四川前钱投资管理有限公司2011.01.26凤凰国际都市综合体定位阐释地块分析－－地块价值分析地块商业价值潜力较高。但近短期开发难度较大，中期开发区域竞争不激烈地块价值分析商业地块(A地块)价值分析①地块面积大，较为方正，适合做大型商业及商务办公产品，且有区域整体定位支撑。②地块西面临人民北路北沿线主干道，展示面效果好，未来人气较高；加之可辅射周边众多楼盘，商业价值潜力较高。③目前区域内在建住宅项目不多，无成熟社区，人气不足，短期内开发支撑力度不足。④未来3年左右区域内住宅项目集中放量，有人气支撑。宜居价值高，适宜开发中档住宅产品和底层商业，短期内价值便可以实现①项目地块位于人民北路北沿线核心区域，交通便捷、生态宜居，但目前区域配套不成熟。②中型地块，较为方正，四面临社区规划道路，交通网络畅通。住宅地块(B、E、D地块)价值分析地块分析－－地块价值分析地块价值分析①项目地块毗邻人民北路北沿线，交通便捷、生态宜居，但目前区域配套不成熟。②中大型地块，规整方正，交通网络畅通，可规划大型底层商业。宜居价值高，适宜开发中高档住宅产品，短期内价值便可以实地块分析－－地块价值分析住宅地块(C地块)价值分析地块价值分析集中式商业约5万平米甲级写字楼约11万平米五星级酒店约10.5万平米酒店式公寓约16万平米住宅约万平米124产品规划情况项目总占地：677亩总建筑面积：约202万平米办公、商业等非住宅物业：约43万平米总容积率：3.50住宅容积率：3.98①项目体量大，产品形态丰富，涵盖大型商业(购物中心)、写字楼、公寓、五星级酒店、住宅，是典型的城市综合体项目。②目前项目正在进行总体规划，正在开展写字楼、商业、酒店单体设计工作。商业产品结构商业规划情况SOHO,16万平方米37.6%OFFICE,11万平方米HOTEL,10.5万平方米SHOPPINGMALL5万平方米25.9%24.7%11.8%在确定主要商业功能的前提下，对各类商业产品进行业态规划细分，如主力店规划、业态结构配比、业态位置规划、业态品质规划、业态组合关系等。商业规划基本原则：①借势主力店，实现人气商气共享；②人流动线规划与商业规划统一起来；③符合每种商业业态的自身经营特点和选址要求。商业业态规划商业运营策略－－本项目写字楼与酒店式公寓示意图HOTEL现状成都市(含郊区)现有五星级酒店15家如：锦江宾馆、皇冠假日、加州花园酒店、喜来登饭店、索菲特万达、家园国际、西藏饭店、望江宾馆、香格里拉、世纪城洲际、凯宾斯基、鱼凫国都温泉、世纪城假日、青城豪生国际、名人城市酒店。HOTEL规划新规划五星酒店20多家，包括JW万豪酒店、凯悦大酒店、马可波罗酒店、富豪酒店、希尔顿饭店、瑞吉酒店等。HOTEL竞争五星级酒店基本都位于主城区的商务型酒店，商务客群的竞争将进入激烈的争夺。商业运营策略－－关于酒店828688483271远期（20162020）—618427368207中期（20112015）—512266556164近期（20062010）—总数五星级四星级三星级二星级一星级成都酒店未来规商业运营策略－－关于酒店HOTEL定位：根据酒店目标客户定位，可分为商务型酒店、旅游度假酒店、主题特色酒店等。①商务型酒店依托于项目所在区域的商务环境(地段、交通、配套)②旅游度假酒店依托于项目的自然资源环境(旅游度假区)③主题特色酒店依托项目自身的建筑规划、主题特色和经营资源。我公司与凯悦、卡尔森、喜达屋、希尔顿、雅高、万豪国际集团、洲际酒店集团等是长期的战略合作伙伴关系。本项目拟引进卡尔森、喜达屋、希尔顿酒店进驻。目前，公司正在与对方接洽，正在做酒店定位研究(市场可行性、核心竞争力），落实酒店品牌及经营管理公司(委托管理、加盟自营或股份合作)，且让酒店管理公司参与规划设计，量身订制。