上海江桥万达广场租金市调报告2010年11月03日目录11上海概况及商圈简析22项目区域总体概况上海江桥33上海江桥区域商业发展概况万达广场万达广场44市调结论、建议与项目定位55商户反馈以及建议211上海概况及商圈简析简述上海商圈、行政划分租金情况、核心商圈情况上海概况?上海，地处长三角东缘。中国大陆第一大城市，四个中央直辖市之一。是中国大陆的经济、金融、贸易和航运中心。?《2009—2010年度全球城市竞争力报告》中，上海在中国仅次于香港，位于台北之前。?截至2009年底，上海常住人口1921万人，其中499万外来人口里，外籍人口约占13.5万。?2009年上海GDP总值14900.93亿同比增长8.2%，人均GDP为18万美元。人均可支配收入28838元；农民人均可支配收入为12324元。?城市居民人均消费支出20992元;农村居民人均生活消费支出9804元上海商圈分布上海商业-核心商圈南京西路主要项目22项目区域总体概况简述区域总体概况、普陀嘉定区概况、项目版块情况；项目区位及概况项目位于普陀区和嘉定区之间万达广场项目所在“大虹桥”区域概况虹桥枢纽集民用航空、高速铁路、城际铁路、高速公路、磁浮、地铁、地面公交、出租车等多种交通方式于一体,可实现跨区域、大范围人流物流的快速集散,是国内乃至世界上最大的综合交通枢纽之一。在上海的西面，巨无霸级经济商务区——“虹桥商务区”。以虹桥交通枢纽的26.26平方公里区域为中心，加上60平方公里综合功能拓展区，涉及长宁、闵行、青浦、嘉定等区。面积达86平方公里。虹桥主体功能区未来将成为上海国际贸易中心主要承载区，并带动虹桥商务区的建设和发展，最终形成上海东有“大浦东”，西有“大虹桥”的战略格局。虹桥商务区已经进一步明晰功能定位和产业业态。根据相关规划方案,虹桥商务区将发展总部经济、贸易机构、商务办公等主体业态,大型会展和会议中心长三角上海主等功能业态,以及酒店业、零售业、文大化娱乐业为主的配套业态。腹地城区虹桥大浦东项目区域产业结构项目区域经济指标4、商业现状普陀区概况及经济数据?以商贸流通业、现代服务业为主体的第三产业增加值比重达到70.66%。?百联国际购物广场和农工商118广场等形成中环商圈；长寿商圈依托曹家渡芳汇广场、调频壹广场、亚新广场等商业设施，不断提升能级。1、区域概况?楼宇经济发展初见成效，以长风生态商务区为首的重点地区引进了一批总部型、龙头型、服务型企业，楼宇的税收产出逐步提高，全区“亿元楼”项目位于普陀和嘉定之间；达到4座。?普陀区下辖6个街道、3个镇。全区户籍总人口87.26万人；常住人口113.59万人，其中外来常住人口22.70万人。?它是上海连接长三角及内地的重要陆上门户和交通枢纽，沪宁高速的起点?发展目标：“上海物贸中心”和”上海西大堂”2、区域经济数据2009年，实现区属增加值200.61亿元，同比增长9.17%；实现区属工业销售产值193.71亿元，区属社会消费品零售额254.59亿元；全年市场交易成交总额1769.04亿元；实现财政总收入126.06亿元，同比增长3.63%，其中区级财政收入44.26亿元，同比增长8.21%。以商贸流通业、现代服务业为主体的第三产业增加值比重达到70.66%。3、产业现状?以现代服务业、商贸业、科技产业、房地产业四大支柱产业为主体的产业发展体系?已初步形成了“大市场、大流通、大配送”的格局，集聚了麦德龙（中国）总部、农工商超市总部等。?区内大型市场成交额占全市的三分之一左右；上海西北综合物流园区，是上海唯一的陆路口岸型物流园区，已经形成了城市配送物流和医药物流的产业特色，全市70%的超市、卖场物流在这里配送。?2009年12月，长风生态商务区内的跨国采购中心动工，这一集会展、办公等多项功能于一体的重大项目建成之后，将成为上海国际贸易中心建设中的重要功能性平台之一，是未来跨采大会的举办地、国际国内贸易组织的永久性驻地。?嘉定区位于上海西北，原为嘉定县，与上海宝山区、普陀区、长宁区、闵行区、青浦区接壤，全区常住人口约60万人。嘉定区?嘉定经济以工业为主全区有2个市级工业区（嘉定工业区、上海国际汽车概况城零部件配套工业园区）?嘉定区商业为上海商业不发达“西部地区”。?嘉定区居民与上海其他郊区郊县一样，常年形成了到市区购物的习惯，称之为“到上海去”。?嘉定区除主城区嘉定镇街道形成了一定规模的商业外，其余各地商业较为落后。嘉定城区中心嘉定城区中心由位于城中路、清河路的罗宾森购物中心、东方商厦嘉定店、嘉定商城呈三足鼎立之势与沿街店铺、主城区边缘的欧尚、乐购、永乐家电等卖场构成了嘉定区商业中心，辐射整个嘉定区。嘉定各镇街道除了嘉定城区中心外，各镇、街道的商业较为落后，与市中心城区普陀区接壤的丰庄（曹安公路）汇集了轻纺、服装、鞋业、电子等批发市场。