商洛市时代华城项目数码广场竞标案谨呈：绿迪集团上海传世西安分公司2010.10.16报告目录part1宏观经济及竞争项目分析part2项目地块研究part3产品配比和功能业态布局part4招商工作安排PART1宏观经济及竞争项目分析宏观经济及竞争分析/国内地产形势分析随着“金九银十”接近尾声，2010年的房地产市场也基本尘埃落定，纵观2010年的房地产市场，用“坚强”一词形容毫不为过。4月15日，国务院出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨》的通知；4月17日出台了具体的10条执行细则，简称“国十条”；然而涨势旺盛的中国房地产似乎并没有因此一蹶不振，在经历了近三个多月的沉默后，于业界公认的房地产销售的“金九银十”之际，全国楼市出现回暖态势，销售额全线飘红，开发商信心满满备战十一黄金周。9月29日，中国人民银行、银监会出台《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，“三套房贷停止发放”、“首套房首付不低于30%”、“二套房首付不低于50%”等调控政策，给十月的楼市提前泼了一盆冷水。即便如此，国庆长假期间的楼市似乎并没有出现较大波动，在房产调控加码的同时，刚性需求依然领跑各地楼市。调控中的房地产发展整体向好，说明行业的发展仍有大空间宏观经济及竞争分析/商洛概况商洛，位于陕西省东南部，秦岭南麓，与鄂豫两省交界。东与河南省的灵宝、卢氏、西峡、淅川县市接壤；南与湖北省的郧县、郧西县相邻；西、西南与陕西省安康市的安康、宁陕、旬阳和西安市的长安、蓝田县毗邻；北与陕西省渭南市的潼关、华阴、华县相连。全区总人口240.6169万人，其中：农业人口205.7391万人，非农业人口34.8778万人。市委、市政府所在地商州区，距省会西安110公里。商鞅广场彩虹桥望江楼宏观经济及竞争分析/商洛经济2010年1－8月，商洛市经济以“快中趋稳”为主要运行态势。（一）工业生产仍保持高位增长。受上年基数“前低后高”的影响，1－8月全市规模以上工业增速有所回落，但仍保持高位增长之势。1-8月，全市完成规模以上工业完成总产值96.73亿元，同比增长48.6%，实现增加值26.84亿元，增长27.4%（二）消费需求总体看好。开年以来全市消费市场总体保持平稳增长，1－8月，全市社会消费品零售总额完成47.49亿元，增长18.7%。——居民消费费价格指数略有涨幅。1－8月份，全市居民消费价格指数（CPI），为103.0%，比上年1-8月的100.7%高2.3个百分点。（三）城镇固定资产稳步增长。1－8月，全市城镇固定资产投资完成163.67亿元，增长24.9%。其中房地产投资完成5.59亿元，增长24.6%。(四)财政收入逐步加快。1－8月，全市财政总收入完成13.94亿元，增长29.6%。其中：地方财政收入完成7.70亿元，增长31.0%。（五）金融运行平稳。1-8月，全市金融机构人民币各项存款余额为362.72亿元，增长21.1%。其中，城乡居民存款余额240.40亿元，增长19.0%。各项贷款余额149.20亿元，同比增长11.6%。宏观经济及竞争分析/商洛地产发展2007—2009年商洛房地产开发情况统计表单位：万平方米/套/万元2007年撤地设市以来，在市委市政府的大力推动下房地年度开发面积竣工面积总套数总投资额产业发展较快。统计数据表20073.202603520明，2007--2009年市区房地200853.21905500产业发展的3年间，表现为20099.21.844010120快速上升的良好态势，投资规模、开发面积、竣工面积合计17.45.0158119140每年以16%、20%和25%的发展特点：速度递增，住房供应量大幅商洛市房地产发展起步晚，发展快，市场呈现供需两旺；提升，住房保障水平稳步提房地产产业发展趋向正规，开发量逐年放大；高。如表所示：城市化进程加速，经济前景良好，消费潜力巨大。宏观经济及竞争分析/商洛市商业地产发展趋势本案北新街商圈晨光路工农路商圈商圈随着城市化的推进和商洛市商业的蓬勃发展，在市区能形成了北新街、工农路、晨光路三大商圈。北新街商圈：城市最早的商业步行街，形成时间仅次于西街。道路两侧分布品牌服饰店、超市、综合市场、小吃城、医院、市政机关单位等。也是辐射面最广，经营种类最繁多的商圈。工农路商圈：以长江实业旗下的天元购物广场为中心辐射工农路全段。路两侧分布商场、酒店、西街东街两条早期商业街，是贯穿城市的中轴干道。晨光路商圈：晨光集团开发的集餐饮，超市，建材市场，家居商城为一体的城市综合体。以此带动周边形成商业圈。宏观经济及竞争分析/社区商业及专业市场发展通过我司对商洛市场的考察发现：I.商洛市开发项目多以商住结合为主，自身都带有一定体量的商业面积；嘉园国际城：II.