PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目本体分析提案解析宏观市场组竞争市场分析成客户定位与特征产品建议与产品定价项目营销策略营销推广策略及平面表现PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cnPDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn地段给我们的灵感这是一块城市眷恋的土地，在城市西部崛起商业圈之中，金融、商务、居住、购物、文化娱乐一应俱全时尚潮流与文化完美交融！PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn产品给我们的灵感这是绝对高档的建筑，地段赋予它成为高档建筑的环境，集5A甲级写字楼、酒店式服务公寓、高档购物商城三位于一体，规划设计赋予它生命与灵魂！PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn华策观点各物业型逻辑关系物业类型建筑面积不同类型的物业在综合体中承担的功能前期主要资金回笼来源，价值标杆，可树立项目高端形办公23650㎡象。分担风险，保证开发企业现金流来源，满足中长期居住公寓12738㎡者需求可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他商业44888项目较大的差异，项目的活力核心。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn经济指标楼号产品形态总建面楼层层高主力户型面积区间总套数项目用地：17170㎡总建面积：103442㎡1#综合楼公寓12738㎡13F-4F底商3.6米4040-60㎡261地上建面：77265㎡写字楼23650㎡26F-4F底商3.7米9770-100㎡242地下建面：26177㎡底商10692㎡4F1F5.7m2-3F4m4F4.8m车位数量：358㎡绿化率：20%1#楼合计47080建筑密度：47%2#商业楼地上商业9789㎡4-5F1F5.7米2-3F4.8米4F4.5米5F3.9米容积率：4.53#商业楼地上商业18321㎡6F1F5.7米2-4F5.2米影院17.1米地下地下一层12821㎡（其中商业6086㎡）地下二层13356㎡备注：商业总建筑44888㎡，其它公共配建及连廊等未计入销售指标中。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目四至项目地块距离大福源商业圈500米，距人民广场商圈约200米，位于交通要道，通达性较好。商业价值与周边商业圈内项目关联性高。东临：纺织东路建国西路交叉南面：荣盛阿尔卡迪亚社区西面：二环北路北面：原建国西路PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目分析地块临人民广场商业圈，位于位于交通十字，通达性较好。项目位于建国西路与二环西路交叉口，是周边主城区的主要连接道路之一。道路情况：建国西路：城市主干道之一，双向六车道；淮海路省级示范路，双向六车道；二环西路，双向四车道规划地铁：徐州市规划地铁1号线站在人民广场周边，距离本案地块约200米。区域交通优越。通过二环西路、建国西路与城区各方位直接相连。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn城市研究区位概况大淮海经济圈徐州交通发达，素称“五省通衢”，而今铁路、公路、水运、航空、地下管道“五通汇流”，形成庞大的综合性立体交通运输网络。铁路：陇海、津浦两大铁路干线在此交汇、京沪高铁即将通车公路：境内有国道5条，省道20条，通车公路总里程1.2万公里水运：京航大运河傍城而过，沿线有邳州、万寨等4个内河大港航空：有国内一级航空干线大型民航空港──徐州观音机场；大郭庄联航机场也可起降大中型客机PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn城市研究城市经济城镇居民人均可支配收入及增幅农村居民人均纯收入及增幅农村居民人均纯收入及增幅?国民经济持续健康发展，综合实力进一步增强。初步核算，全年实现生产总值2390.16亿元，比上年增长19.07%，连续两年增幅超过19%，是近十年来的新高。第一产业增加值250.56亿元，增长4.7%；第二产业增加值1249.04亿元，增长14.7%；第三产业增加值890.56亿元，增长15.6%。城市化水平稳步提高，年末全市城市化率达49.1%，比上年提高1.9个百分点。?城乡居民生活水平进一步提高，人均可支配收入逐年递增。