常州广电路地块(400亩)市市场场定位定位报报告告在商业综合体领域，我们共同期待》》》》》》一出高调的亮相一件华丽的外衣一个高贵的符号一技惊艳的手笔关键结论总结之一常州新型常州新型纺织产业创纺织产业创建升建升级级的典范！的典范！长长三角地三角地区纺织区纺织服装展服装展贸贸交易平台！交易平台！四大战略定位常州常州纺织纺织服装服装业业自主品牌的“自主品牌的“创创新引擎”！新引擎”！武武进进高新高新区区中心的形象中心的形象标标杆杆！！常州原常州原创创品牌促品牌促进进中心中心（（OBPCCOBPCC））创新职能促进新型纺织产业，打造常州纺织服装产业航母常州原创品牌促进中心关键结论总结之二（OBPCC）的三个功能层次核心功能延展功能配套功能服装文化传媒居住纺织行业协会餐饮展企业会所休闲计示学术交流娱乐设贸品牌营销旅游发核心易纺织文化观光研功能物流公共活动品牌传播…………关键结论总结之三常州原创品牌促进中心的例举项目纺织服装行业协会纺织服装品牌总部设计师工作室纺织服装行业论坛12345678纺织服装产品博览贸易会议中心时装模特大赛创意型商业街·······报报告思路告思路?地块属性分析地地地地块属块属块属块属性分析性分析性分析性分析?区域产业、商业属性?产业发展动向?纺织服装产业链项项目市目市场场定位定位项项目市目市场场定位定位?项目市场定位?项目理想模型?功能分区建议功能分功能分功能分功能分区区区区及及及及产产产产品品品品规划规划规划规划?物业规划建议?产品设计建议?商业综合体运营建议?参考案例分析运营运营运营运营建建建建议议议议及社及社及社及社会会会会效益效益效益效益?社会效益分析?附件：区域分析、地块价值分析、市场案例分析一、地块属性分析项目概况—位置项目位于常州市武进高新技术产业开发区，商业氛围一般，产业氛围较强、学术资源优越?本地块在武进高新技术区，纺织产业是该武进的传统强势产业；?地块距离武进中心商业圈也较近?地块周边纺织相关企业集聚?常州大学城比邻该区，拥有较好的产学研优势；?全国第一个以高等职业教育为显著特色的综合性大学城，占地　　面积13.2平方公里。?现有六所院校（江苏工业学院、常州信息职业技术学院、常州纺织服装职业技术学院，常州工程职业技术学院、常州轻工职业技术学　　院、常州机电职业技术学院）进驻。在校师生超过7万人，年均毕业学生２万人。项目概况—地块解析地块占地面积400亩，在高新区乃至武进，开发规模较大，存在集群优势，能担纲产业升级重任地块位置：武进高新区广电路以北、夏城路以西地块面积：266800平方米地块用途：综合用地地块在高新区重要区位，周边四条道路阔达，交通便项目概况—交通和周边现状捷，道路通达性良好交通状况：广电路/夏诚路是主干道安定路通达性良好景观河周边物业：北——定安路主要是工厂厂房，物业陈旧，周边比较杂乱景观资源：西—火炬路地块北边定安路有秀美沿河景观东—夏城路南—广电路常州在全国纺织服装产业中占有一席之地，然而产产业现状—纺织一业特强品单一，品牌缺失，虽老骥伏枥，但后劲不足?纺织服装是常州市传统优势产业湖塘是中国闻名的“织造之乡”，纺织产业作为全镇的支柱产业和传统特色产业，占到全镇工业经济总量的60%以上，其产业集聚规模和集聚程度在全省乃至全国同行业中都不多见，产业优势明显。?常州地区和广东珠三角、山东淄博是中国三大牛仔布生产基地。中国每年生产的牛仔布可达20亿米，占世界1／4，牛仔服装25亿件，而这些基地的生产能力就占全国的60%。?常州的纺织服装产业起步虽然早，但是多年来品牌发展缓慢，浙江和广东的相关产业快速发展，使得常州纺织服装产业的优势在减弱，发展后劲乏力。510220500102104908.9480200470利润/亿元利润/亿元460190纺织行业销售额/亿服装行业销售收入/4504947.38.7元203亿元4401804304451701804204101602008年2009年2008年2009年200949411.1年纺织行业销售收入亿元，比上年增长％，实现利服装服装产业产业利利润润高，高，发发展迅速，展迅速，销销售和利售和利润润增增长长速度速度润10亿元，比上年增长14.7％；服装行业销售收入203亿元，比上年增长12.7％，实现利润8.9亿元，比上年增长21.4％。均均较纺织产业较纺织产业快。扶持自主品牌服装，需要突破常快。扶持自主品牌服装，需要突破常州州尚尚无大型服装无大型服装国际国际交易市交易市场场的的现状现状。。产业现状—湖塘纺织城湖塘纺织商圈是常州重要的面料、辅料商圈，是全国性的产品集散地湖塘纺织城：常州湖塘纺织城是常州市“十一五”规划的现代化服务业的重点项目，项目规划面积983亩,规划建筑面积100万平方米，分期开发。