皇岗商务中心招商执行方案——写字楼、商业皇庭商业公司2010年4月23日纲一、市场分析（宏观、区域）二、项目定位（写字楼、商介业）绍三、项目招商策略提四、项目租金建议五、项目招商实施一、市场分析（宏观、区域）宏观市场11珠三角一体化深圳处于整个战略规划的中心，也将是受益最大的城市形成粤港澳三地分工合作、优势互补、全球最具核心竞争力的大都市圈之一?人均地区生产总值达到135000元；?服务业增加值比重达到60%（2012年目标53％）；?城乡居民收入水平比2012年翻一番；?城镇化水平达到85%左右（2012年目标80％）。珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)22深港一体化2009年5月14日，《深圳综合配套改革试验总体方案》获国务院批复，明确了深港共建全球性的五大中心?金融中心?物流中心?贸易中心?创新中心?国际文化创意产业中心33发展策略“中心强化、两翼伸展”CBD中心将立足珠三角，发展具有高度战略价值的高端服务业和总部经济基地，与香港合作发展成为区域的生产性服务业中心，深圳城市转型的突破点和新的增长点。44现代服务业支持珠江三角洲地区与港澳地区在现代服务业领域的深度合作，重点发展?金融业?信息服务业?物流业?科技服务业?会展业?商务服务业?旅游业?外包服务业?总部经济?文化创意产业到2020年，现代服务业增加值占服务业增加值的比重超过60%区域市场1.1写字楼租金整体上涨126.9125受惠于国内经济增长回稳，2010年第一季度基金及证券类和高科技企业表现活跃，积极寻找可租赁物业。全市甲级写字楼平均租金较上季度末上升1.4%，为每月每平方米126.9元，涨幅最大的福田区达到每月每平方米133.7元。1.2甲级写字楼供应面积增加、空置率上涨卓越世纪中心3、4号楼入伙，总共为市场带来96,000平方米的办公面积，其中卓越世纪中心4号楼带来了6万平方米的甲级写字楼供应。至此，全市甲级写字楼总存量达到1,616,891平方米，空置高达18.89万平米，空置量达到11.7%。中心区写字楼未来趋势：未来压力巨大；中心区域未来1-2年内甲级写字楼总供应量为53.5万平米，将会造成较大的市场压力，预计2011年中心区写字楼散租可能会集中爆发；1.3单一产权甲级写字楼租赁市场表现：出租率、出租价格双高出租率120%100%160元嘉里广场23080%60%出租率100%100%40%85%70%11020%星河发展中心1300%0%场心心厦心广中中大中设展超旅务建发荣中商90里河港海嘉星东荣超中心1601101、目前中心区单一业权的写字楼较少，主要为嘉里建设港中旅大厦155广场及港中旅大厦；单一业权的写字楼出租率普遍较高，一般为70%以上，主要原因是单一业权业主一般资金实力雄厚，个体项目招租周期普遍为2年以上。1502、单一产权甲级写字楼主流平均租金为110-160元/㎡东海商务大厦180/月，属于写字楼的高端类型。230元/㎡/月为深圳顶级租赁写字楼的天花板；3、单一业权写字楼注重企业的素质高于价格，如星河中心整体引进平安集团、荣超中心引进建设银行。上述为实际成交价格区间4、本区能提供整层或多层连层的办公面积有限，该类物业成为大型集团的租赁首选；1.4租赁客户以本土私企为主，行业以金融行业为主2008-2009年写字楼客户成交类型分析78%甲级写字楼市场新增需求的主要来源依然是金融行业。受惠于国内经济增长回稳，本季度基金及证券类和高科技企业表现活跃，积极寻找可租赁物业。7%6%5%4%中外合资本土私企国企外资企业个人1.5中心区商业：模式过于单一，业态不平衡。金融超市类、餐饮等为主要业态类型金融超市类餐饮类配套类其他类比例40%35%15%10%业态表比例金融超市类餐饮类配套类其他类10%15%40%小结：1、模式过于单一，业态不平衡，金融超市类、餐饮等业态是中心区写字楼的主要业态。目前未能充分利用商务、会展、旅游的消费群体。2、除1F外,空置率都非常高，一般在50%以上。3、除1F外，租金普遍较低，甚至出现商业与写字楼租金倒挂现象，面积超过1000平米以上的多低于写字楼价值。35%总结：近期写字楼租金、供应量双升引起空置率上升，单一产权写字楼租金维稳，出租率上扬；商业模式单一，发展不平衡，中心区夜晚任然呈现“空城”现象；对项目招商的机会点对项目招商的风险点?2010年国内经济整体?未来1-2年内新增中低转暖，内资企业率先心区甲级写字楼办公高活跃，回流中心区的物业放量较大，分流趋势明显；客户较大；?本区能提供整层或多?2011年开始，中心区层办公面积的甲级物租赁型物业开始集中业有限，该类物业成放量，并在两年时间为大型集团的租赁首内供应超过80万平方选；米；?单一产权物业受客户?