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn城市研究城市经济GDP快速增长中的徐州城市人口与需求房地产开发投资徐州市2010年实现生产总值2866.93亿元，比上年增长13.90%；以目前徐州经济近年上升趋势来看，徐州已经进入经济快速发展阶段。2010年铜山撤县划区，市辖区人口大幅增长至306.4万人。2010年城市房地产投资额超过200亿元，并且房地产投资额占全社会固定资产投资额比例在10％以上。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn城市研究经济发展带动城市发展北提升北提升开发开发区区跨跨“东进、南扩、北造、西延”。为提高徐州的综合竞争力，越越式发展式发展促进徐州都市圈核心城市地位的形成奠定了基础。西西新新改改中中优化优化区“东进”：城区向东跳过三环路形成新的城市组团;东东区造造科科扩扩技技“南扩”：在南部和东南部形成两个城市组团，并逐渐与生南南融融合合张张生主城区对接；态态城城“北造”：在城北塌陷区造地建城，形成新的城市组团；“西延”：综合开发，完善功能，增强对外辐射力。城市中心向东南方向转移，建设规划以市政府等行政部门为核心的东部新城区。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn城市－总结：l刚刚进入全面快速发展轨道的具有巨大前景和潜力的区域性中心城市；l徐州经济虽然与苏南其他城市相比，仍处于较低水平，但已进入稳定增长时期，未来发展趋势较为看好，带动徐州市的住房消费也将稳定增长。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn新政影响下的理性观望政策调控方向由“促发展”转向“促民生，稳房价”，政府调控政策从市场终端环节对房地产市场进行干预，直接调控房地产交易的双方。结合近期密集出台的各项政策，我们认为，房地产调控政策在2011年将继续趋紧，力度更大，范围更广。07年政策延续，信贷政策收紧，上调存/贷信贷放松，百延续08年下半年放松信贷首付比例和贷款利率上调，严信贷政策信贷收紧，最严款准备金率分别达10/6次厉紧缩政策二套日内连续5次政策公积金贷款首付比例降格二套房贷款管理，三套房贷首付提高至40%房信贷政策出台降息低暂停六调存款准备金降低普通住房延续08年下半年政策取消契税和个人所得税的部房产税改革试点正式征收30%－60%不等税收政策--购房契税，免二手房交易环节相关税费免分优惠政策的土地增值税征印花税增值除税90/70政策；《招标拍卖挂《关于集约用《关于金融促《土地增值税清算管理规程》、土地政策国19条高档住宅土地增值税清算土地政策牌出让国有建设用地使用权地的通知》重进节约集约用《关于集约用地的通知》打击囤地规定》拳打囤地地的通知》《关于规范房地产市场全国：延续08年下半年政策，国十一条国8条综合政策外资准入和管理的意见》1、加大保障房09年底多数地方政府政策到新国十条限购政策更加严厉，115房地产公司IPO建设力度；2、期。五项措施金融、税收手段全面募集资金不得支持房企合理融各地限购令纷纷出台升级用于购买、囤资。央企退市地方：110积土地各地政府纷纷出台当地救市政策。07-10年七十个大中城市房屋销售价格环比指105数100政策适度收紧政策放松政策收紧07-135791108-135791109-135791110-135791195经济高速发展，金融危机经济衰退。政经济逐步复苏以稳定房价为主府救市强势反弹调控持续加码PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn新政影响下的理性观望影响解读：“房产税”ü房产税虽然增加了持有环节成本和投资收益的不确定性，但对持有成本增加不大。由于“国八条”有更严厉政策出台，房产税试点短期内对遏制房价上涨的实际作用不会太大，但其象征意义将对市场心理产生显著影响。ü房产税与“国八条”的叠加效应，将加大高端住宅市场的波动。方案上海重庆试点范围上海全市范围。重庆主城九区范围。存量和新购独栋商品住宅（免税面积存量180M2，新购100M2）、新购且为居民第二套及以上住房（本市居民人均60征收对象新购高档住房（单价为上两年均价2倍以上）、平方米以内免征，部分非本市居民住房可放宽）。“三无人员”（无户籍、企业、工作）新购第二套及以上普通住房。税基为交易价格的70%。均价超过上年均价2倍的，税率0.6%；低于2倍的为税基为交易价格。缴纳标准0.4%。前两类住房税率从0.5%-1.0-1.2%不等，后一类为0.5%。应纳房产税税额=新购住房应征税面积×单价×70%×应纳房产税税额=应税建筑面积×单价×税率。税率。仅针对新购住房，不涉及存量房。主要针对高档住房分档收税，对普通住宅无影响。特点税率低，主要控制新增购房的数量，重在“房产”。跨度大，主要控制高档住宅的数量，重在“税”。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn新政影响下的徐州市场按照“国八条