建湖人民路农工商地块项目发展战略及物业发展建议2011.061PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com思考主体框架开发背景属性界定核心问题商业宏观市场商业格局发展方向商业定位功能和形态整战略定位案例研究体定位住宅？市场反馈住宅住宅定位公寓？自身分析布局规划研究规划布局建议附件：建湖消费者调查分析2PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com思考主体框架开发背景属性界定核心问题商业宏观市场商业格局发展方向商业定位功能和形态整战略定位案例研究体定位住宅？市场反馈住宅住宅定位公寓？自身分析布局规划研究规划布局建议附件：建湖消费者调查分析3PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com开发背景建湖地处盐城中西部，离市区仅40公里，区位良好位列全国县域经济基本竞争力百强县截止2010年，建湖县辖12镇及1个省级开发区：近湖镇、建阳镇、建湖县九龙口镇、恒济镇、颜单镇、沿河镇、芦沟镇、庆丰镇、上冈镇、冈西镇、宝塔镇、高作镇、省级建湖经济开发区；n位于江苏省盐城市中西部，距离盐城市中心40km，东与射阳县交界，南与盐都区接壤，西与宝应、楚州二县（区）毗邻，北与阜宁县隔水相望；n全县总面积1154平方公里，其中陆地面积928.05平方公里，占80.42%；n户籍人口为80.42万人，总户数25.32万户（2010年第六次全国人口普查数据）；n2010年，建湖县列入全国县域经济基本竞争力百强县（市）行列；4PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com开发背景建湖是一座人杰地灵，民俗文化众多，特产资源丰富的苏北名城n人杰地灵建湖人杰地灵，“九龙墩”的汉代墓葬群落，叠立千年的唐代朦胧宝塔，“当为国死”而抱帝蹈海的民族英雄南宋丞相陆秀夫，笑震联大的著名外交家乔冠华；还有杂技之乡，淮剧之乡独树一帜，驰名中外；万倾荡绿千亩水清的自然风景区——九龙口；n著名淮剧之乡、杂技之乡、花炮之乡此外，建湖地方特产琳琅满目,主要有森达皮鞋、建阳御饼、藕粉园子、建湖茶果、喜庆牌香醋、黄海牌三伏酱油、湖光牌糖心皮蛋、中国冻鸭、大桥牌龙凤高升等闻名遐迩；5PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com开发背景建湖城市名片全国县域经济基本竞争力百强县（市）全国文明县城中国承接产业转移投资环境十佳县中国民营经济最具潜力县中国县域经济商标发展百强县中国节能电光源制造基地中国民间文化艺术之乡全国科技实力百强县中国产业发展能力百强县省文明城市江苏省教育先进县……6PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com开发背景项目位于城市核心地带人民路商圈,南距县政府1公里、西距汽车站2.5公里、北离火车站3.6公里，距交通动脉盐徐高速约10分钟车程，路网齐备，通达性强；往乐乐天玛天玛特特火车城北城北站汽车站开发开发区区建建港港沟沟城西城西建城中城中港沟人民医院西小小县政府塘工工河城东区城东地地区道道人人速高城南徐城南路路盐民民往双湖公园路路东东约1公里方方项目县政府广广约2.5公里场场项目汽车站向向阳约3.6公里阳东项目火车站东路路10分钟项目盐徐高速小广小广场场新新建湖商建湖商厦厦7PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com开发背景项目占地3.685万平米，总建筑面积约16.582万平米，地块临交通主干道向阳路、人民路，周边人流量大，商业氛围浓厚，商业临界面长占地面积3.685万平米地块北部为净地，场地平整，四至围墙，没有拆迁压力；临向阳建筑密度51%路为农工商超市建筑及附属建净容积率4.5筑，后期需拆迁；项目动工时间总建筑面积16.5820万平米待定；用地性质商业、居住限制条件：1、政府要求地块内商业建筑面积不少于总建筑面积45%；2、须建设经营面积约4万m2的购物中心，自主经营和管已拆迁理，不得对外拆零销售；3、供农工商超市继续承租的商业必须位于人民路与向阳路交叉口，商业面积不少于待拆迁11200平米，其中一层商业建筑面积不少于2216平米，二层2300平米、三层2420平米、四层2420平米；8PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com开发背景地块位置优越、景观环境良好、道路设施完善、商业氛围俱佳，现状多为空地，南面少量建筑，属于城市