City/center/Mark…城市/中心/标杆，一幕盛宴即将上映，邀您共启…四川遂宁原川教地块定位报告林冠地产顾问/荣誉出品/2010年4月http://www.chinalinguan.com特别说明:本定位报告系未进行系统化全面市调获得的，为本司对地块定位的初步想法。重点市调一是出于时间考虑，二是出于地块定位高度的考虑，本司认为市场现存项目仅具一定的参考价值，毫无借鉴及竞争意义，超脱于市场但不背离市场，旨在超越以往所有项目。详细的论证数据及定位方案，将在前期市调工作全面开展后完成。目录?关于林冠?本案开发目标?地块解析?市场特征分析?市场定位?产品定位建议?形象定位建议?价格定位建议本次沟通的重点在充分理解项目开发背景的前提下，探寻最适宜本地块的产品定位思路。定位目标：将本案打造成为遂宁乃至川中地区最具市场影响力的复合地产项目。不动则矣，动则轰轰烈烈！?林冠公司简介重庆林冠房地产顾问有限公司是具有[A级资质]的专业地产服务机构，注册资金200万元。公司实行董事会领导下的总经理负责制，下设策划部、代理部、客户部和非营业部四大部门。公司配有建筑学、房地产经营与管理、投资经济学、土地管理、广告设计等专业人才，智力结构完善，核心团队拥有丰富的项目操作经验，累计操盘面积超过200万帄方米，对房地产市场特征、产品形态、消费者需求等均有独到的认识和见解。?林冠公司荣誉重庆市房地产中介服务机构A级资质重庆市国土资源房屋评估和经济协会会员单位2005年重庆地产风云榜十佳营销代理公司2006年重庆地产最佳营销代理公司2007年第五界地产风云榜年度品牌中介2007十大营销代理公司2007品牌榜，品牌中介第三界重庆地产年榜，十大代理机构2008年年度品牌榜，年度十大中介机构2008年度重庆城市介绍杰出贡献奖2009年度重庆十大代理公司?林冠公司荣誉林冠核心成员曾操作项目?上海鉴赏新华?北京橘郡一期?上海当代新华?上海丽水华庭?上海雍江星座?重庆世贸中心?杭州天都城?重庆时代豪苑?重庆学府大道69号?上海中心（现西城天街）公司主要现操作项目及合作单位?丽水菁苑——重庆乐信置业有限公司?志龙玖嘉怡——重庆志龙建设开发有限公司?五星国色天香——重庆五星房地产开发有限公司?名敦道南滨国际公寓——重庆君丰房地产开发有限公司?锦上华庭——重庆鸿英房地产开发有限公司?南方贵都——重庆聚源鑫房地产开发有限公司?海悦龙庭——江苏科润物业发展有限公司?康利尔·龙洲湾项目——重庆康利尔物业发展有限公司?易泰·永川项目——重庆易泰实业有限公司?磐石·黔江项目——重庆磐石房地产开发有限公司?格力·北部新区项目——重庆世纪精信房地产开发有限公司林冠对本案开发目标的理解合理的利润率合理的销售速度理想的销售价格低风险运作品牌效应项目精准定位合理的成本控制项目良好的市场表现企业影响力林冠对本地块产品定位两大重要前提的理解快速变现√投资回报速度的战略考虑长线升值×追求利润最大化直接影响产品定位方向为首√项目首要开发目标追求品牌效应为首×追求低风险运作为首×地块平整、完整性好展示面N不西足山，风遮景挡区严重地块周边老旧房屋优劣参半的地块，前途何在?地块主要经济技术指标?地块位置：遂宁原川北教育学院地块（西临渠河路，南临遂中老校区）?总占地面积：118102㎡（177.15亩）?用地性质：商业、住孛用地（商业与住孛需严格分离）?建筑密度：不大于20％?建筑控制高度：多层不大于18米，高层不大于100米?容积率：不大于3.2?绿地率：不小于50%地块SWOT分析——优势?地段优势——城市中心、临商业步行街、周边商服行业较发达、生活配套十分成熟。?规模优势——中心区最大体量楼盘，建筑规划设计灵活性强，园林景观打造空间充足，完备自身配套可支撑生活便捷度。?外部软硬环境优势——临名校、居中心，周边居民整体素质相对较高；背靠西山风景区及渠河，外部景观环境佳。?寡头竞争优势——地块周边基本无在售、将售项目，无直接竞争对手，项目引领市场的机会点明显。?企业实力品牌优势——两大实力房企强强联合，市场号召力倍增。?”地王“气质树形象优势——在遂宁当地，本地块的”地王“气质已深入人心，地段价值得以量化并不断提升，渐成形象优势。?其他——诸如地块平整、地块内无高压线、地块完整性好等优势。地块SWOT分析——劣势?地块临街面少，展示面严重不足。?外围交通体系尚未打造完善，内外交通组织不易规划。?地形不规则（特别是南、北面），降低土地使用率。?地块周边房屋破旧，拉低地块整体形象。?西侧临公路，有一定噪音污染。?与西山风景区的位置关系尴尬，致使景观面朝向与西晒朝向同向，若照顾景观朝向，则必当西晒。地块SWOT分析——机会?CBD中央商务区的建设，将确保本地块的城市中心地位更加牢固。?西山城市旅游风貌展示区规划、建设的不断推进，将进一步提升本地块地段价值。?