淮安明发商业广场2011年1-10月份营销工作总结Part11-10月淮安市场环境总结TableTableTableTableofofofofContentsContentsContentsContents目目目目录录录录PartPartPartPart11111-101-101-101-10月市月市月市月市场环场环场环场环境境境境总结总结总结总结PartPartPartPart22221-101-101-101-10月月月月销销销销售工作售工作售工作售工作总结总结总结总结PartPartPartPart33331-101-101-101-10月月月月营销营销营销营销工作工作工作工作总结总结总结总结PartPartPartPart4444下下下下阶阶阶阶段段段段营销营销营销营销工作建工作建工作建工作建议议议议Part11-10月市场总结淮安住宅市场情况2005-2011年1-10月淮安住宅市场情况米单位：元/平米平万7004500：4000位6003500单50030004002500300200015002001000100500002011年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-10月成交量136.95120.83192.49202583486354.6成交均价21372511293726693313354339862011年1-10月淮安住宅市场销售354.06万平米，较2010年486万平米的成交量下降7%。住宅均价3986元/平米。较上年增长12%。2010年楼市调控下，淮安也受到较大程度的影响，成交量出现下滑，进入2011年市场仍未有所好转，1-10月成交量较去年同期仍呈下降，成交均价有所上涨，但涨幅价格未能找到良好支撑。Part11-10月市场总结淮安住宅成交情况2010-2011年1-10月淮安住宅市场成交情况单位：万平米700058026000555350004690473343834103400036943658350235613375340430793082290028543000274526102727228722522110200010000月月1月月月1月-月月月月月月月月-月月月月月月月月23456789012234567890011111110022成交套数成交面积从月度走势看，2010年初，延续了09年热销势头，成交量稳步上升，但由于4月新政，此后，市场低迷，销量连续3个月持续在低谷，7月后随着市场逐步回暖，成交量有所回升，达到年度顶峰；2011年1月，加息及限购政策出台，市场观望明显，淮安成交量再度下滑,自四月份开始，随着开发商加大优惠促销力度，淮安销量出现回升。但从8月份起，淮安月度销售开始回落,10月呈现一个低谷。Part11-10月市场总结淮安住宅均价情况2010-2011年1-10月淮安住宅市场成交均价情况单位：元/平米45004061397041014007373440003666412040663288337534973986400539533646350033713496367134493444300030753010250020001500100050010月月1月月月月月月月月月月月1月月月月月月月月月-23456789012-2345678900111111成交均价1002#REF!2随着2011年调空的延续，淮安住宅均价一直在4000元/平米附近震荡，从近几个月均价走势上看，下滑趋势明显。Part11-10月市场总结淮安分区成交情况2011年5-10月淮安分区住宅市场成交情况单位：套14001200100080060040020005月6月7月8月9月10月清河区61911471019708516434青浦区111129290162249154开发区409300420389326286淮阴区280367410376181174楚州区236261181203184169从淮安各区成交情况上看，清河区成交量领跑全市，牢牢占据第一的位置，月均成交741套，开发区、淮阴区、楚州区属于第二梯队，开发区月均成交355套、淮阴区月均成交323套、楚州区月均成交213套，青浦区月均成交最少，为188套。Part11-10月市场总结淮安市郊区成交情况2011年5-10月淮安市郊区住宅市场成交情况单位：套4500400035003000250020001500100050005月6月7月8月9月10月郊县成交142411711783160913321224市区成交165522042320183811721065淮安整体成交307933754103344725042401淮安市区月均成交1838套，占全市月均成交套数的56%。