绿城‖彭州项目绿城‖彭州项目整体定位及物业发展建议整体定位及物业发展建议2010/08/122010/08/252010/09/122010/09/22第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段区域房地产市场发展环境区域房地产市场发展环境市场需求调研及前期预判测试市场需求调研及前期预判测试整体定位及相关物业发展建议整体定位及相关物业发展建议调研调研?宏观环境分析?发展环境综合调研?区域现实客群需求及消费习性研究?项目基地分析?区域房地产市场综合分析?本案住宅潜在客群需求意向研究?本案商业物业发展特征梳理?区域住宅市场供需特征分析?经营者深访调研?项目住宅发展方向锁定?区域住宅市场典型案例分析?专业人士深访调研?各商业物业发展定位?商业&商务城市综合体环境分析?市场需求调研总结?项目定位总结及延展?典型商业&商务城市综合体案例分?全案发展建议析?项目运营经济测算?项目所在区域商圈调研?项目地块开发条件再调研?阶段发展环境总结和预判结合第一结合第一//二阶段工作成果，锁定项目整体定位及相关物业发展建议。二阶段工作成果，锁定项目整体定位及相关物业发展建议。汇报纲要：汇报纲要：项目商业部分发展定位项目商业部分发展定位项目住宅部分发展定位项目住宅部分发展定位项目全案发展运营建议项目全案发展运营建议全案发展经济效益预演全案发展经济效益预演商业篇商业篇全案商业发展思路全案商业发展思路本案既定商业发展方向本案商业地块体量配比在“风险控制最小化”的原则基础上，预计项目在“风险控制最小化”的原则基础上，预计项目商业地块建筑总体量可达商业地块建筑总体量可达7642176421㎡㎡。。其中，为了确保项目商铺品质与溢价空间其中，为了确保项目商铺品质与溢价空间可安排具有一定的规模和聚集效应的可安排具有一定的规模和聚集效应的3-4F3-4F独立商业楼独立商业楼36421.6536421.65㎡㎡。。4000040000㎡㎡的商务公寓，的商务公寓，即可分摊商业体量，又可同时兼具商务办公即可分摊商业体量，又可同时兼具商务办公//酒店酒店式公寓及小户投资功能，促进资金回流。式公寓及小户投资功能，促进资金回流。基于既定商业发展方向的打造思路思路一思路一思路一思路一避开与丹郡片区商业的同质化竞争、填补城市避开与丹郡片区商业的同质化竞争、填补城市以差异化策略为以差异化策略为以差异化策略为以差异化策略为偏高端一站式休闲娱乐类商业空白。偏高端一站式休闲娱乐类商业空白。发展基点发展基点发展基点发展基点借势牡丹新城区域城市化进程，通过特色商业借势牡丹新城区域城市化进程，通过特色商业思路二思路二思路二思路二业态的引入，有效吸附城市偏高端休闲娱乐消业态的引入，有效吸附城市偏高端休闲娱乐消以特色符号创建以特色符号创建以特色符号创建以特色符号创建费群体，形成彭州特色消费聚集地。同时通过费群体，形成彭州特色消费聚集地。同时通过主题概念主题概念主题概念主题概念具有前瞻意识的立面符号及个性化元素应用，具有前瞻意识的立面符号及个性化元素应用，形成极具都市感的差异化特质，从而实现城市形成极具都市感的差异化特质，从而实现城市形象占位。形象占位。借势丹郡片区商气，通过具有一站式消费业态借势丹郡片区商气，通过具有一站式消费业态思路三思路三思路三思路三组合以及休闲娱乐类业态上下游产业链的带动组合以及休闲娱乐类业态上下游产业链的带动工区以业态链条聚合以业态链条聚合以业态链条聚合以业态链条聚合，有效吸引老城区，有效吸引老城区//牡丹新区牡丹新区//石化基地以及石化基地以及商气人气商气人气商气人气商气人气工业配套区人气，形成到达性极强的城市级休工业配套区人气，形成到达性极强的城市级休闲娱乐类产业聚合地。闲娱乐类产业聚合地。锁定本案商业主营业态及体量目标主营业态市场空间探讨目标主营业态市场空间探讨目标主营业态市场空间探讨目标主营业态市场空间探讨?