谨呈：浙江金华华源房地产开发有限公司金华华源印象城项目商业部分经济测算及租售建议20110901商业秘密声明本文内包含的资料属于上海兴吉投资管理有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对上海兴吉投资管理有限公司之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。上海兴吉投资管理有限公司对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。金华商业布局及案例研究本案业态定位建议当前本案预计租金以及售价报告结构未来运营阶段租金增长以及价格不同租售比下的经济测算本案租售建议以及销售模式附件：开元地中海案例研究上海兴吉投资管理有限公司金华商业布局以及案例研究商业布局周边可比较租售案例研究上海兴吉投资管理有限公司项目区域发展状况—区域商业分布恒大百货金华市江南作为银泰百货经济开发区，发展沃尔玛潜力巨大，未来的金华市区将形成第一百货“一个核心区（一环以内的内城区）世贸中心华源印象城六大功能区（城南、城北、城东、城西、城东北、城西金华的商业分布主要为：南）”的城市总体第一商圈的江北的百货业态最有档次的为银泰百货，其特点是规模较大，消布局。费档次高。第二商圈的江南百货业态最有档次的位于宾虹路金华福泰隆广场及第一百货。上海兴吉投资管理有限公司金华商业布局以及案例研究商业布局周边可比较租售案例研究上海兴吉投资管理有限公司项目周边租金情况编号项目位置租金面积地址业态商业形态八一南街金发颐高数码城店小家电、百13.33元/㎡/天24㎡485金发颐商场铺货高数码广场2八一南街环城路2.63元/㎡/天950㎡　百货街铺3乐天玛特5.56元/㎡/天60㎡　鞋、包超市外租区4公元大厦8.2元/㎡/天10-20平米　餐饮商场宾虹路龙腾服饰2535元/㎡·天15㎡　服装服饰商业街商铺楼店面转让可经营饰品、包包、围巾、十字绣兰桂坊女子百货旺宾虹路688660元/㎡·天5㎡、玩具等小百货/购物中心铺转让号百货。9.5元/㎡·宾虹路6587宾虹路35㎡服装服饰商业街商铺天号宾虹路9098宾虹路2.85元/月63平米服装服饰商业街商铺号世贸中心租金分析位置李渔路888号物业形态商场百货类世贸中心商铺共计5层：负一层4元/平方/天第一层9元至10元/平方/天租金标准第二层7元至8元/平方/天第三层5元至6元/平方/天世贸中心第四层4元/平方/天上海兴吉投资管理有限公司公元大厦租金分析公元大厦位置双龙南街307号物业形态商业街主力品牌与餐饮等公元大厦铺共计5层：第一层内铺8.2元/平方/天外铺10-12元/平米/天租金标准第二层6.6元/平方/天第三层内铺3.0元/平方/天公元大厦第四层内铺2.0元/平方/天上海兴吉投资管理有限公司沿街商铺分析宾虹路723号（第一百货正对位置面）使用面积第一层面积25至30平米租金标准来伊份宾虹路店上海兴吉投资管理有限公司沿街商铺分析位置兰溪街（世贸中心斜对面）使用面积第一层面积20平米租金标准来伊份兰溪店上海兴吉投资管理有限公司沿街商铺分析位置八一南街（靠近李渔路）物业形态第一层面积30平米租金标准来伊份八一南街店上海兴吉投资管理有限公司沿街商铺分析位置八一南街288号物业形态超市外连体商铺租金标准7至10元/平方/天八一南街乐天玛特上海兴吉投资管理有限公司沿街商铺分析位置八一南街丹溪路（鲁氏锅煲）八一南街丹溪路路口使用面积复式楼一二两层共300平方租金标准2.73元/平方/天上海兴吉投资管理有限公司沿街商铺分析位置八一南街915号（靠近东莱路）物业形态两层复式楼48平米租金标准2.1元/平方/天八一南街沿街商铺上海兴吉投资管理有限公司本案业态定位建议产品属性金华未来城市副中心，一站式的，休闲娱乐购物中心上海兴吉投资管理有限公司地下一层：大润发超市经营面积，本商场核心主力店，人气保证。超市经营面积17000平上海兴吉投资管理有限公司一层街铺安排零售快餐品牌主力店，租金承受能力强，内铺业态依照超市经营业态做延伸品牌连锁快餐（KFC、味千拉面）品牌首饰、手机卖场、服饰主力店品牌首饰、服装、饰品、精品百货、小型手超市经营面积餐饮（超市一层业态延伸）机3000卖平7000平场、服饰主力店品牌连锁快餐美容美发、足浴主力店（大娘水饺、四海游龙）*南面沿内街铺安排休闲业态，双向开门上海兴吉投资管理有限公司二层统一业态经营餐饮旗舰店以及特色餐饮店铺，定位中高端，面积需求较大品牌首饰、手机卖场、服饰主力店大型主力品牌餐饮（海底捞、丰收日）3000平一家中型特色餐饮（韩国烧烤、日式料理、火锅、川菜）中型特色餐饮500-800平一家（韩国烧烤、日式料理、火锅、川菜）500-800平一家美容美发、足浴主力店*单层统一业态有利形成目的性消费上海兴吉投资管理有限公司三层定位娱乐主力店，目的性消费商家，人流有效引导。