与卓越1号楼形成正青睐，出租率、价格面竞争，同时已经入走高；伙的3、4号楼分流?特色餐饮、大型餐饮相当部分客户；尚未充分发展二、项目定位?写字楼部分?商业部分写字楼部分客户定位?定位为世界500强企业及国内实力物流、金融、贸易、房地产开发企业；及与会展产业相关联的高新技术产业、文化产业企业。写字楼（6-27F、33-52F、55-56F）33-52F：（中高、高区）6-13F（低区）15-27F：（中低区）与会展行业相关联的55-56F：国内实力物流、金融、世界500强企业电子、生物、高新科技型国际顶尖名企贸易、房地产企业企业及文化产业企业备注：28—32酒店式公寓、53-54私人银行、57-59集团业态定位?根据中心区市场调研，结合公司领导指示，着眼于项目的整体招商运营，并考虑到涉及项目招商的设计、工程、设备等技术因素，建议项目写字楼部分的业态组合如下：写字楼定位业态总计57-59F57-59F：集团自用：集团自用写字楼写字楼55-56F55-56F：：写字楼写字楼53-54F53-54F：私：私人人银行银行//会会所所层数物业类型建筑面积(㎡）57F-59F集团自用约658055、56写字楼约368053-54F夹私人银行/会所（含54夹55421600）28-32F28-32F：酒店式：酒店式公公寓寓28-32F酒店式公寓101492626：酒店式：酒店式公公寓寓大大堂堂6-52F（扣除26、27F写字楼747256-52F6-52F：：写字楼写字楼面积）1F大堂/银行/租赁商务中心19671-3F1-3F：：大大堂堂-3-3至至-1F-1F：：地地下室下室面积以最终的查丈报告为准低区写字楼（6-13F，8个整层）————原则上以半层（约1000平方米）起租。前期可推出6、7F作为测试市场，允许400-600平方米的面积区间。注：箭头代表电梯出口处人流动向中低区写字楼（15-27F，11.5个整层），————原则上以1层（约2000平方米）起租。若个别企业最大限度不足整层，允许1500+500的形式出现。注：箭头代表电梯出口处人流动向中高区写字楼（33-52F，20个整层）————38划分层200—300—400-—600标准层平方米的使用面积区组合（500/600/700/800/900/1000/1100/1200…），满足各类客户的需求。最低200平方米起租。300200200200600400主要户型：400A、B---单房400（42平方米）C、D---1房1厅（约60-75平方米）300注：箭头代表电梯出口处人流动向高区写字楼（55、56F）————以2层整体出租（约3680平方米），面向国际高端企业。?注：箭头代表电梯出口处人流动向商业部分客户定位?定位为世界500强企业总部及国内实力物流、金融、贸易、房地产开发企业、高新技术产业企业CEO、管理层、普通员工的商务配套。满足商务洽谈、宴会、团体、日常配套等要求。业态定位?商业业态定位：与卓越世纪中心商业共同规划，业态互补。兼顾考虑本项目内部交通组织、人流动线，裙楼业态与塔楼业态的组合的互补性，以及商业后期经营管理，将商业业态确定如下：商业业态定位：业态总计5F：员工餐厅、会议、健身、泳池层数物业类型建筑面积(㎡）5F员工餐厅、健身、会议、泳29404F：高档大型酒楼池（或写字楼）4F高档大型酒楼4250（裙：2275，塔1975）3F：中式酒楼3F中式酒楼22952F：特色餐饮2F特色餐饮16281F：银行、中介地铺、便利店、1F银行、中介地铺、便利店、1909（裙：移动营业厅、租赁中心、眼镜店移动营业厅、租赁中心、眼1365，塔544）镜店-1F美食广场1643/地下室-1F：美食广场+停车场-2F停车场（275个）地下室面积：26398平米-3F停车场（200个）-3至-2F：停车场1、3、4、5F可考虑单独规划餐饮，也可以灵活组合，组合出租。2、面积以最终的查丈报告为准有扶梯下层广场广场首选银行首选银行。。次选次选中中介介地地铺铺、万、万宁宁、、屈臣氏便利店屈臣氏便利店、中国、中国联通营联通营业业厅厅、、眼镜店眼镜店100㎡商务租赁中心86.3㎡124.3㎡商业157㎡152.1㎡362㎡主选主选外外资银行：资银行：汇丰汇丰、、永亨永亨、、渣渣星巴克COFFEE115.4㎡57㎡打打、、友利友利。。次选次选120㎡：：国内国内招招商、平商、平安银行安银行3号车电梯道1F：金融、配套（1909平米）1层倾向金融、配套为主，选择商家以先考虑价值最大化兼顾考虑品牌效应方案一：整体包租（美乐汇1家）方案二：分租（真功夫、嘉旺5-6家）快餐系列：真功夫、嘉旺、快餐系列：真功夫、嘉旺、商业663663㎡快餐系列：蓝与快餐系列：蓝与白、大快活等白、大快活等商业980980㎡卸货区4号车道3号车电梯道-1F：美