天冠杭州临平商业项目市场分析和策划定位2010.4保密声明：本文仅供客户内部使用，版权归宁波市合润房地产投资咨询有限公司所有，未经宁波合润房地产投资咨询有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。第一章：市场分析关于市场城市剖解综合实力城市经济发展稳定，各产业呈向上发展，城市极具竞争力，城市发展进入快车道。区域排名临平在杭州区综合经济实力排名第29位，县街道经济综合实力排名浙江省第6位。经济总量据初步核算，全年实现地区生产总值（GDP）532.46亿元，可比增长8.8%，其中第一产业增加值35.53亿元，增长3.7%；第二产业增加值287.89亿元，增长5.4%；第三产业增加值209.04亿元，增长15.1%。三次产业结构由上年的6.4:57.1:36.5调整为6.7:54.1:39.2。按户籍人口计算，我区人均GDP为63172元，按当年平均汇率计算突破9000美元，达到9269美元。财政收支全年财政总收入首度迈入百亿大关，达到100.07亿元，增长20.1%，其中地方财政收入59.67亿元，增长22.9%。投资结构全年完成全社会固定资产投资296.13亿元，增长19.9%，其中限额以上投资282.32亿元，增长21.8%。从产业结构看，限额以上投资中第一产业完成投资0.35亿元，第二产业完成投资80.73亿元，增长5.6%，第三产业完成投资201.24亿元，增长30.2%，一、二、三产业投资的比例由上年的0.3∶33.0∶66.7调整为0.1∶28.6∶71.3，第三产业比重提高了4.6个百分点。人均收入2009年，全区城镇居民人均可支配收入为26087元，增长10.2%；人均生活消费性支出17955元，增长11.6%。年末，城镇居民人均住房建筑面积为31平方米。工业产业工业实力雄厚，企业规模型占较大比例，工业发达。工业生产全年实现工业总产值1322.72亿元，增长1.2%。其中，规模企业产值1047.89亿元，增长2.5%，占工业总产值的比重提升为79.2%；实现销售产值1012.66亿元，增长2.6%。规模企业产值按轻重工业分，轻工业实现产值392.02亿元，下降0.4%，重工业655.87亿元，增长4.3%。全年实现新产品产值151.48亿元，增长21.3%，新产品产值率由上年的12.2%提高到14.5%。工业效益全区规模企业实现主营业务收入1001.80亿元，增长1.0%，利税总额63.79亿元，增长23.5%，其中利润总额38.29亿元，增长46.6%，呈现出利润增幅高于利税增幅、利税增幅高于销售增幅的良好态势。工业产品产销衔接良好，全年规模以上工业企业产销率达96.6%。城市经济小结城市逐渐形成以第一产业为基础，第二产业为支柱，第三产业为辅助的新的经济结构体；综合经济实力不断提升，城市极具经济竞争力，城市经济发展十分活跃。从长远来看，临平作为大杭州的门户，临平新城的成功与否决定了杭州城市的形象与经济推动力；城市合理的定位发展将带动临平向现代化都市副中心方向迈步，也加速了城市居住、商务以及商业等功能区域的快速形成。特色经济及特色专业市场领导城市经济走向；第三产业逐渐成为新的经济导向。关于市场临平专业市场分析临平商业规划适当发展餐饮、娱乐设施;限制发展百货店、综合商场，形成以购物为主的临平城市级商业副中心。临平商业中心位于临平镇的北大街，北至邱山大街，南至东、西大街接口，全长800米，两侧商业网点比较密集。要整合建设东大街、九曲营路两条商业步行街，改造提升现有网点，调整业态结构；鼓励发展品牌专卖店、专业店；专业市场综合分析截至2009年，杭州市市场总数达1013家，其中市区(不包括萧山区、余杭区)商品专业市场483家。纳入本次规划范围的专业市场共有333家，其中上城区66家，下城区63家，江干区84家，拱墅区58家，西湖区49家，滨江区5家，下沙8家。规划目标至2011年，形成若干个具有现代服务功能和集聚优势的市场园区和商品交易市场群，实现成交额年均增长12%以上，形成产业与市场良性互动发展、布局合理、运作高效、管理先进的现代化商品交易市场体系。本次规划确定专业市场总体布局主要形成“三心、五带、多场”的结构。“三心”：指杭州农副产品交易中心、浙江金恒德国际汽配物流中心(基地)和中国四季青服装交易中心，主要以批发业态为主，兼顾零售业态。“五带”：指秋涛路市场带、四季青市场带(杭海路)、沈半路市场带、文三路市场带和石祥路市场带，主要以零售业态为主，局部兼顾批发业态。“多场”指在城区非中心区域和绕城公路周边新建及在现有市场基础上改造提升的若干大中型市场。专业市场小结分析1、专业市场种类齐全。杭州市初步建成了涵盖日用消费品、农副产品、机动车和生产资料等一批专业和综合性市场，形成了门类齐全、协调配套、各具特色的商品市场体系。