电影院4000平KTV2000平上海兴吉投资管理有限公司四层定位小型餐饮广场或茶坊、游艺中心一类，作为商场整体定位补充小型餐饮美食广场（大食代一类）、茶室、游艺中心经营面积2000平上海兴吉投资管理有限公司当前本案预计租金及售价当前租金预计本案销售价格推算上海兴吉投资管理有限公司整体租赁定价以市场比较为基础，根据金华项目区位及产品特点综合分析，我们认为本项目可以以市场比较为基础，根据金华项目区位及产品特点综合分析，我们认为本项目可以作为部分长期持有型部分短期出售项目，而且应在前期建立一定的综合性价比来吸作为部分长期持有型部分短期出售项目，而且应在前期建立一定的综合性价比来吸引高品质客户，为长期发展奠定基础。引高品质客户，为长期发展奠定基础。?市场比较另外依据商业经营的特点，本项目初步招商?区位特点综合分析定价应主要以周边市场目前租赁价格为参考，待商业影响力形成以后可逐步上调。?产品特点……商场初步业态规划租金预判预估租金（元/平米。平均铺位面规划业态楼层位置天）积（平米）4-6品牌商家为主一层沿街铺40—150一层沿街铺休闲、美容（返租）2-3.540—150（朝南）零售（返租）一层内铺3-4.56—206—20餐饮（返租）二层内铺2-3.5注：以上价格以建筑面积计价，租赁期内可设置每年递增5%-8%。当前本案预计租金及售价当前租金预计本案销售价格推算上海兴吉投资管理有限公司商业的三种定价模式第一模式：第一模式：市第一模式：第一模式：市市市场场场场参参参参照定价—照定价—照定价照定价——区区区区域可比商域可比商域可比商域可比商业经营业经营业经营业经营的平的平的平的平均租金水平和商用物均租金水平和商用物均租金水平和商用物均租金水平和商用物业业业业售价售价售价售价第二模式：第二模式：住宅价格定价住宅价格定价—根据物—根据物业类业类别别，通常商，通常商业业价格能价格能实现实现住宅的住宅的两两--三倍三倍第三模式：第三模式：投投资资空空间间定价定价—根据已有案例：相同商—根据已有案例：相同商圈新圈新进进入商入商业与业与原有商原有商业业租金差租金差别别上海兴吉投资管理有限公司本报告是严格保密的。第一模式：市场参照定价市场可比商业经营的租金水平金华南部市场商业经营租金?从市场目前的商业经营租金来看，2.0-2.2元/平米.天已达到商家经营租金的底线；2.0-2.22.0-2.2元元//平米平米..天是本天是本区区位商家位商家经营经营的最低租金的最低租金?从租金换算价格和当年实金华南部市场租金换算价格与当年实际实现商业价格际商业价格来看，20000元/平米已经达到商业单价底线；而很多项目的当年实际销售价格要高于换算价格；2000020000元元//平米平米是本是本项项目最保守目最保守的市的市场销场销售价格售价格上海兴吉投资管理有限公司本报告是严格保密的。项目基本商业价值试算——商业的三种定价模式第一模式：市第一模式：市场场参参照定价—本照定价—本区区域可比商域可比商业经营业经营的的平均租金水平和商用物平均租金水平和商用物业业售价售价第二模式：住宅价格定价—根据物第二模式：住宅价格定价—根据物业类业类别别，通常商，通常商业业价格能价格能实现实现住宅的住宅的两两--三倍三倍第三模式：投第三模式：投资资空空间间定价—根据已有案例：相同商定价—根据已有案例：相同商圈新圈新进进入商入商业与业与原有商原有商业业租金差租金差别别上海兴吉投资管理有限公司本报告是严格保密的。第二模式：住宅价格定价分环线,分区域住宅物业与商业物业比价2011年项目周边分物业类型商品房售价情况?根据多城市经验，通常商业物业都能实现住宅物业两倍以上的价格；?由图可见，金华市江北、江南板块商业住宅物业价格均在住宅的两倍以上；环线外板块价差在1.5倍左右；?而本项目所在金华南部开发区商圈价值已有初步显现，随着北部人口逐步南迁，商业价值将更加明显；2011年1月至9月金华市商品房均价走势图86008356850012800/8303837012800元元/平米是金平米是金840082308310华华城南板城南板块块住宅均价住宅均价83008090，25000-30000元/82008038，25000-30000元/810080067968平米是本平米是本项项目目区区位商位商8000业业的合理的合理销销售均价售均价790078001月2月3月4月5月6月7月8月9月上海兴吉投资管理有限公司单位：元㎡本报告是严格保密的。项目基本商业价值试算——商业的三种定价模式第一模式：市第一模式：市场场参参照定价—本照定价—本区区域可比商域可比商业经营业经营的的平均租金水平和商用物平均租金水平和商用物业业售价售价第二模式：住宅价格定价—