南京中心2011年营销执行方案2011年2月22日PRIVATE&CONFIDENTIALwww.dtz.com报告目录竞争市场分析目标客户分析租售策略租售价格租售准备推广执行?租售分割?整体分割?销售价格?卖点整合?渠道策略?整层调整????带租约销售租赁价格营销主题推广执行??单元价格?物料设计?推广计划推售销控????单元分割折扣策略现场整改营销活动?客户资质1竞争性楼盘情况在2011年，南京市场高端的销售型写字楼主要有：绿地紫峰新地中心南京国际广场竞争性楼盘情况（绿地紫峰）绿地广场·紫峰大厦完工期2010年6月楼层数89总面积267,200平方米写字楼83000平方米(10F-41F)标准层面积（建筑面积）2200-2550平方米得房率62%标准层面积（实用面积）1364-1581平方米层高2.8米当前南京售价最高的写字楼3.5万(低区)～4万/平米(高区)已销售约40～50%与本项目竞争分析：优势：第一高楼形象、湖景、比新街口交通及停车方便劣势：鼓楼地段不如新街口核心竞争性楼盘营销推广策略–绿地紫峰主要推广渠道户外活动其他?机场大牌??郎朗音乐会南京日报/东方卫报沪宁高速大牌?印像南京紫峰杯摄影展?中山北路道旗??成立798国际设计馆阵地广告牌?开业大典激光秀东航杂志?济南、上海和南京政府领导调研?顶级时装品牌盛会车主等短信?中国欧盟商会高峰会?2009年地产风云榜颁奖盛典??创艺紫峰?颁奖典礼老带新活动绿地广场网站4竞争性楼盘情况（南京国际广场）南京国际广场（B峰）完工期2010Q2楼层数82(B峰的11层至22层为办公楼）总面积23228.24平米（办公）标准层面积（建筑面积）1950平方米得房率70%标准层面积（实用面积）1365平方米层高2.7米物业管理公司仲量联行物业管理费人民币15/平米/月车位费800-1200主要客户渣打,资生堂2010年下半年层对外寻求整层或整栋销售，但尚无成交报价：2.8万～3万/平米与本项目竞争分析：优势：玄武湖景、得房率及整层客户平面利用方便劣势：地段、办公仅10层体量小，商务气势略有不足，所处区域非核心商圈竞争性楼盘营销推广策略–南京国际广场主要推广渠道户外活动其他?机场大牌?户外大型活动-典藏尊享，辉耀台城?南京日报/扬子晚报沪宁高速大牌?2009‘南京国际广场杯’南京第二届业余高尔夫球?地铁灯箱排位赛?南京国际广场（NIC）香港推介会?南京国际广场答谢音乐会DM?南京市政府领导调研?LuxProperty2010春季上海臻品物业私人品鉴会?参展?2010中国南京重大项目投资洽谈会?NIC网站?马未都财富收藏讲坛?举办名媛妆容举止和气质修养沙龙?南京国际广场NIC携手江苏银行举办理财分析与红酒品鉴沙龙?NIC圣诞亮灯仪式?悦动BMW品味红酒之魅-NIC名车美酒主题品鉴会6竞争性楼盘情况（新地中心）新地中心完工期2010年Q2楼层数65层总面积100,000平方米标准层面积（建筑面积）1650-2000平方米得房率75%标准层面积（实用面积）1237.5-1500平方米层高2.9米(有架空地板）物业管理公司雅园物业管理有限公司物业管理费人民币18-20/平方米/月车位费人民币200-300/月，共1400个主要客户HSBC、AVIVA--COFCO2010年即有意出售，但因预售证问题，预计将推迟到2011年出售目前已有4～5层整层客户以在租约中约定购买意向价格：低区2.0～2.3万/平米，中区2.5万/平米与本项目竞争分析：优势：75%得房率、层高、车位充裕劣势：河西商务区虽为潜在CBD，但与新街口无法比竞争性楼盘营销推广策略–新地中心主要推广渠道户外活动其他?机场大牌??汇丰银行内地第23家分行?落址?新地中心扬子晚报高速大牌?大客户入驻的现场揭牌仪式?江苏省政府、南京市和昆明市政府领导调研?新地中心?感谢有你，共创未来?答谢晚宴航空杂志DM8竞争项目产品对比：交通枢纽+气派大堂+净层高绿地广场〃紫峰南京国际广场金鹰国际商城国际金融中心商贸世纪广场南京中心主楼外墙;单元式玻璃幕日本三菱复合铝板墙，断热型材和低辐射浅蓝色LOW-E中空钢和双层镀膜超强玻LOW-E中空玻带新鲜空气呼吸系LOW-E中空玻璃幕墙，外立面高效能保温玻璃；裙楼化玻璃，铝塑板(较易璃的玻璃幕墙，外璃、优质石材幕统的玻璃幕墙与银钛锌蜂窝金属复合板外墙：干挂石材，LOW-氧化）立面用材色彩老旧，墙灰色覆碳铝板相间幕墙E中空玻璃层高较低感觉压抑大堂挑高12米6-9米6米11米7.5米25米大金空调设备，中央空调，美国特灵VAV变风量全空气空调水环热泵中央空调系美国开利冷水机组+空调系统节能型水环热泵VRV知名品牌冷水机组，韩国富士系统统德国施奈德锅炉系统特真空锅炉三菱，12部客瑞士迅达，14部客梯3部三菱，12部客梯，2瑞士迅达，3部客梯，梯，2部消防，