2、杭州专业市场良莠不齐。“低、小、散”，“脏、乱、差”等状态比较普遍，距离现代商贸服务业的要求还有很大差距，一直制约着杭州专业市场的升级发展。3、经营状况整体难以令人满意。2009年，杭州市共有各级各类商品交易市场743个，其中消费品市场601个、生产资料市场119个。2009年全市商品市场年成交额2163亿元，其中年成交额超亿元的市场101个，超10亿元的29个，超100亿元的4个。除上述成交状况良好的专业市场外，其他大部分专业市场经营状况堪忧。虽然临平拥有各种形态的商业街，但大多停留在形似的商业格局阶段，商业街的定位比较模糊，发展水平还有待提高。临平的商业主要分布在北大街及其周边一带，主要的开发形式还是住宅底商。以住宅底层商铺为基础发展起来的商业街，存在一些先天的不足。最主要的问题是开发商各自为政，缺乏整体的商业布局。商业业态分布临平商业主要是以购物类为主。餐饮业除了几家大型酒店外，其他零星分布在各商业街，规模小，经营状况较差。休闲快餐和西式快餐经营状况良好。休闲娱乐主要分布在星光街、人民大道上。相比较而言，高档休闲娱乐场所经营情况很好，存在很大需求。租金水平概况从租金水平来看，除北大街、九曲营步行街和中都购物中心租金较高外，其他地段和专业市场的租金水平都不超过2元，与杭州市区相比，具有明显的优势。商业物业市场一级市场产品市场市场根据最近3年商业类用地的成交情况看，临平及从近来看，临平区域新增商业供应存在空白，目前代表其周边各镇（包括塘栖、崇贤、仁和、星桥和乔性商业市场以前发售的价格以详细概况见下表：司等镇）商业类土地成本很便宜，这为临平商业开发创造了非常有利的条件。商业专业市场个案分析商业专业市场个案分析商业专业市场个案分析市场研究结论临平的专业市场主要集中在临平商贸基地及其周边。是集建材、家具、五金机电等商品交易市场和物流功能为一体的商品交易市场基地市场研究结论临平区域内缺乏大型的、复合型的专业市场，目前的商业只能解决小范围的需求，无法满足区域性的需求功能；在临平的商业规划中，将规划一个区域性的商业贸易中心，为本项目提供了非常好的发展机会；专业市场在临平及周边区域的发展存在低档次、盲目性的状况，辐射范围不大，收益水平相对较低，因此专业市场的发展将面临着一定的市场风险；临平区域内的专业市场发展相对薄弱，主要以以满足当地需求为主，缺乏一个跨区域，具有典型的专业市场。由于目前杭州城区及周边的商业用地价格较高，为临平作为副城的专业市场的发展提供了机会，在项目周边区域内商业专业市场发正处于发展阶段，由于其价格水平较低，可形成一定的市场需求。临平本地代表性的专业市场缺无，而临平周边都有比较出名的专业市场分布，其竞争格局已经出现。第二章：全国商业案例借鉴分析浙东装饰材料市场市场是余姚市开办时间最早的装饰材料市场，已有8年历史。老市场已拆迁完毕，目前市场分成两个区域：分别为陶卫交易区、板材交易区二大块，主要经营陶卫、板材、灯具、五金等装饰材料的批发零售。市场地址：余姚市丰山路北侧（玉立路与环城西路姚州大桥之间）开发商：余姚交通房产市场管理：由交通房产下属公司管理浙东装饰材料市场板材区　　市场建筑面积14800平方米，营业摊位95个，经营各类板材、地板、线条、档料、门窗、五金等系列商品。市场靠丰山路为一幢四层的建筑，二层、三层目前处于闲置状态，四层为市场服务中心；而市场为一层建筑，建筑层高约3.5米。市场于2005年10月正式对外开业。　　租赁形式：市场摊位以招标形式对外，价高者得，不封顶。　　面积：单间以72平方米居多，经营者相对店面以一间或两间为主（仓库自理）　　租金：7-14万/年/间，两者相对租金下浮10%左右。摊位三年一签，一年一付加押金。原规定每年租金递增5%。因目前市场生意清淡，而租金较高，前两年租金并未变动。目前为第三年，据悉市场已下达指标租金下降20%。（10月底为交租日，若经营者自感生意清淡，可自行解约。）装修情况：基本以白坯交付　　市场管理费：1.5元/平方米/月（含公共费用），电费一铺一表。　　经营状况：由于位置靠近姚州大桥，相对有点偏远，生意比较清淡。由于租金较高，有不少经营户有意向撤出。目前摊位已全部租满。浙东装饰材料市场板材区配套扩建项目位置：项目位于板材区东侧。项目经济指标：项目用地面积19284.65平方米，总建筑面积48277.62平方米，其中商务办公A楼33088.07平方米（其中约1.8万为建材市场），商务办公B楼15189.55平方米，建筑占地面积9479.49，容积率2.5，建筑密度49.2%，绿地率15.2%，停车位233个。项目交付时间：市场预计将于08年底交付使用。浙东装饰材料市场陶卫区市场建筑21000平方米，共计81个摊位，主要经营陶