榆林上郡路项目全程营销报告目录?城市研究?市场发展?项目定位?功能划分及业态划分?价格定位?营销部署及策略?推广策略及表现前言：08年我司对榆林市建材家居市场做了细致的市场调研也提交了相关的策划报告，但本项目于启动之前已时隔两年，整体市场环境已发生变化，故本次需要对整个市场再次作一个比较深入的调查与分析，使我们对项目所处的宏观、微观市场环境有全面、正确的了解和认识，能准确把握榆林市建材家居市场并为营销策划等提供依据。目的：验证业态定位是否可行，其次依据市场发展调整业态分布研究范围城市的宏观经济状况城市规划及发展状况各专业市场的基础信息、业态定位、经营状况各专业市场的租售水平研究依据榆林市房管局、统计局、规划局等公布的的政府公开文件专业市场管理部访谈记录专业市场经营户调研统计数据城市篇THECITY『宏观·中观·微观』宏观城市研究—区位榆林市位于陕西省最北部，地处陕甘宁蒙晋五省（区）接壤地带。东临黄河与山西相望，西连宁夏、甘肃，北邻内蒙，南接本省延安。地貌大体以长城为界，北部为风沙草滩区，占总面积的42%，南部为黄土丘陵沟壑区，占总面积的58%。平均海拔1300米，气候属暖温带和温带半干旱大陆性季风气候，年平均气温10℃。宏观城市研究—城市详述全市辖1区11县，222个乡镇，5545个村民委员会。市政府所在地榆林城为国务院命名的历史文化名城。总人口351.63万，其中农业人口292.73万。总面积43578平方公里，是陕西面积最大的一个市。榆林历史悠久。春秋为晋，战国归魏，秦统一六国后为上群地。唐及五代时设夏州、银州、麟州、府州、绥州，均属关内道管辖。宋以后，分属北宋、西夏及金。明朝设榆林卫，素有“九边重镇”之称。清朝设榆林府，民国设榆林道。建国后为地区建制，2000年7月撤地设市。宏观城市研究—交通全区公路总里程达到18732公里，每日有客车开往西安、银川、包头和太原等外地城市以及地区内各县、镇。有三条铁路线穿过榆林，分别是包头至神木、神木至朔州和神木至延安铁路。三条铁路线连接了陕北地区南北主要城市，成为南北运输的一个重要枢纽。榆林市共有210、307两条国道，与包神府、榆靖西等省道组成一个交通便利的交通网。正在修建的六条高等级公路。榆林市共有两种公交车，分别是公共汽车和旅游专线，十条公共汽车线路，路线以市区内部为主，另外还有一条途经红石峡、镇北台以及桃林山庄的旅游专线。出租车起步价为5元，超过额定公里数，每1公里租费为1.2元。宏观城市研究—能源榆林物华天宝。能源矿产资源富集一地，被誉为中国的“科威特”。有世界七大煤田之一的神府煤田，有我国陆上探明的最大整装气田。煤炭、天然气、石油、岩盐组合配置良好，开发潜力巨大，是21世纪中国的能源接续地，是正在建设的国家能源化工基地，是西气东输、西电东送、西煤东运的重要源头。宏观城市研究—经济2006年，全市地区生产总值436亿元，增长17%，比全省平均水平高4.4个百分点，连续五年为全省第一。全市固定资产投资299亿元。财政总收115亿元，增长71.7%。地方财政收入35.6亿元，增长49.6％，高出全省22.6个百分点。全市“三农”投入16.6亿元，是2005年“三农”投入的1.5倍，创历年之最.宏观城市研究—启示随着“西部大开发”战略的深入实施,以及榆林市依靠自身能源经济及经济建设的迅速发展,榆林逐渐成为西北城市群的能源龙头城市,经济发展更为迅猛,面临前所未有的巨大发展机遇.这种机遇将促使榆林经济发展进入快车道,并为各种大型商业项目带来更多的发展机会.中观城市研究—概述榆阳区位于陕西省北部。东径108°58′-110°24′，北纬37°49′-38°58′。西北接内蒙古自治区，西南与横山、米脂县相连，东南与米脂、佳县相邻，东北与神木、佳县接壤。东西最宽128千米，南北最长124千米，总面积7053平方千米。总人口46万人（2004年）。榆阳区辖7个街道、12个镇、12个乡：鼓楼街道、青山路街道、上郡路街道、新明楼街道、驼峰路街道、崇文路街道、航宇路街道、鱼河镇、上盐湾镇、镇川镇、清泉镇、安崖镇、麻黄梁镇、牛家梁镇、金鸡滩镇、马合镇、巴拉素镇、榆阳镇、鱼河峁镇、余兴庄乡、刘千河乡、古塔乡、青云乡、大河塔乡、孟家湾乡、小壕兔乡、岔河则乡、补浪河乡、红石桥乡、小纪汗乡、芹河乡。中观城市研究—经济截至2006年底，全区地区生产总值达到65.2亿元，固定资产投资达到71亿元，财政总收入达到11亿元，其中地方财政收入达到2.6亿元，农民人均纯收入达到2618元，城镇居民人均可支配收入7035元，榆阳区经济实力连续两年跻身于全省县域经济十强县（区）行列。