商业运营策略－－关于酒店希尔顿洲际商业运营策略－－五星级酒店透视图一希尔顿洲际商业运营策略－－五星级酒店透视图二商业规划准确、差异化的定位乃是购物中心竞争胜出的原因。经市场调查，凤凰国际购物中心的市场定位应以中高档为主，既不同于以高档为特色的西武，又不同于一些经营中低档商品的百货公司，具有明显的差异性。在业态组合方面，凤凰国际购物中心将突出自身的特点，力求主力店/次主力店所占比例为40％，国际名牌占3％，餐饮占15％，娱乐占20％，精品店占22％。在招商过程中，将使整个比例与最初的商业规划基本切合。商业运营策略招商推广成功的关键购物中心的招商推广是打造成功购物中心的重要一环。在确定了商业规划后，必须通过招商和市场推广这些前期工作来实现购物中心的商业功能。制定适合购物中心特点的招商策略和市场推广策略，并通过掌握招商知识和市场推广知识的专业人士将项目介绍、推介给潜在租户，是购物中心成功的关键所在。①研究主题特色的商业定位，以形成核心竞争力和差异化竞争；②主力店招商先行，验证市场可行性，同时为规划设计、营销推广提供支持；③依托大型主力店，配合业态规划设计特色步行街区，提升物业价值。我公司与伊滕洋华堂、仁和春天、王府井百货等是长期的战略合作伙伴关系，本项目大型卖场拟引进伊滕洋华堂、王府井百货等。目前，公司正在做大型卖场定位研究(市场可行性、核心竞争力），且让大型卖场参与规划设计，量身订制。商业运营策略目大型卖场效果图－－本项商业运营策略商业运营策略－－本项目局部商业效果图商业运营策略－－本项目会所效果图商业运营策略－－本项目农贸市场效果图本项目农贸市场占地5.7亩，总建筑面积约1万平方米，其中菜场约6500平方米，经营摊位约650个，分为鲜肉、蔬菜、水产、活禽等若干个明确的经营分区。市场功能设施完善、管理手段先进，安全、监测、消防等配套设施到位，其中广场和停车场达到2000多平方米，能满足市场经营者和消费者的服务需求。本项目幼儿园占地6.8亩，总建筑面积约0.4万平方米，有音乐、舞蹈等多功能活动室、晴雨操场、幼儿戏水池、沙池等。全园可设教学班21个，在园幼儿可近千人。商业运营策略－－本项目幼儿园效果图小区门球场商业运营策略－－小区绿地老年活动场所示意图商业运营策略－－老年活动中心游泳馆示意图商业运营策略－－老年活动中心大厅示意图商业运营策略－－老年活动中心休息室示意图商业开发策略小结综上所述，针对本案商业运作策略是：目前是商业定位研究和市场可行性论证阶段，项目开发的重点在住宅类现金流产品上面，但商业规划及主力店招商工作必须先行，以支撑项目综合体的形象树立及住宅类产品的价值提升。适宜开发本项目住宅开发思路:◆本项目住宅拟分四期开发；◆从区域竞争看，80—120平米户型区间属于区域热销户型；◆从资金流量看，住宅属于现金流产品，能够快速变现，实现资金回笼；◆从开发条件看，住宅产品处于项目地块后端，既不影响项目前端的形象展示，同时又能保证开发的持续性和连贯性。住宅开发策略效果图一－－住宅开发策略住宅开发策略－－效果图二住宅开发策略－－效果图三住宅开发策略－－效果图四住宅开发策略－－效果图五住宅开发策略－－效果图六。◆一期位置相对较差，在价格策略上通过低开高走，后期外部环境能够给予支撑。精装修◆一期分三批次推出，每批次体量约4—6万方，易于销控及制造市场热点。◆酒店式商务公寓考虑精装修，一期住宅第一批次不考虑装修，第二、第三批次考虑项目一期开发策略项目销售项目销售项目产品项目产品确立2011年-2012年营销目标：项目品牌项目品牌◆实现项目1期销售目标！◆树立项目市场知晓度，奠定项目品牌基础！◆北城最具影响力的领袖楼盘！◆通过项目1期的成功推广，初步树立项目品牌！总体营销战略