亮鹿城！吸引着所有包头人的目光！物理定位推导铂金环城核心，投资价值聚合体；区位新铂金兴景观瞰人民公园，眺东河槽及南海湿地公园大厦铂金鹿城首席绝版小户酒店公寓，注重舒适性，全城瞩目五产品大稀铂金人文紧紧依邻包头一中，据鹿城千年文脉缺价铂金值配套俯东百、美特好、中心医院、劝业城、商贸等物理定位铂金区位铂金景观铂金产品铂金人文铂金配套铂金公寓式写字楼次推定位：商务公寓头等舱五星级公寓写字楼FOUR整合推广规划篇——掘金CBD形象定位铂金公寓写字楼，开启CBD铂金时代CBD轴心·价值聚合体C形象定位：物理定位//形象定位广告语主推：得中心者，得天下备选：一城左右皆繁华中央地脉?尖峰人生比钱更值钱的桂冠公寓小王国，大天下C形象定位：物理定位//形象定位整合推广策略基于项目规模小，放量小，价格高，在推广策略和媒体策略上，达观建议采取分两批开盘，集中引爆，集中投放！在最短的时间内，引起最大的关注度，将项目在最短的时间内以最高利润的价格售罄。推广总体思路项目入市，吊起大众的胃口？通过炒作引爆市场！凸显项目王者地段和铂金价值！通过点面价值点的结合的整合营销推广，塑造项目城市新地标CBD铂金