北京东四环国际青年创意中心项目北京东四环国际青年创意中心项目定位策略探讨定位策略探讨伟业顾问伟业顾问20102010。。11第一部分：关于办公楼部分市场摸底对比研究结论一、区域写字楼市场四、写字楼方向对比六、项目写字楼结论二、区域住宅市场五、住宅方向对比七、项目住宅结论三、项目自身特征第一部分：关于办公楼部分市场摸底对比研究结论一、区域写字楼市场四、写字楼方向对比六、项目写字楼结论二、区域住宅市场五、住宅方向对比七、项目住宅结论三、项目自身特征区域写字楼市场研究区域及项目：我们挑选了东四环至东五环内、朝阳路和朝阳北路沿线主要的写字楼项目并进行分析，从而为本项目写字楼部分的定位提供市场依据。项目名称级别开发商物业公司入住时间总建面经营模式住邦2000甲级住邦地产北京住邦物业2003年25万出售远洋国际中心甲级远洋地产中远酒店物业2006年8.5万自持经营远洋商务甲级远洋地产北京远洋基业物业2004年3.4万出售金泰国益大厦甲级金泰恒业北京金泰物业2005年3.0万自持经营世丰国际大厦甲级世丰国际天成园物业2008年1.4万出售国际创展中心甲级利晖地产第一太平洋戴维斯2005年6.9万出售财满街甲级国锐地产西太平洋物业2005年9万出售金泰国益大厦世丰国际大厦国际创展中心本项目财满街远洋国际住邦2000远洋商务区域写字楼市场周边写字楼项目租金及出租率情况分析?周边写字楼项目的租金价格水平大多集中在2.5-3元/㎡/天，以散售为主的经营模式拉低了区域整体租金水平。?远洋国际中心扼守东四环交通要道，按超5A级写字楼打造，自持经营保证项目整体品质，租金价格最高。?周边写字楼项目经营情况较好，客户需求旺盛，多数项目的出租率普遍达到90%以上；?世丰国际9大厦由于入市时间晚，所以其出租率相对较低。100%890%780%670%60%550%440%330%220%110%00%)持））））））自持售售售售售(自散散散散散心（（（（（（0中厦0心务厦街0际大2中商大满国益邦展洋际财洋国住创远国远泰际丰金国世租金价格出租率区域写字楼市场周边写字楼项目客户分析项目名称热租面积入驻企业住邦2000100-200㎡北京青年旅行社韩国部/嘉和律师事务所/北京棒约翰餐饮发展有限公司远洋国际中心500-700㎡上海惠普/香港矿运北京代表处/富士通中国有限公/远洋地产有限公司中国服装设计师协会风尚网/北京车友网/意大利吉迪尼照明/美国联洋海运远洋商务100-200㎡北京代表处上海大众汽车北京办事处/金汇矿业/西班牙帕崔西奥·阿切维利亚集团北京代金泰国益大厦120-300㎡表处世丰国际大厦100-200㎡日月华美投资有限公司/上海翰润广告（北京）公司北京大安律师事务所/摩根英杰商务调查（北京）公司/磁悬浮管道技术公司国际创展中心100-200㎡北京办事处世贸亚洲集团有限公司/北京杏花村汾酒销售有限公司/中交第四公路工程局财满街200㎡有限公司海外工程公司区域写字楼客户以中小型企业为主，需求面积100~200㎡之间，无明显行业特征。区域写字楼市场写字楼市场小结结论方向内容作为CBD东部的附属区域，区域具有相对成熟的商务氛围，能够保障区域写1、区域商务氛围：字楼租金和出租率的稳定。2、区域写字楼租金：区域内写字楼多位产权式写字楼，出租租金维持在2.5到3之间3、区域写字楼出租率：区域写字楼的出租率较高，维持在90％左右，体现区域的商务需求旺盛4、区域写字楼主力出租面积由于区域是CBD区域的附属区域，客户多为中小公司，承租面积在200以内：5、区域写字楼客群：客户多为CBD区域企业的下游公司，中小型公司，行业无明显特征区域内多为租赁期的中高档写字楼，销售市场竞争压力较小，但是稳定的租6、区域写字楼市场竞争：金决定了写字楼的销售价格透明度。第一部分：关于办公楼部分市场摸底对比研究结论一、区域写字楼市场四、写字楼方向对比六、项目写字楼结论二、区域住宅市场五、住宅方向对比七、项目住宅结论三、项目自身特征区域住宅市场研究区域及项目：依据本项目所在位置，确定朝青板块为重点研究区域，在此基础上挑选了该区域主要在售的8个类比项目进行分析。项目建筑面积开盘时间建筑类型产品类型主力户型当前报价精装修用地性质润枫嘉尚4.4万2009年4月塔楼平层39-63一居157001500办公高层板楼复式（5.8米）150-250三居14500-16500毛坯住宅2005年11月天鹅湾46.5万高层板楼平层（3.7米）130-180三居170005000住宅2008年11月高塔LOFT（4.85米）46-80一、二居160005000住宅A-Town43万2005年12月高板平层87-101二居160002000住宅青年工社4.1万2008年11月高层塔楼LOFT（4.98米）60-70一、二居14000毛坯商业华纺易城50万2004年6月高层板楼平层139-160三居16000毛坯住宅润枫水尚42.5万2006年3月高层板楼平层170-180三居14000-160004000住宅1、目前朝青板块在售项目基本为老项目后期，纯新项目较少，报价基本都在14000-16000元/平米之间；2、天鹅湾的LOFT和青年工社产品类型与本项目类似，青年工社和润枫嘉尚的用地性质与本项目雷同，这三个项目的价格及销售情况对于项而言具有较大的借鉴意义。