设有原辅材料交易中心、纺织面料交易中心、装饰织物交易中心、物流配套服务中心四功能区。1、核心研发设计功能不足，难以担当转型升级重任该专业市场缺乏产业前瞻性，仅拥有少部分研发、设计功能不能担当向新型纺织服装产业转型的重任；2、物业陈旧，规划混杂，档次较低，管理杂乱纺织城内部物业规划理念落后，物业陈旧，环境杂乱，同比绍兴纺织城，差距甚大；3、配套功能不足，阻碍功能升级：区域周边缺乏居住、办公功能，商家的办公、接待、会议等功能要求无法得到满足；4、高新区区域形象欠佳，缺乏商业标杆地块周边基本是老旧的工厂，物业形象较差，降低了区域形象，高新区缺乏能提高区域形象的项目；湖塘纺织服装商圈存在的问题分析商业综合体—南洋广场该项目商圈规模较大，皮革专业市场的运营缺乏有效的市场营销手段，目前经营效果并不理想湖塘皮革城项目位置：武进常武北路与广电路交汇处开发商：常州南洋房地产开发有限公物业类型：商铺用地面积：140亩；建筑面积：25万㎡竣工时间：2005-9-28交通设施：302路、31路直达配套设施：教育培训：武进教育中心，紧邻星辰学校、前黄高级中学、湖塘实验中学、省武进高级中学、湖塘实验小学；购物场所：大润发、乐购、富克斯流行广场；金融服务：农行、武进农商行、中行、工行、建行、中信运营方式：采取租售并举模式，采取铺位虚拟分割出售，至09年商铺基本销售完毕；开业初期招商效果较好，主要招商对象为海宁客户，但由于市场运营欠佳，店面空置率增加，营业额下滑明显，目前商场人气冷清；商业综合体—铂安国际该项目距离本案较近，商业氛围逐渐增浓，但商务氛围不足，办公写字楼进驻企业较少项目位置：武进区广电路南洋广场西侧开发商：常州南洋房地产开发有限公物业类型：写字楼、商铺建筑面积：48363；容积率：1.5楼层状况：2栋商务办公楼.一栋为18层,另一栋为12层交通设施：BRT1号线，公交302、901、516、14配套设施：教育培训：武进教育中心，紧邻星辰学校、前黄高级中学、湖塘实验中学、省武进高级中学、湖塘实验小学；购物场所：大润发、乐购、富克斯流行广场；金融服务：农行、武进农商行、中行、工行、建行、中信写写字字楼项楼项目在常州分布目在常州分布零散零散，，尚尚无无纺织纺织服装主服装主题题的的写写字字楼楼，，这与这与常州全常州全国纺织国纺织产业产业十十大基地之一的地位不大基地之一的地位不相符。相符。产业现状—纺织文化延绵武进悠久的纺织服装产业文化沉淀和产业优势，为创意型园区的发展提供了宝贵的人文环境?常州常州纺织纺织服装服装发发展有三展有三十十年的年的悠久悠久历历史史，上世，上世纪纪曾曾经经每三每三家就家就有一有一家家从从事事相相关产业关产业，，产业发产业发展展历历史史较长较长，，纺纺织织服装文化服装文化厚厚重。重。?常州常州拥拥有有众众多多的的与纺织与纺织服装相服装相关关的的专业专业院校，院校，较较高的人文高的人文素素养养不不断传断传承承和和创创新新纺织纺织服装文化服装文化?武进有历史中极具特色的科举进士文化、纺织文化和江南人文文化常州纺织学院服装设计表演春秋淹城原创牛仔文化展馆陈旧以及遗弃的厂房曾经见证过产业的光辉，岁月如梭，编织了一段浓郁的纺织文化产业前瞻—自主品牌的建设受到国际金融危机影响，低端，附加值低，无品牌的产品受到重挫，国家号召自主品牌的建设猛进态势生产体系的低端?投资拉动型?产品研发、科技创新、市场?消费拉动型营销、客户服务能力，全面丧?外向拉动型特点失，产业经济可持续发展前景中国经济需求堪虞。宏观产业经济需求出口经济需求纺织纺织服装服装产业产业产业链产业链如何如何实现实现高高端端转转型型？？出口经济增长自主创新需求?我国各类进出口企业中拥有自主商标的不到20%。市场的空白点?中国的出口贸易是以低?以自主创新能力为核心的品牌创造价格向海外市场出口“没，是一个复杂的系统工程，需要全有品牌的高质量商品”，社会的大力支持。湖塘概况—纺织产业基地振兴常州市政府振兴传统纺织产业，推进自主品牌的建设和新型纺织产业的发展，提升产品附加值2009年12月25日，湖塘色织产业被国家科技部火炬中心审查认定为“国家火炬计划常州湖塘新型色织面料特色产业基地”，这一基地的认定有利于推动湖塘纺织产业加快发展，引导纺织企业依靠创新抢占市场、依靠品牌创造效益、依靠投入加大规模，加快调整纺织产业结构，以市场转型升级促进产业创新发展。4月29日下午，“扶持织企业质量提升、转型升级”动员大会在常州国检局武进办事处隆重举行政府确立新型纺织产业作为支柱产业并大力支持湖塘色织产业科技对接提升传统纺织行业，政府积极推进产业升级和自主创新常州纺织产业当前存在的问题分析?常州常州纺织纺织、服装、服装产业协调发产业协调发展相展相对对欠欠缺，，缺，，产业产业人人才才相相对对不足，不足，产业链产业链高高端端的的设计设计、、研发环节研发环节缺失