MALL的世界，世界的MALL潍坊名嘉城市广场营销策划报告山东名嘉集团有限公司营销策划中心2010年11月20日MALL的世界，世界的MALL前言?本文通过对潍坊市场严密、科学、认真的市场调查、分析的基础上，制定出项目最佳的方案定位和技术设计，追求经济效益、社会效益、环境效益的最大化。?项目定位SHOPPINGMALL,打造成山东半岛新的中心地标、巨型城市群第一商业名片，增强城市经济发展的综合竞争力；?通过宏观分析、房地产市场研究结论，对项目定位和效益评估，共四大部分阐述；MALL的世界，世界的MALL第一篇：宏观市场状况3MALL的世界，世界的MALL01潍坊概述02经济环境03城市发展规划04城区情况4MALL的世界，世界的MALL1.1潍坊概述地理位置山东半岛位于环渤海经济圈内，蓝色经济带内是中国经济新增长极环渤海经济占据中国国土的12%和人口的20%。潍坊-半岛的中心★5MALL的世界，世界的MALL1.1潍坊概述地理位置潍坊市位于山东半岛西部，地跨北纬35°32‘至37°26，东经118°10至济南都市半岛蓝色经120°01。经济圈济圈南：依泰沂山脉北：濒渤海莱州湾东：与青岛、烟台两市相接西：与东营、淄博两市为邻潍坊扼山东内陆腹地通往山东半岛地区的咽喉气候特征冬冷夏热，四季分明，年平均气温12.3℃。适合旅游业的发展6MALL的世界，世界的MALL1.1潍坊概述道路交通公路：交通体系发达，在济南——青岛交流的中心轴线上?距离青岛约130公里，车程约1小时20分钟，?距离济南183公里，车程约2小时20分钟，距离北京410公里?距离淄博约100公里，车程约50分钟，?距离烟台约216公里，车程约2小时30分钟?距离东营约90公里，车程约1小时7MALL的世界，世界的MALL1.1潍坊概述道路交通铁路：?胶济铁路途径潍坊，连接潍坊到沿海和内陆的路上重要交通运输?济青动车组，使得济南到青岛只需2小时，且在潍坊是半岛地区中心站8MALL的世界，世界的MALL1.1潍坊概述道路交通航空：?项目距离潍坊飞机场直线距离约10公里?潍坊直航城市有上海、北京、广州、海口，是全国四大航空邮件处理中心之一。直约线距里15离公9MALL的世界，世界的MALL1.1潍坊概述风土人情国际风筝会：每年4月初在潍坊市举行国际风筝会，潍坊是世界风筝之都。潍坊是中国唯一一个国际性联合组织总部（国际风联）所在地的地级市.国际风筝联合会将国际风筝联合会的总部设在潍坊。全国著名的民间木版年画产地，杨家埠木版年画创于明代，与天津杨柳青、苏州桃花坞并称中国三大木版年画画市扑灰年画民间艺术“三绝”:扑灰年画、剪纸和聂家庄泥塑10MALL的世界，世界的MALL1.1潍坊概述行政区划2008年潍坊中心市区建城区面积，128平方公里，主城区人口108万人人口密度面积（平方公区域人口（万人）（人/平里）方公里）潍城区289.540.61402坊子区906.652.0734574奎文区182.88532898寒亭区120042.3353中心城区临朐县183485.4466昌乐县110161.8561青州市156990.6577诸城市2168.6106.07489寿光市2072102.1493安丘市171392.1538高密市1524.3484.7556昌邑市1578.157.7496366潍坊中心区下辖潍城区、坊子区、奎文区三区，面积约1379公里，约145万人11MALL的世界，世界的MALL1.1潍坊概述人口情况潍坊城市化速度加快，外来人口急速涌入，房地产市场发展加速城市近年潍坊人口变动情况人口10003530激增80025600204001510200500200320042005200620072008全区年末常住人口（万人）847.71850.7852.2855.3883.61889.54全区年末新增常住人口（万2.991.53.128.315.93人）人口增长率‰3.531.763.6433.106.71自然增长率‰2.514.614.5344.343.25自然增长率下降趋势?2008年，潍坊全市常住人口889.5万人，户籍人口826.5万人，外来人口约27万人?潍坊人口自然增长率呈逐年下降趋势，?机械人口的大量、快速增加，带动房地产刚性需求12MALL的世界，世界的MALL1.1潍坊概述人口情况2008年潍坊城市化率达到49.23%，接近50%，房地产市场即将进入高速发展时期城市化理论：一个国家或地区的城市化水平达到50％（中后期）左右时，城市化进程将呈现20年左右的高速发展阶段，该阶段房地产高速发展，当城市化水平达到70％以后，城市化进程将进入平稳发展期。人口预测100070%60%50%40%500中后期30%20%▼潍坊10%前期00%49.23%200420102020总人口（万人）850880920市域城镇人口（万人）364.2440552城镇化率43%50%60%13MALL的世界，世界的MALL1.1潍坊概述综述?