中心稀缺地段建建港港沟沟项目四至东侧：人民路，双向二车道，商业氛围浓厚；规规南侧：划划向阳东路，双向四车已拆迁人人道，东至西塘河；路路民民西侧：现状为住宅，未来规划路路路；待拆迁北侧：建港沟城市内河，贯通向向阳城区东西，为城区重点阳东东路路绿化景观轴；9PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com地块价值地块价值评估开发价值评估n地块方正，规模适中，交通动线合理，整体拆迁完备后，整体开发价值高；n两面临街，一面临河，临街展示及景观资源俱佳，土地利用附加值高；n城区核心地段，人流量大，商业发展成熟，商业开发经济价值高；延伸价值分析n项目成功打造，将会提升人民路商圈整体形象及塑造商业标杆；n地块开发，将提升开发商形象在当地市场知名度；机会价值分析n项目地块位于县城人民路商圈，属于商住用地，规模适中，便于整体开发；n首先解决拆迁安置及商场续租问题，其次协调商业、住宅比例及整体规划方案；10PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com属性界定项目属性界定：四线城市核心区域，中规模，高容积率综合项目属性具象诠释区位城市中心区域n位于主城区核心成熟商业区域交通组织便利n临两条城市主干道和规划道路，昭示性强环境生活设施完善n周边拥有成熟市政配套商业氛围浓厚n处于城市最繁华的商业中心，已经形成良好的商业氛围项目中型规模，高容积n占地55.2亩，容积率约4.5地块基本为净地n不存在拆迁难题及压力限制与政府及农工商的n需与政府沟通商业面积配比协调n农工商超市协调商业承租位置此类项目一般存在两个核心问题11PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com核心问题问题一：核心区综合体存在多种可能选择面宽售价高的商业？四线城市项目目标商业：街铺？集中？核心区域中规模n高形象n功能和形态？高容积率n高容积率n如何定量？综合项目高层：住宅？公寓？可售面积高层？12PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com核心问题问题二：地块适中，容积率高，多种物业存在负面影响，协调空间布局至关重要矛盾提升上层价值？四线城市项目目标核心区域中规模n高形象n商业和高层物业价值高容积率如何兼顾？空间布局n高容积率n地块价值如何分配？综合项目提升底层价值？13PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com核心问题核心问题界定以何种物业组合和空间布局打造项目形象，实现价值最大化问题1以什么样的发展方向，制定相应的发展战略，构建项目价值体系问题2以何种空间布局，实现多种可能物业的协调，保证最大价值的实现我们一切研究都以客户目标为出发点，以市场为导向14PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com思考主体框架开发背景在核心问题属性界定下，就宏观市场，核心问题综合体商业的表现在进行研究，解决项目发展战略商业宏观市场商业格局发展方向商业定位功能和形态整战略定位案例研究体定位住宅？市场反馈住宅住宅定位公寓？自身分析布局规划研究规划布局建议附件：建湖消费者调查分析15PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com宏观市场近几年建湖GDP总量保持快速增长，平均增长率为15%，位居盐城各区县第四，为城市及房地产业发展提供了良好经济发展环境;2010盐城各市区县GDP总量比较建湖县近5年GDP总量比较单位：亿元单位：亿元25015.4%开发区12215.2%20015.0%14.8%响水县12515014.6%14.4%14.2%10014.0%滨海县19113.8%5013.6%阜宁县20013.4%013.2%20062007200820092010亭湖区220GDP总量118.73140.1168.64200.5238射阳县231增幅14.8%15.2%14.5%14.0%15.0%建湖县239经济保持快速增长，2010年GDP总量达238亿元盐都区252大丰市287建湖县近5年人均GDP比较单位：元东台市3734000030%25%3000020%01002003004002000015%10%100005%2010年建湖县GDP总量，排名位居盐城各市区县第四名，00%n20062007200820092010县域经济总量在盐城属于中等偏上水平；人均GDP1474017419221142646829593增幅16%1