住宅市场朝青板块类比项目主力户型面积分析（单位：平方米）朝青板块类比项目主力户型总价分析（单位：万元）住宅市场区域重点项目客户情况项目名称客户年龄购买动机工作区域从事行业80%其他投资50%5%45~50岁51岁以上15%60%58%15%11%40%30岁以下投资兼自住14%40%30%润枫嘉尚40~45岁　　10%　　22%20%15%15%15%15%20%31~39岁10%自住10%9%10%7%5%4%3%4%5%5%38%70%2%1%2%2%2%3%3%3%2%0%0%朝阳海淀东城亦庄宣武西城顺义崇文昌平外省市其他IT筑育券易体业体输业问疗他建教证贸媒商文运造顾医其产融制询地金咨80%房50%45~50岁其他8%51岁以上5%投资5%25%60%40%52%40~45岁30岁以下15%30%天鹅湾32%　　40%　　20%18%投资兼自住15%31~39岁自住20%12%10%10%10%10%8%8%6%7%8%10%60%5%3%5%5%40%2%1%2%2%3%3%2%1%0%0%朝阳海淀东城亦庄宣武西城顺义崇文昌平外省市其他IT房地产建筑教育金融证券贸易媒体商业文体运输制造业咨询顾问医疗其他80%50%45~50岁其他投资51岁以上10%10%15%6%60%60%40%30岁以下40~45岁12%30%投资兼自住40%A-Town30%　　15%　　20%15%20%12%12%31~39岁自住10%10%9%7%10%8%8%5%4%3%5%5%5%6%42%60%2%1%2%2%3%3%3%0%朝阳海淀东城亦庄宣武西城顺义崇文昌平外省市其他0%IT房地产建筑教育金融证券贸易媒体商业文体运输制造业咨询顾问医疗其他其他投资45~50岁80%50%10%15%9%51岁以上40~45岁4%60%40%55%20%30岁以下投资兼自住10%30%28%17%40%青年公社　　　22%　20%31~39岁15%自住20%11%8%50%65%6%5%7%10%6%2%1%1%2%2%5%4%5%4%2%2%3%3%0%1%0%朝阳海淀东城亦庄宣武西城顺义崇文昌平外省市其他IT房地产建筑教育金融证券贸易媒体商业文体运输制造业咨询顾问医疗其他其他投资80%50%45~50岁10%13%51岁以上10%40%6%60%30岁以下投资兼自住52%40~45岁12%12%30%40%华纺易城　　　20%20%　33%20%15%自住31~39岁20%10%10%10%8%10%65%6%5%7%5%5%2%2%3%2%39%1%3%2%3%2%2%3%0%0%朝阳海淀东城亦庄宣武西城顺义崇文昌平外省市其他IT房地产建筑教育金融证券贸易媒体商业文体运输制造业咨询顾问医疗其他其他投资80%50%45~50岁11%14%51岁以上17%9%40%60%58%30岁以下投资兼自住30%12%13%40~45岁40%20%20%润枫水尚　　　20%　15%25%10%10%31~39岁自住10%20%5%5%3%3%3%9%8%2%2%2%37%62%5%5%7%2%1%1%2%2%0%0%IT筑育券易体业体输业问疗他建教证贸媒商文运造顾医其朝阳海淀东城亦庄宣武西城顺义崇文昌平外省市其他产融制询地金咨房?客户年龄集中在30-45岁之间，以中青年为主；多数客户购买目的为自住，有少量的投资客存在；?客户工作区域分布以朝阳、东城、崇文和顺义居多，其他区域也有零星分布；?客户行业多为IT、金融、房地产、商贸等行业，特征不明显。住宅市场区域重点项目销售情况朝青板块类比项目08年4月~09年4月各月销售套数、销售均价统计分析时间　0804080508060807080808090810081108120901090209030904销售套数　25　13　0　0　7　26　10　8　7　6　32　57　天鹅湾成交均价　28255　20553　20553　20553　24464　15518　12651　11059　11772　14764　14899　20527　天鹅湾销售套数485　18　3　2　　16018.115404.814268.214289.2售完成交均价16870　(LOFT)　　　　销售套数08