项目解读江桥项目周边主要住宅万达广场江桥项目周边主要住宅以项目为中心，以半径为1公里、3公里、5公里范围，并以京沪高速、外环高速线沿线为路径，将江桥的主要城区分为4个块状进行调研，小区居住人口数量在2000人以上的社区总共有（部分在建）60个，5KM范围内未来5年将达到50万人,目前居住人口约为22万,分布的状况具体如下图：万达项目周边住宅小区情况第一片区:项目就处于此区，周边新建楼盘较多，现有居住人口少，是江桥开发的新区，本万达区楼盘售价为1.2~1.7万之间。主要物业物业状况售价可居住人口华江景城在建120005000中星海兰苑在建130008000雅颂湾在建170006000BOBOS汇馆在建120007000天际蓝桥在建110009000锦华茗园在建140004000金帝城市在建130005000永和广场在建140005000小计50000项目周边住宅小区情况第二片区:该片区位于项目的东边，属于江桥新旧城结合区域，该区新旧楼盘较多，本区楼盘售价为1~1.5万之间。主要物业物业状况售价可居住人口阳光威尼斯已入住100005000真建小区已入住120004000祥和名居已入住120005000明古世纪苑已入住140009000真建花苑已入住130004000真情公寓已入住1500013000普陀区政府小计40000项目周边住宅小区情况第三片区:该片区处于项目的南边，周边发展落后，新建楼盘少，是未来3年后江桥发展的主要区域，该区楼盘均价1.3~1.8万之间。主要物业物业状况售价可居住人口丰盛雅苑在建150005000万科兰乔圣菲在建1800012000九方家园在建160006000凯德林菌湖畔在建170006000小计29000项目周边住宅小区情况第四片区:该片区片于项目的东南角上，属于江桥的旧城区域，是目前主要居民及商业的聚集区，该区楼盘售价为1.3~1.8万之间。主要物业物业状况售价可居住人口汇丰佳苑已入住130005000金沙佳苑在建150008000泰辰苑已入住140006000金沙绿地已入住180008000建德花园已入住1300013000上海豪园已入住180004000金沙御墅已入住180008000河滨香景园已入住180006000小计48000江桥项目周边住宅价格情况33区域商业发展概况简述项目位置、辐射情况、区域商业现状、竞争对手分析项目区域商业商务地图沪宁铁路汽车城阻隔带核心区虹桥商务曹安批发区拓展区百联中环万达广场农工商118长风商务区虹桥商务虹桥商务拓展区核心区西郊百联区域商业发展状况主要项目介绍平均租金营业额项目体量项目名称（经营现状（万元）（万平）元/月/㎡）专业店6-8总体量与麦德龙、欧倍德、迪卡侬、梅川路美食百联中环150,00045商业街，构成普陀区西部商业核心，经营日益主力店1.5-225成熟，业态组合取向合理。总量40专卖店4-6目前项目核心为农工商集团总部及118店万，完成农工商118100,000主力店自营，以经营生鲜产品为主的大卖场，大众化一期12，口碑较好。未来，与绿地中环项目及长万风商务区共同构成商务、购物核心；国内最成功、典型社区型购物中心，东线专卖店6-8百联西郊120,00010.9万及店铺设计专业十分合理，业态组合完善主力店自营，运营十分成功。为周边3公里社区配套商业典范。专卖店2-6罗宾森广场300,0007以世纪联华为主力店，经营状况一般，专主力店1.5业店铺中，餐饮较好，其他则经营惨淡。以国际鞋城、服装城、轻纺城、易初莲花曹安批发市5，000，0内铺6-8总体量超易买得为主体，多主力店商业区；批发市场00沿街12-15过50万场面向上海室内及长三角地区；中低价位为主；1、本项目四周商业情况?北：本项目沿华江路向北，对面为在建住宅项目，沿线多为工厂区嘉定区江桥镇及，约2公里为沪宁高速往江苏方向入口，约3公里为曹安公路沃尔周边商业状况玛超市。1、本项目四周商业情况西：为已建和在建住宅区，处于人口导入?东：沿金沙江西路往市区方向2公里左右阶段，无基本商业（新郁路以西）范围内为工厂区、规划商务区、农村耕地，行人稀少，无商业。以南：沿华江路往南为村镇临街简陋零售店、饮东2公里以外直至5公里之间有住宅底商食店、农贸市场、工厂区，道路崎岖，市容杂及普陀中环路处的农乱工商118广场。周边店铺租金调查由于历史原因，江桥镇原为郊县农村，商业极不发达，周边方圆3公里内均为简陋的农村商业店铺，无参考价值。随着市区的外移和市区人口的逐渐导入，本项目以北往曹安路商圈方向，以及金沙江路（金沙江西路）的新郁路（外环线）以东往市区方向普陀区段目前稍有连线的沿街商铺，主要经营中小餐厅、房产中介、面馆饮食店、干洗店、五金店、便利店、汽车修配等生活服务类业态，仅满足居民日常基本生活必须