成都青?江区商业项?发展战略及整体定位报告COMMERCIALPROJECTSQINGBAIJIANGDISTRICT,CHENGDU，DEVELOPMENTSTRATEGYANDTHEOVERALLPOSITIONREPORTING蓝创·蓝筹地产顾问机构Contents第?章：成都城市概况及商业市场总体分析......P3目第?章：成都陶瓷建材市场专项调查分析...........P30第三章：项?区域及地块分析....................................P68第四章：项?规划定位分析建议...............................P78录第五章：营销推?策略包装建议...............................P87成都青?江区商业项?发展战略及整体定位报告2PART1第一章成都城市概况及商业地产市场分析成都青?江区商业项?发展战略及整体定位报告31.1城市概况、经济水平及产业发展1.1.1城市概况西南大城·四中两枢·战略要地成都位于中国四川省中部，四川盆地西部，成都平原腹地，是中国西南地区集科技、商贸、金融、教育中心和交通、通信枢纽的重要中心城市，辖区总面积12390平方公里（中国直辖市和副省级城市第8名），市区面积598平方公里，东北与德阳市、东南与资阳市毗邻，西南与雅安市相接，西北与阿坝藏族羌族自治州接壤，南与眉山市相连。成都是宝成、成昆、成渝、达成以及未来沪汉蓉、西成、成兰、成贵、川青、川藏等铁路干线，成绵乐客专、成渝客专的交汇点，是我国重要的铁路运输枢纽和六大铁路客运枢纽之一，成都北编组站是西南地区最大的铁路编组站。成都还是108（北京—昆明）、213（兰州—云南磨憨）、317（成都—那曲）、318（上海—西藏友谊桥）、319（厦门—成都）、321（广州—成都）等国道的交汇点。未来，成都将向着“世界现代田园城市”的战略发展目标奋进。在中国西部大开发的历史背景下，成渝城市圈的战略地位凸显：作为长江经济带的起点、西部城市轴的中心，成渝城市圈北拉西北，南带西南，东联华中，西引西藏，是西部目前唯一形成城市经济圈的区域。成都青?江区商业项?发展战略及整体定位报告41.1城市概况、经济水平及产业发展1.1.1城市概况西部高新技术产业基地、现代制造业基地成都西部现代服务业基地、现代农业基地★中国最具经济活力城市★大陆投资极力推荐十佳城市★中国大陆十大最佳商务城市★中国城市品牌营造大奖★国家环境保护模范城市★最具人气城市★跨国城市拓展目的地★跨国公司眼中最具投资潜力的中国城市★宜居城市★全国最佳旅游城市成都青?江区商业项?发展战略及整体定位报告51.1城市概况、经济水平及产业发展1.1.2行政区划与人口成都现辖成华区、武侯区、青羊区、锦江区、行政区划与人口(截止2009年末)行政区划与人口(截止2009年末)行政区划与人口(截止2009年末)行政区划与人口(截止2009年末)金牛区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江乡镇（个）街道（个）年末总人口（万人）成华区-1462区、双流县、郫县、大邑县、金堂县、蒲江武侯区-1349.6县、新津县等9区6县，代管都江堰市、彭州青羊区-1446市、崇州市、邛崃市4市，另有一个国家高新锦江区-1667.87金牛区-1568技术产业开发区。2009年末，成都市户籍人龙泉驿区8456口约为1100多万。青白江区9240新都区11262温江区6439.40双流县224105郫县-1450大邑县27-51.7金堂县21-86蒲江县12-25.6新津县12-30.18都江堰市17-60彭州市20-77崇州市25-64.15邛崃市24-64开发区--20全市214102约1125成都青?江区商业项?发展战略及整体定位报告61.1城市概况、经济水平及产业发展1.1.32009年成都各区县经济总量情况2009成都突围发展困境，GDP居副省级城市首位2009年，全市实现地区生产总值4502.6亿元，比上年同期增长14.7%，增速提高2.6个百分点。2009年成都各区县GDP排名示意500亿元375亿元250亿元125亿元0亿元金牛区双流县青羊区武侯区锦江区成华区龙泉驿区新都区郫县温江区青白江区彭州市都江堰市金堂县新津县崇州市邛崃市大邑县蒲江县GDP（亿元）成都青?江区商业项?发展战略及整体定位报告71.1城市概况、经济水平及产业发展1.1.4城市总体发展目标成都市城市总体规划（2003~2020）总体规划提出成都市将向东南北三个方向发展，但是将控制向西发展。总体是整合区域，依托成渝经济区，形成成渝城镇密集区；强化成德绵城市带建设，推动成都平原经济区发展，加快成都平原经济区一体化进程，形成西部地区重要的增长极。