中观城市研究—商业布局主要商圈分布：榆林五大商圈老城商圈—城市主要商圈建榆商圈—西沙版块集中商圈上郡商圈—汽车销售及生活配套开发区商圈—新型商圈，但尚未形成规模航宇商圈—餐饮、休闲聚集圈中观城市研究—商业布局老城区商圈：老城商圈是榆林市最为成熟的商圈，其以新建路（二街）为中心辐射周边主要干道。主要业态为服饰、餐饮、休闲娱乐。商业氛围浓厚。中观城市研究—商业布局建榆商圈：建榆商圈以建榆路建材批发市场为核心辐射周边主要干道。由于建榆建材市场的带动附近现已形成以油漆为主、建材、家装材料、灯饰、窗帘布艺五金等为辅的专业建材家装建材商圈。此区域有着相对稳定的客群，经营状况良好。中观城市研究—商业布局上郡商圈：以上郡路为核心辐射相邻几条主要干道。其主要以4S店、汽车配件、机械配件、汽车修理为主加以简单的生活配套为辅的上郡商圈。中观城市研究—商业布局航宇路商圈：快速的城市化进程，加快了宇航路商圈的壮大。以宇航路为主辐射周边的航宇商圈，其生活配套相对完善，主要以中档餐饮、休闲娱乐、生活配套为主，其他业态为辅。多家学校、小区、企业单位的支撑使之步入五大商圈之一。中观城市研究—商业布局开发区商圈：以明珠大道为中心辐射周边的开发区商圈，其主要以大型企业、政府单位高档餐饮酒店为主。此商圈现阶段尚未成熟。但随着周边市政完善大型商业卖场的建成，各大小区的先后入住，强大消群的支撑必定会成为又一商圈。中观城市研究—主要城市道路租金湖滨路主要道路业态——二街南路—新建路北由湖滨南路南到新建路南路段被当地人称之为——二街二街为榆林目前最为繁华的商业街，其主要业态为：服饰、餐饮、休闲娱乐、大型购物商场组成。租金水平：位置较好：403元/㎡/月位置一般：278元/㎡/月位置较偏：223元/㎡/月中观城市研究—主要城市道路租金主要道路业态——一街北大街—北由北大街南到南大街被当地人称之为——一南大街街。一街为榆林较早的商业街，因为其周边学校较多，遗迹较多故其商业业态主要是以餐饮、潮流服饰、特色工艺品、生活配套为主。租金水平：位置较好：180元/㎡/月位置一般：125元/㎡/月位置较差：111元/㎡/月中观城市研究—主要城市道路租金主要道路业态——三街长城路被当地人称之为——三街长城路三街长城路北段商业氛围比较浓厚，南段相对较差，人流量一般，路况较好。其业态主要以品牌服饰店、大型商场、建材市场组成。租金水平：位置较好：208元/㎡/月位置一般：123元/㎡/月位置较差：83元/㎡/月中观城市研究—主要城市道路租金主要道路业态——人民路人民路人民路为连接老城区与西沙区域的主要通道之一，人流量相对较多，但其商业氛围并不浓厚。主要商业为餐饮、简单的生活配套组成。租金水平：位置较好：97元/㎡/月位置一般：69元/㎡/月位置较差：58元/㎡/月中观城市研究—主要城市道路租金主要道路业态——柳营路柳营路柳营路距离广榆建材市场较近，由于广榆建材市场的辐射柳营路现以发展为建材一条街。其主要业态以油漆为主、建材、家装材料、灯饰、窗帘布艺五金等为辅的专业建材街租金水平：位置较好：74元/㎡/月位置一般：62元/㎡/月位置较差：54元/㎡/月中观城市研究—主要城市道路租金主要道路业态——文化路文化路占据了西沙板块的中心位置与人民路、保宁路、柳营路都有交互出。这必将铸就这条干道文化路的优越商业氛围，但也使文化路业态的构成显得杂乱无章。主要业态以生活配套为主，其他各类物业为辅所构成。租金水平：位置较好：72元/㎡/月位置一般：68元/㎡/月位置较差：56元/㎡/月中观城市研究—主要城市道路租金主要道路业态——航宇路老城区与开发区的重要交通枢纽，本路四周以学校、政府单位较多，人流量较大。主要业态以中档餐饮、休闲娱乐、生活配套为主，其他业态为辅。租金水平：航宇路位置较好：64元/㎡/月位置一般：57元/㎡/月位置较差：52元/㎡/月中观城市研究—主要城市道路租金主要干道临街商业价格体系分析：以上调研为较好位置租金史租金年增长率临街商铺调研。除街道名称较好位置租金一般位置租金较差位置租金租金时间：08年租金时间：09年08年09年二街外，其余主干道自08年至今每一街180元/㎡/月125元/㎡/月111元/㎡/月166元/㎡/月172元/㎡/月3%4%年年租金上涨二街403元/㎡/月278元/㎡/月223元/㎡/月381元/㎡/月400元/㎡/月左右5%1%1000元—3000元三街208元/㎡/月123元/㎡/月83元/㎡/月166元/㎡/月208元/㎡/月25%0%不等，人民路97元/㎡/月69元/㎡/月58元/㎡/月91元/㎡/月95元/㎡/月4%3%签过合同的上涨幅柳营路74元/㎡/月62元/㎡/月54元/㎡/月45元/㎡/月67元/㎡/月48%10%度不大或不变，中肤施路50元/㎡/月41元/㎡/月38元/㎡/月43元/㎡/月46元/㎡/月6%8%途倒手商户，租金文化路72元/㎡/月68元/㎡/月56元/㎡/月67元/㎡/月70元