瑞士迅达，11部客三菱，12部客梯，2电梯消防电梯，低区3.5米/秒，部消防，最高梯速71部货梯，速3.5米/秒进口高档石材，梯，2部消防部消防高区5米/秒米/秒，LED显示屏净高2.8米2.7米2.3-2.6米2..7米2.7米2.8米走廊宽2.2米1.8米2米1.8米2米1.8米CASERO，低欣卉，男厕：5个便区男厕：4个便西班牙Roca男厕：2个KOHLER,男厕：3个厕创普,男厕：3个便KOHLER，男厕：3个斗、2个座便器；女斗，5个厕位；卫生间便斗、3个座便器；女厕：位、5个便斗、女厕：斗、3个座便器；女便斗、3个座便器；厕：2个座便器，1女厕：4个厕位;3个座便器，1个残卫4个厕位,1个残卫厕：3个座便器女厕：3个座便器个残卫，有积水中区男4坐+4站，女3坐车位机动1000+非机动购物、主题会议中购物、餐饮，320个车购物、酒店、银行、购物、餐饮，酒店、餐饮300个车内部配套3000，餐饮、健身、观心、酒店、豪宅，723位358个车位300个车位位光、银行与商业配套个车位物业管理上海科瑞物业管理仲量联行金鹰物业南京赛恩卓物业江苏盛茂物业金鹰物业交通距离1号线5分钟距1号线5分钟距2号线少于10分钟1和2号线距2号线少于10分钟1和2号线，无缝对接9竞争分析结论?最核心商圈产品?1、2号线上盖优势?气派形象?大空间办公?占据机场和高速要道推广?平面媒体运用较少借鉴?直邮和短信直销媒体运用较多，且效果好?活动以全城活动和高端客户联谊为主10报告目录竞争市场分析目标客户分析租售策略租售价格租售准备推广执行?租售分割?整体分割?销售价格?卖点整合?渠道策略?整层调整????带租约销售租赁价格营销主题推广执行??单元价格?物料设计?推广计划推售销控????单元分割折扣策略现场整改营销活动?客户资质11市场客户分析翠峰珠江1号苏宁银河新地中心国际金融中心0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%金融咨询交通运输消费电子贸易房地产机械/设备/重工IT电子商务其他?金融、咨询、交通运输、消费电子和贸易类客户成为入住的主力。?金融类客户以保险、银行、证券、投资和担保公司为主。?制造类公司以机械/设备/重工为主，还有部分仪表汽车、仪器、医药企业。?咨询类包括工程咨询、教育培训、房地产顾问为主，广告公司也占据相当比例。12市场客户分析紫峰珠江1号苏宁银河新地中心国际金融中心0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%外资民营国企合资?在选择的代表性楼盘中，占据绝对主力的是外资和民营企业。?在外资企业中，以金融、消费电子、机械/设备/重工企业为主。?合资类企业主要是金融类企业，这与国家金融监管的政策有关。13行业选择分析南京市建筑业与第三产业构成：增加值(2004-2009)复合增长率100%3.9%4.6%5.8%建筑业15.6%说明90%?南京作为江苏省省会城市，市80%其他服务业2.1%区第三产业/GDP比重超过11.6%17.0%50%，产业发展迅速；70%15.0%住宿和餐饮业26.9%60%1.8%?对GDP贡献率显著的行业：1.6%1.6%50%房地产业32.9%2.4%7.1%金融业3.5%批发和零售业40%3.4%3.9%7.9%金融业9.8%交通运输、仓储和邮政业30%5.1%4.1%住宿和餐饮业4.1%20%交通运输、仓储和邮政业15.5%10%6.6%8.7%9.8%批发和零售业15.6%0%20042006200914行业选择分析推荐给新街口的产产业列表南京市核心高吸引力产高可行性产产业集群业集群业集群业集群市场占有率南京市?十二五规划?关注的服务业金融业交通运输批发教育与培训中心现代物流业零售高商务服务业金融小型投资公司文化创意业房地产现代商贸业咨询网络旅游会展业STAR医药QUESTION南京市现有的支柱产业卫生、社会保障和社会福利业住宿餐饮电子信息业贸易石油化工业低美容美发汽车产业消费电子与电子商务钢铁产业CASHCOWDOG新街口的定位(政府)：金融商务区高低市场增长率15案场已积累客户分析行业购买（组）租赁（组）金融及衍生行业1建筑/房产集团总部31制造业集团总部或区域总部2制造业分部或办事处12服务咨询业11商贸业2总数76?从已积累的客户看，金融和建筑行业具有较强的购买力。?制造业中外资以租赁为主，省内民营企业集团具有购买实力。?服务咨询业和商贸客户所需面积较小，以引导租赁为主。16本项目主力客户定位银行、证券公司、保险公司、信托金融类客户基金公司和其他金融机构购买为大型、知名中外资电子类与交通运主消费电子/运输输企业的总部或区域总部办公地点省内或全国房产投资或建筑工程公建筑/房产司的总部或区域总部服务咨询