B.A.ConsultingB.A.Consulting汇丰项目二期产品建议方案B.A.ConsultingB.A.Consulting目录市场竞争成功案例瓶颈突破伟业优势B.A.ConsultingB.A.Consulting第一企业社区金银湖区域华中企业城盘龙城区域中部慧谷城区区域—本案光谷国际企业中心武汉·中国光谷金融港光谷芯中心光谷总部国际光谷软件园光谷区域目前工业地产在武汉处于发展初期，主要集中扎堆光谷板块，盘龙城、金银湖板块也开始启动，城区部分目前只有本案启动。B.A.ConsultingB.A.Consulting光谷区域竞争项目B.A.ConsultingB.A.Consulting光谷国际企业中心?开发商：武汉东湖高新集团股份有限公司?建筑设计：上海A.A.I.国际建筑设计事务所?策划推广：太阁广告?园艺景观设计：武汉园林建筑设计院?项目位置：洪山光谷关山二路特一号?分期：3期?3期?总占地：33万平米?14幢5层?总建筑面积：40万平米?开盘时间：2007.9?容积率：1.19?入住时间：2009.12?绿化率：55%B.A.ConsultingB.A.Consulting光谷国际企业中心产品产品————规划规划?层数：3-5层独立建筑?建筑形式：统一风格，低层内有中庭?面积区间：443-1129平米?装修状况：毛坯?园林规划：55%的绿化率B.A.ConsultingB.A.Consulting光谷国际企业中心产品产品————户型户型伟创楼、栖凤楼标准层平面建面：A户型1129.86平方米（办公区429.74平方米，生产区700.12平方米）B户型981.300平方米（办公区356.30平方米，生产区625.00平方米）俊杰楼、聚贤楼标准层平面建面：A户型511.84平方米B户型579.92平方米C户型532.42平方米D户型443.69平方米B.A.ConsultingB.A.Consulting光谷国际企业中心4期户型：两梯两户，200-400平方米B.A.ConsultingB.A.Consulting光谷国际企业中心产品产品————设备设施及装修设备设施及装修?外墙：高级涂料?电梯：2部品牌电梯?门窗：防盗门，塑钢窗?电力供应：双回路供电?消防系统：喷淋系统?普通装修?基本配置B.A.ConsultingB.A.Consulting光谷国际企业中心配套及物业配套及物业配套方面：?员工餐厅?员工班车?大型多功能会议室?员工宿舍?商务会所?高尔夫挥杆练习场?集中设置银行、邮局、电讯、车船票及机票预定、便利店等商业网点物业管理：武汉新城物业管理公司具备日常性的商务设施配套，为办公提供便利B.A.ConsultingB.A.Consulting光谷国际企业中心销售与客户销售与客户前期客户情况软件电子32%工程建材14%物流运输7%化工类13%生物科技23%其他6%?最近3年价格走势?无明显的行业特征，电子软件和生物科技?2007年9月3900元/平米类比重稍大?2008年3月4300元/平米?2009年3月4000元/平米?2009年7月4200元/平米?从07年到09年价格有波动，总体平稳。?2009年11月4350元/平米（四期）B.A.ConsultingB.A.Consulting光谷国际企业中心优劣势优劣势优势：?起步早：作为武汉早期启动的工业地产项目，面临的市场竞争少；?单位面积小：最小面积443平方米，小企业也可以进入，门槛较低；?建筑风格统一：给人感觉比较有统一性和整体性；劣势：?产品面：缺少独栋企业中心，大型企业要求难以满足；?景观设计不足：作为企业总部的工业地产，应打造花园式办公环境，但本项目景观打造不足；?产品自身缺少亮点：产品配套，包括装修用材上都比较普通，缺少亮点支撑。B.A.ConsultingB.A.Consulting武汉·中国光谷金融港?开发商：武汉光谷金融港发展有限公司?建筑规划：加拿大AAI国际建筑师事务所?项目位置：武汉东湖高新区光谷大道77号?1期?总占地：?1600亩??总建筑面积：160万平方米总占地：16万平米??容积率：1.50总建筑面积：18万平方米??总户数：150栋开盘时间：2010年06月?入住时间：2010年10月B.A.ConsultingB.A.Consulting武汉·中国光谷金融港产品产品————规划规划?层数：多层、高层?建筑形式：独栋+高层分割写字楼?装修状况：毛坯?园林规划：绿化率45%，九宫格景观规划，林荫大道B.A.ConsultingB.A.Consulting武汉·中国光谷金融港产品产品————户型户型自由组合的空间B.A.ConsultingB.A.Consulting武汉·中国光谷金融港产品产品————设备设施及装修设备设施及装修?