潍坊是全国明星城市，全国文化搭台经济唱戏的倡导者，国企改革的先锋。?潍坊工业经济发展迅速,现已形成机械装备、海洋化工、纺织服装、造纸包装、食品加工、电子信息等优势产业,有45种主导产品生产规模居全省同行业第一,32种产品居全国同行业前列；潍坊有山东省最多的省级信息产业园；国家级潍坊高新区是中国最具创新活力、最具和谐魅力的5个高新区之一?潍坊是山东第一机动车城市，第一汽车城市，第一私家车城市?潍坊是世界风筝之都，每年4月，举办国际风筝会、蔬菜博览会、鲁台（潍坊）经贸洽谈会?潍坊是一个历史悠久的城市，有6000年的历史文化；潍坊自古以来人文荟萃,英杰辈出。“三皇五帝”中的舜、齐国政治家晏婴、东汉经学大师郑玄、北魏农学家贾思勰等都出自潍坊?潍坊名胜古迹、人文景观众多,潍坊风筝、杨家埠木版年画等中外驰名,拥有十笏园、范公亭、山旺化石、恐龙化石、沂山国家森林公园、青云山、青云湖等旅游景点，是中国优秀旅游城市?潍坊有全世界最大的鸭嘴龙新属种化石，埋藏种属繁多，门类齐全?潍坊是全国最大的蓝宝石产区，是中国最大的珠宝生产地和贸易地.总储量２亿克拉?潍坊地下卤水静储量58亿立方米,居全国首位?潍坊是环渤海地区最具发展潜力的地区和城市，是全世界发展最快的10个城市之一?潍坊肉蛋奶产量全省第一，畜产品国内销售量和禽肉出口量全省第一?潍坊交通便利，铁路、高速、港口、航空发达?潍坊地多人广，全区15859平方公里，面积人口密度544人/平方公里14MALL的世界，世界的MALL第一篇：宏观分析01潍坊概述02经济环境03城市发展规划04城区情况15MALL的世界，世界的MALL1.2经济环境GDP情况潍坊具备良好的经济基础，有很好的发展潜力历年GDP变动情况各地区GDP对比情况400020%400014.0%15%13.5%200010%13.0%20005%12.5%00%12.0%200320042005200620072008011.5%GDP（亿元）10301246.41471.21720.920562491.8莱芜滨州潍坊淄博泰安德州聊城济南东营GDPGDP增长率（可比价15%16.90%17.10%16.50%15.80%13.2%（亿元）45612372492231715131401125330172053格）GDP增长率12.313.113.213.013.413.0013.0013.013.70GDP及其增长率位次对比20?受宏观大背景的影响，潍坊GDP略有放缓趋15势；?潍坊GDP在山东全省位居第4，增长速度第10850莱芜滨州潍坊淄博泰安德州聊城济南东营GDP位次17134510111237GDP增长率位次1611812151513141316MALL的世界，世界的MALL1.2经济环境人均GDP情国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。况人均GDP突历年人均GDP变动情况破3000美元150000人均GDP情况13.0%4000020%12.8%12.6%15%10000012.4%12.2%2000010%12.0%5000011.8%5%11.6%00%11.4%200320042005200620072008011.2%莱芜滨州潍坊聊城济南东营淄博泰安人均GDP（元）121521467817279196772334928106人均GDP（元）35845336102810622556457241027414367027794折合美元（美元）173617752141252031964112折合（美元）527149434133331767241510964224087增长率15%16.70%16.80%16.20%15.0%12.4%增长率11.8%12.60%12.40%12.30%12.90%潍坊2007年人均GDP突破3000美元，2008年潍坊人均GDP为28106元，折合4112美元，消费由温饱向享受消费升级，追求消费享受、娱乐、多元化，房地产进入高速发展阶段17MALL的世界，世界的MALL1.2经济环境产业结构情况工业为主导，第三产业拉动经济增长明显潍坊市三大产业比重走势图第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元）1600145514001194.6712001000.631000836.5755.1800683.49623.81600520508.44423.6382.524437.9400321350237.54281.7150.4160180196.8211.8120002002年2003