项目规划以传统规划为主，为亮点；1.社区配套商业III.在售楼盘的商业业态各异，百花齐放；2.农特产品物流中心东方威尼斯水城：I.社区东南角规划有四星级酒店——商洛国际会议中心；II.社区底商，业态多样。晨光城：I.商铺小面积分割，面积主要由20~150㎡不等，便于去化；II.专业市场配合社区商业，业态丰富；III.商铺5年返租，8年原价回购，营销方式新颖；小结：?从国内经济形势来分析，在经历了2009年低潮之后，2010年迅速增长的中国房地产在于政策调控的博弈中发展似乎趋于平稳；?商洛市作为三线城市，其经济的发展“快中趋稳”，成果喜人；?商洛市作为地级市，其房地产的开发才刚刚开始，市场呈现供需两旺；?商洛市至今为止没有形成完整的商业卖场，几乎所有的商业地产都作为项目底商或者农贸市场形势出现，商业地产有着很大的空间。专业市场、大型购物商场、社区商业均有较大发展空间PART2项目地块研究项目地块研究/项目地块区域研究北新街项目地块通江路项目位于北新街与通江路交汇处，周边目前在建在售的房地产项目较少，均为已入住小区或自然村。项目周边居住区主要集中在北新街中段沿线、北新街北侧、项目西侧等三个区域，在项目的南侧一街之隔有一自然村。总体而言项目周边居住氛围尚可，具有一定的商业发展基础。项目南侧目前为一处园林，未来如经改造，可作为一处公园使用，具备聚集人气的规模和景观优势。项目西侧交警大队门前有一退红广场，面积较小，但面对长途汽车站，目前人气较旺。项目地块研究/项目地块区域研究北新街④③项目周边商业环境分析：项目周边商业氛围较北新街中段有一定差距，基本以餐饮、洗车修车、农贸交易为主。②北新街作为商洛的主要商街，汇聚了较多的服装鞋帽、餐饮、休闲娱乐商业。①项目地块⑤总体分析，本案周边商业环境一般，商业通江路氛围有待提升，商业基本以生活配套为主。项目500米商圈确定：根据具体走访，我司分析，项目500米商圈呈现一个不规则形状，由于北新街的商业较为集中，辐射距离远，所以东西相对较长，而通江路两侧商业氛围略差，南北辐射较短。项目周边有长途客运站、大市场等商业配套和交警大队等市政配套，条件较为理想，尤其是长途客运站强大的聚集人气作用，将为本项目带来稳定的客流。项目地块研究/项目地块四至项目北侧为大市场与长途汽车站，人气较旺，商业氛围良好项目西侧为住宅楼，下带项目东侧为部分居民区，部分底商，人流量少商业且不临路，交通条件一般。氛围一般。商业氛围较差。北新街项目地块通江路项目南侧为一绿化园地，东南侧为自然村入口，人流量较大，但目前商业价值一般。项目地块研究/项目地块道路交通研究北新街北新街：双向四车道，是商洛市区连接东西的主要交通干道，城市交通命脉。车流量大，通行能力较强。项目地块通江路通江路：双向六车道，单向三车道，通行能力较强，是商洛城西地区连接南北交通的主要干道。北新街与通江路均为城市交通干道，总体而言项目区域交通良好，但是通江路为单向通行，导致从北新街进入项目地块必须绕行到中段桥梁处方可通行。造成区域交通的一个盲点，导致一定程度的商业价值损失。项目地块研究/项目地块配套设施研究现成的主力店：长途客车站北新街延伸段长途客运站长途车站是能为项目周边提供大市场稳定的客流量，相当于一个主力店交警队或次主力店的作用，且长途车站具有物流作用，如何利用长途客运货运的优势降低项目商业的物流成本项目地块现成的主力店：交警具有一定研究价值。队北新街交警队作为政府部门，每天有大量的办公需求，与就餐、休闲、娱乐的需现成的主力店：综合市场求。如何合理有效的利用综合市场作为项目周边这些潜在需求值得研究。的重要商业配套，具有凝聚人目前交警队门口广场已经气的作用，为项目周边商业氛围打造起到重要影响。形成了餐饮、休闲娱乐的但综合市场的经营品类档次低，消费人群繁杂，也商业配套。但办公需求有导致项目周边的商业发展水平较低。待发掘。项目地块研究/环境现状研究地块周边环境较差，地块门前污水渠无论对视觉还是空气的污染均较为严重，且明显影响了交通的通行流量。地块北侧长途车站后侧，大量的烟囱、高压电线、电线林立，工业企业、小宾馆扎堆，均令区域的环境状况造成污染。总体而言，区域环境状况有待改善。项目地块研究/项目所在区域政府、教育机构与发展规划研究政府搬迁：商洛市政府新办公区距离本项目仅1-1.5公商洛卫校市委党校里，可以预见未来政府新办公区的形成，不仅商州区初级中学将带来大量的电子类产品需求，还将引导政府周边的商务办公集中区的形成，会进一步提升商洛电大区域对于商务办公、餐饮、休闲、购物的需要。商洛技术学院项目地块科技局现有政府机构与学校：项目地块周边500米范围内，聚集了科技局、商洛市新政府办公交警队为代表的大批政府办公单位，以商洛电集中区大、卫校等为代表的诸多教育机构。对于餐饮、休闲、电子数码类专业卖场的需求都较高。商洛技术学院的兴建：据