保温材料：外墙为锚挂玻化砖加普通墙砖，底层局部为玻璃幕墙结合干挂石材。?门窗/阳台：外墙窗为双层中空玻璃断桥隔热铝合金窗。主入口门为玻璃感应门，次入口门为铝合金门。?供电/供水：1-2层由市政给水管直接供水，3层及以上由地下室变频生活加压给水泵加压供水配电房内两路独立的高压进线，一主一备。?厨房/卫生间：地面为水泥砂浆搓毛，墙面为水泥砂浆面层，顶棚为混凝土清理干净?通讯：设置可供中国网通、中国电信等电信运营商共同使用的网络机房?采暖：园区内采用集中能源站，能源管道进入本楼内后安装计量总表，能源管道安装至顶层的空调管井，并在每层设置层计量表，层计量表后的所有空调管道及设备安装由业主单位自理中高档用材，设厨房B.A.ConsultingB.A.Consulting武汉·中国光谷金融港配套及物业配套及物业?物业公司：武汉丽岛物业管理有限公司?物业费：1.5—8元/平方米/月?会所主题：金融港中心地带规划了集商业服务、研发办公、餐饮酒店、休闲娱乐等综合功能于一体，酒店公寓、超市等服务设施一应俱全.?车位：8350个?配套建设：休闲、娱乐、购物、体育运动、特色餐饮在内的综合配套商务区，还专门建设了青年公寓、倒班公寓、多个员工食堂以及五星级酒店。B.A.ConsultingB.A.Consulting武汉·中国光谷金融港销售与客户销售与客户2010年6月开盘，价格平稳在4500元/平米客户情况银行及后台服务中心60%保险20%证券5%软件科技10%财经资讯2%其他3%?销售及招商客户定位明确，客户主体定位为金融及后台服务企业B.A.ConsultingB.A.Consulting武汉·中国光谷金融港优劣势优劣势优势：?配套及服务：有较为齐全的配套和服务，能较好的适应办公需求；?产业定位明确：基本定位在金融机构及后台服务中心，极具产业整合优势；?户型面积：大部分户型可自由组合，满足不同层次企业客户地需要。劣势：?产品功能：大部分产品为高层办公楼，集约化办公与市区写字楼相似，失去了企业总部应有的竞争力。B.A.ConsultingB.A.Consulting光谷芯中心?开发商：武汉东湖高新集团股份有限公司?建筑单位：浙江宝业建设集团有限公司?景观设计：泛亚国际?建筑设计：泛太平洋设计与发展有限公司?项目位置：洪山东湖高新开发区光谷大道特一号?总占地：16.5万平方米?总建筑面积：24.7万平方米?容积率：1.5?开盘时间：2010年6月?入住时间：2011年3月B.A.ConsultingB.A.Consulting光谷芯中心产品产品————规划规划?层数：多层、高层?建筑形式：独栋+多层生活办公一体楼+高层办公楼?装修状况：毛坯?园林规划：绿化率35%，中央公园、退台式花园B.A.ConsultingB.A.Consulting光谷芯中心产品产品————户型户型集中办公区单位面积350-700㎡二期独栋2000-3000平方米B.A.ConsultingB.A.Consulting光谷芯中心产品产品————设备设施及装修设备设施及装修?结构：框架结构?供电：工业用电?网络通讯：电话、光纤入户?供水：工业用水?其他：两部电梯偏商务化设备配套B.A.ConsultingB.A.Consulting光谷芯中心配套及物业配套及物业?体育馆?大型食堂?商务餐饮偏商务化的配套设施B.A.ConsultingB.A.Consulting光谷芯中心销售与客户销售与客户2010年6月开盘，价格平稳在3500元/平米前期客户构成电子及生物科技55%能源20%环保12%其他13%?销售及招商客户定位较为集中，基本以电子生物科技及能湖行业为主。B.A.ConsultingB.A.Consulting光谷芯中心优劣势优劣势优势：?产品创新：多层办公以楼采用退台式设计；?面积小：单位面积小，利于小企业的引入；?多样化产品：产品多样化，独栋、多层和高层满足不同实力和类型企业的需要。劣势：?商务配套不足：目前产品配套设施及服务不够，难以满足现代化商务办公的需要；?装修及设备一般：装修用材及楼宇设备普通，所面对的客户具有一定的局限性。B.A.ConsultingB.A.Consulting光谷总部国际?开发商：武汉银湖科技发展有限公司?景观设计：禾筑公司?项目位置：洪山光谷大道与南湖大道交汇处?总占地：89944平方米?总建筑面积：213244平方米?容积率：2.8?开盘时间：2010年8月?入住时间：2011年12B.A.ConsultingB.A.Consulting光谷总部国际产品产品————规划规划?层数：小高层、高层?建筑形式：商务写字楼、SOHO办公楼、研发生产、商务配套?装修状况：毛坯?园林规划：26%的绿化率B.A.ConsultingB.A.C