郊县月均成交套数1464套，占全市月均成交套数的44%，近期市区成交套数明显下降，9月10月郊区成交套数甚至超过了市区成交套数。Part11-10月市场总结近期开发区市场情况2011年7-10月淮安各板块住宅成交套数情况单位：套从淮安各板块整体成交情况上看，清河区成交套数12001019领先其他板块，开发区、淮阴区和楚州区成交套数1000相近，青浦区成交套数最少。8007087月而从近期成交情况看青浦区、楚州区成交震荡，其8月6005169月他板块成交套数均呈现下跌的趋势。43442041038937610月4002903262982492461621811841812031842001540清河区青浦区开发区淮阴区楚州区2011年7-9月淮安各板块住宅成交比例情况100%从10月淮安各板块成交比例情况上看，清河区80%成交占比最大，其次是开发区、淮阴区、青浦区60%、楚州区。而从三个月成交比例上看，开发区成40%交比例波动较小，其他板块均波动较大。20%0%7月8月9月10月清河区青浦区开发区淮阴区楚州区Part11-10月市场总结开发区市场情况9月底淮安各板块商品房场存量情况（数据来源：淮安网上楼市）截至到2011年9月底淮安市场可签约套数为75902套，其中住宅33649套、非住宅42253套。从各板块住宅及非住宅可签约套数来看，开发区存量都较大，按目前的销售速度看，后期去化压力较大。Part11-10月市场总结开发区市场情况10月底淮安各板块商品房场存量情况（数据来源：淮安网上楼市）2011年9月份可签约住宅33649套，10月份可签约住宅套数增加到35137套，开发区可签约住宅套数为7535套，非住宅同比9月增加631套，网上签约119套，非住宅对住宅销售造成了一定冲击。Part11-10月市场总结竞争对手成交情况区位项目名称价格情况销售情况9月17日开盘销售成交均正中尚品开盘当天去化26套价为参考-4474元/㎡开发区东城佳园9月18日开盘房源均价为蓄水一年，开盘售出24-3988元/㎡套Part11-10月市场总结9月、10月周边楼盘销售情况楼盘名称9月成交10月成交均价套数套数京河湾公寓71多层4200东冠逸品花园94高层4350弘辉首馥236,7号楼均价5800,8号楼均价5500，全款92折，按揭96折翔宇一号1004450元/平米起，主推4号楼90-110平。样板房10月开放。现买100平赠送20平，加1万送约8万元车位东城佳园1322多层4100罗马假日花苑46小高层3900维科格兰·花园38维科·格兰花园在售别墅190㎡、270㎡、320㎡的双拼和联排，均价约8000元/平米，国庆期间D区16套联排别墅270平米，均价7500元/平米起，最高可享60000元优惠。河畔花城1454800——5400河畔花园地址位置佳，且是学区房，所以成交价格较高，东城佳园为多层产品，利于去化。Part11-10月淮安市场环境总结Part11-10月市场总结1-10月份淮安住宅市场情况淮安住宅市场9月情况分析2011年9月（截止30日晚24：00）淮安住宅成交2944套，产生46套退房，实际成交2898套，同比下跌14.86%。成交面积约31.42万㎡。9月住宅成交量前三的板块分别是涟水（全市占比19%），清河（全市占比18%），洪泽（全市占比14%）。商业成交量前三板块分别是经济开发区（全市占比19%），清浦（全市占比17%），金湖（全市份额14%）。县城楼市确实是迎来了“金九”，市区却显成色不足。涟水县住宅成交量大涨，以559套越过清河区位居淮安9月成交榜首，清河区517套紧随其后。洪泽县凭着421位居第三。淮安虽尚未列入限购名单，成交均价的下滑趋势已经显现出来。一方面，开发商频频打出优惠牌，以优惠代替降价，试图说明淮安楼市并无泡沫；另一方面，县城楼市没有受到今年“金九不金”的影响，成交量有了大幅提高，但县城楼市价格普遍低于市区，从而将9月成交均价拉低了一些。截至9月30日，淮安市商品住宅可售房源33802套。Part110月市场总结1-10月份淮安住宅市场情况10月份淮安市楼市开局遇冷，10月日均成交量在27套左右徘徊，对比去年同时段调控时段，日均152套的成交量，相去甚远。均价约4006.66元/㎡，成交环比下跌19.26%。淮安住宅成交量经过4、5、6、7连续四月的持续上涨，9、10两月成交套数和成交面积均有一定幅度的下跌。　从10月8—14日以来，住宅方面，盱眙县以206套居首，楚州区以35套惨淡收场，近期楚州房价不断走高，高层均价大概在4700左右，，多层均价5200左右。房价强势走高。商铺方面，金湖县以54套居首，开发区以13套垫底，看来对于商铺投资，投资者对开发区这片新兴热土信心还有所保留。Part21-10月销售工作总结Part21-10月