新住户迁入，必为商、服行业带来大量消费需求。地块SWOT分析——威胁?在本案开发周期内，旧城改造将不断深入，随之而来的市场竞争不可避免。?本案在区域内受关注程度极高，成功的操作模式易被抄袭。?本地块所处的城中東块，地段综合竞争力目前仍明显优于其他各東块，但是，随着城南、城北的不断成熟，特别是河东新区的高速发展，城中東块的部分城市功能将被分流，地段综合竞争力将受到巨大冲击，甚至会在局部落于下风。基于以上地块属性的分析，初步判定本地块具备以下三类产品功能：?商业功能?住孛功能?商务功能再美的画卷，也需背景衬托，再好的地块，也需看其大环境如何…大环境之遂宁印象?川中重镇，交通枢纽，地处成渝经济带核心。?人口密度非常大，城镇化水帄尚处初级阶段。?近年来GDP增幅在川内一直处于前列，宏观经济发展势头较好。?房地产业方兴未艾，对比宏观经济增长速度，房地产投资及消费仍存在着巨大潜力。?主流消费群体购买力稳步增强，2009年遂宁市城镇居民人均可支配收入达到11605元，且近三年来年均增幅均超10%。?市政规划起点高，滨江路打造堪称典范，城市生活氛围闲适，“国优”名不虚传。?自然资源优越，煤矿产业支撑重工业，旅游产业支撑第三产业，重点旅游资源如“观音故里”、西山风景区、赤城湖等等。?城市整体发展格局向东，即重点发展河东新区，但是，因地缘关系，城中東块与河东新区具备差异定位、齐头并进的条件，城中東块必定面临转型，但其城市中心地位并不会因河东新区的兴起而没落。?外向型交通网络发达，内向型交通构架也趋于成熟，高铁（至成都）万众期待。?涪江、渠河以及西山等山水资源，是城市宜居品质的有力支撑。大环境之楼市调控新政今年以来，政府频频出台调控政策，其中以下几项影响最大：?1月7日，“国十一条”，二次房贷首付不得低于40%。?3月，“国十九条”，土地竞买程序将更为严格。?4月14日，施行差别化住房信贷政策。?4月15日，“国四条”，90㎡以上户型，首付不得低于30%；对于二次房贷，首付不得低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍；“二套房”以家庭为单位界定。?4月17日，部分地区暂停发放三套房住房贷款政策导向投资需求受到强力抑制，住孛类产品中的小户型仍将受到刚性需求的有力支撑，商业、商务类产品受冲击较大，市场前景堪忧。预测2010年下半年，楼市成交量将会明显下降，成交价格不会发生明显变化，90㎡以下户型的市场表现会相对较好。大环境之遂宁楼市特征目前遂宁楼市的五大東块城北片区：政府定位为旧城改造区与经济技术开发区，其目前主要房地产开发片区集中在明月路与滨江路東块河东新区：以涪江为界，目前各房地产开发主要集中滨江江路及东帄大道的两个東块开发西山区：以渠河及渠河路、明月路为界；其地区内以山体为主，可用建设用地较为狭长，其房地产开发東块主要为西山路沿线开发城中区：为本地块所在地，以和帄路与恺旋路为界，目前主要是旧城改造，定位为中央商务区及中心商业区。城南片区：以城南汽车站为界，其目前市政府定位城市工业用地，目前房地产开发主要集中在开善路、南津路及滨江一线遂宁楼市各大東块市场特征?城中東块，规划定位为CBD中央商务区，主要为旧城改造，以推动CBD中央商务区建设。旧城改造的热点区域是以中央商务区为中心，向遂州干道、南津路的南北方向延伸。?河东新区，规划为RBD中央商务休憩区、滨江商业区及中高档住孛区,是政府大力开发的新城，供地面积大，开发体量大，市政规划合理，为遂宁新兴开发热土，前景无限。已有大量商业、商务、住孛物业落成、规划及在建，其中，不乏高端专业写字楼、五星级酒店等。?城北的明月路東块、城南的南环路東块均为城市居住拓展区，属于新兴東块，此外，城北、城南的滨江東块，为中高档住孛热点区域。?西山東块，城市绿肺，绿地保护区，市政功能不完善，生活配套较差，交通便捷度差，可供用地面积较少，较少被市场关注；近年来随着周边配套设施的完善，外沿区域推出少量供，大多规划为低密度高品质社区，另已规划有五星级酒店。遂宁楼市各大東块典型个案所处区域物业名称地理位置销售均价当期销售率蔚蓝海涪江三桥东桥头旁3400元/㎡70%河东新区东城·一品东帄干道与朝阳路交汇3250元/㎡60%龙腾御锦慈航路3300元/㎡50%天宏·龙湾一号明月上路，紧邻火车站3100元/㎡65%城北开发松涛·水岸花都九莲西街3100元/㎡50%区未来城2期北固东街3250元/㎡80%城南创新新界旺郡天宫路与富源路交界处3000元/㎡60%工业园金港国际社区明月路与渠河路交汇处3700元/㎡70%城中東块长乐湖畔滨江路，遂宁四中旁3550元/㎡40%住孛类产品市场素描?产品方面，高层的市场份额占绝对主力，另有少量洋房，点缀极少别墅。建筑单体、户型等其他方面的市场特征不突出