1、根据规划，成都市主城区建设用地发展方向是以中心城为核心，沿放射道路走廊式轴向发展，重点向南、北、东3个方向发展，逐步形成南北展开的城市格局。未来的城镇空间格局，将形成“一心多极多轴”的局面。“一心”指主城区；“多极”指规划区外的4市和4县；“多轴”指由主城区沿各放射道路形成的发展轴，其中重点发展南北轴和东轴。“一心多极多轴”形成众星捧月之势，形成由1个特大城市，4个中等城市(都江堰、崇州、邛崃和彭州)，4个小城市(新津、大邑、蒲江和金堂)，30个重点小城镇，200个一般乡镇所构成的城乡一体、协调发展的城镇体系。2、在主城区综合交通规划中，强化成都市交通枢纽地位，在成龙公路南侧规划成渝高速铁路，并预留宝成、达成、成昆高速铁路通道，形成强大的铁路枢纽。同时，改善火车北站，改造火车南站；在龙泉组团大面镇预留第三客运站，在新都泰兴建设成都北编组站，规划将成都东编组站改造为集装箱节点站。另外，还要搬迁凤凰山机场、太平寺机场，中远期搬迁黄田坝机场，解放城市净空；加快双流机场二跑道建设，强化航空枢纽的地位。同时加强中心城区与周边组团的联系；中心城与外围组团至少有二条以上的城市道路和一条轨道交通相连接，以实现40分钟的主城区交通战略。成都青?江区商业项?发展战略及整体定位报告81.1城市概况、经济水平及产业发展1.1.5城市产业发展1、2009年成都产业结构实现“三二一”转变2009年成都服务业增加值实现2233.04亿元，服务业增加值占GDP的比重为49.7%，比2008年增加3.2个百分点，产业结构从2004年以来的“二三一”转变为“三二一”。这是记者日前从成都市政府获得的消息。2009年成都服务业税收实现515.0亿元，同比增长20.4%，服务业税收占全社会比重从2008年的62.7%提高到67.7%。分行业占服务业税收总额的比重，房地产业、批发零售业、金融业和租赁与商务服务业分列前四位，分别为32.4%、21.4%、8.1%和7.3%。2、成都发布至2017年的9大产业集群发展规划成都支柱产业：电子信息、机械制造、生物制药、食品加工、冶金建材、现代物流业。规划到2017年，全部重点产业集群将实现增加值5560亿元，主营业务收入达1.9万亿元，其中主营业务收入上千亿元的产业集群将达到7个。⑴汽车产业集群预计2011年左右超千亿以整车(轿车)为龙头，以零部件产业链为主线，以成都经开区为核心聚集区，以重大产业化项目建设和招商引资为手段，加快产业集聚，延伸产业链，形成产业集群。⑵航空航天产业集群重点发展民用航空制造业到2017年，实现规模以上工业增加值16亿元，主营业务收入142亿元。力争通过10年的发展，将成都建设成为：国家重要的支线飞机、通用飞机和公务机、直升机研发制造基地；国内大型飞机大型关键部件主要生产和国际航空零部件转包制造基地；国际知名的航空维修基地等。成都青?江区商业项?发展战略及整体定位报告91.1城市概况、经济水平及产业发展1.1.5城市产业发展⑶冶金建材产业集群建西部冶金建材生产基地重点发展培育冶金建材产业中无缝钢管、精品钢材深加工、铝材及铜材压延加工、玻璃及玻璃深加工、复合材料、化学建材等优势产业，适度发展建筑卫生陶瓷，通过培育、引进行业龙头企业和建立行业产业集群支撑体系，不断提升竞争力，把成都建成西部地区冶金建材生产制造基地。到2017年，实现工业增加值600亿元，主营业务收入2400亿元。规划布局为“两区五点”，“两区”即适宜进入工业园区的项目布局于青白江、金堂两个园区，其中青白江区重点发展精品钢材、有色金属制品业、玻璃、玻璃纤维、复合材料、节能保温材料产业，金堂县重点发展玻璃、新型装饰装修材料、建筑卫生陶瓷、化学建材、金属制品、不锈钢深加工产业；“五点”即不适宜进入工业园区的项目布局于彭州、崇州、都江堰、金堂、邛崃五个发展点，其中水泥项目主要布局于彭州市、崇州市、都江堰市，墙体材料主要布局于金堂县、彭州市、崇州市、邛崃市。集群发展重点为：打造精品钢材、精品铝材、精品铜材、玻璃深加工、复合材料、化学建材六个产业链。投资指南产业现状：我市冶金建材行业规模以上企业284户，2007年完成工业增加值135.5亿元。形成了以攀成钢、三洲特管为核心的精品钢材产业链，以华西铝业为核心的精品铝材产业链，以四川凯迈金属有限公司为核心的精品铜材产业链，以明达玻璃、南玻玻璃为核心的玻璃深加工产业链，以巨石、台玻、成都航天拓鑫科技为核心的复合材料产业链，以川路塑胶、东泰新材料、四川实德、四川康乐为核心的化学建材产业链。投资环境及产业政策：从人力资源、基础设施以及物流方面，将给予企业最大的快捷方便。在现有的产业基础上，按照国家产业政策和行业准入条件，实施产品和产业结构高度化和合理化，构建适应现代冶金建材产业特点和成都人文环境的产业组织形式。成都青?江区商业项?发展战略及整体定位报