偏高端休闲娱乐类商业偏高端休闲娱乐类商业整体档次偏低且分布零散整体档次偏低且分布零散彭州市休闲娱乐类彭州市休闲娱乐类无法满足偏高端休闲无法满足偏高端休闲商业现状商业现状缺乏缺乏品质及特色商业业态品质及特色商业业态娱乐商业消费需求娱乐商业消费需求缺乏缺乏一场式休闲消费场所一场式休闲消费场所偏高端休闲娱乐类商业具有良好的市场基础以及发展空间需需要要偏高端商业消费场所偏高端商业消费场所市场潜在商业消费市场潜在商业消费无法满足偏高端休闲无法满足偏高端休闲者需求者需求需需要要一站式休闲娱乐基地一站式休闲娱乐基地娱乐商业消费需求娱乐商业消费需求需需要要有档次的商务有档次的商务接待点接待点锁定本案商业主营业态及体量目标主营业态市场空间探讨目标主营业态市场空间探讨目标主营业态市场空间探讨目标主营业态市场空间探讨?写字楼商务办公类商业写字楼商务办公类商业多多以以街街铺铺租赁租赁形式办公形式办公彭州市商务办公类彭州市商务办公类真正意义办公商务楼真正意义办公商务楼商业发展现状商业发展现状多多以住宅兼以住宅兼容容形式办公形式办公尚未形成尚未形成多多以以单单位位自自建房办公建房办公潜在商务办公功能需求未被激发，市场机会有待引导与释放中石化中石化相关衍生相关衍生产业产业单单位位市场潜在商务办公市场潜在商务办公多元办公需求较大多元办公需求较大类需求趋势类需求趋势工业基地工业基地相关相关产业产业单单位位潜在需求需要引导潜在需求需要引导城市实城市实力力成成长长型型企企业业锁定本案商业主营业态及体量目标主营业态市场空间探讨目标主营业态市场空间探讨目标主营业态市场空间探讨目标主营业态市场空间探讨?市场商务办公典型案例——丹郡市场商务办公典型案例——丹郡··银座银座项目发展关联点分析：该该项目项目做做为彭州为彭州首首例例纯粹纯粹商务办公楼开商务办公楼开启启了彭州商了彭州商务办公形式的务办公形式的转折转折，，并并体现体现出如出如下特征下特征：：该项目的快速去化验证商务办公物业的潜在市场需求存在；但其通过先期住宅?产品产品打造层打造层面面：：灵活灵活的面的面积积及及内部内部空间结空间结构处构处理，理，对接不对接不同客群所同客群所与底商物业发展垫定商气人气，再行推出城市化属性较强的办公物业的操作需，实现需，实现快销快销。。B区手法同样值得本案借鉴。?客群客群层层面面：：丹郡而本案的商务办公类物业发展有待于片区配套及社区人气成熟，银座政政务务团购团购与工业区实与工业区实力企力企业的入业的入驻驻，，验证验证城市商务城市商务需求需求存存在在并并且有且有待更待更进一进一步释放；步释放；置信置信丹郡丹郡鸟瞰图鸟瞰图为此，本案的商务办公类物业推售需适当置后。?发展发展战略层战略层面面：：总套总套数：数：7272套套面面积积区间区间：：880-4000-400㎡㎡基基于先期启于先期启动的住宅与商务区域商气人气的成功铺动的住宅与商务区域商气人气的成功铺主力主力面面积：积：50-13050-130㎡㎡垫垫与客群与客群积累积累，再，再行行通过总量控制“通过总量控制“试水试水””推出推出，，开开盘盘时间时间：：77月（已售罄）月（已售罄）并采取并采取住宅产住宅产权权与实与实惠惠价价格格的的策略销售策略销售，成功，成功对接对接产品特征产品特征：：定制式空间定制式空间//可可随随意意拼接拼接城市偏高端商务人群，为城市偏高端商务人群，为后期沃尔玛后期沃尔玛//太平洋院线太平洋院线购买购买客群客群：政府团购：政府团购//工业区工业区企企业业//投资投资等主力等主力店的进店的进驻垫驻垫定人气与消费基础。定人气与消费基础。者者锁定本案商业主营业态及体量目标主营业态市场空间探讨目标主营业态市场空间探讨目标主营业态市场空间探讨目标主营业态市场空间探讨?经济型酒店类商业经济型酒店类商业市场现有酒店整体营运状况良好结合本案结合本案微观微观发展环境发展环境随着未来石化基地的进驻、工业园区的衍生产业的形成以及牡丹新城的成熟随着未来石化基地的进驻、工业园区的衍生产业的形成以及牡丹新城的成熟，，城市流城市流动人口将随之增多，加之本案片区内五星动人口将随之增多，加之本案片区内五星级级商务酒店的商务酒店的带带动，动，政政务务职职能办公的聚能办公的聚集集，，片区未来经济型商务酒店需求片区未来经济型商务酒店需求亦亦将随之增强。将随之增强。锁定本案商业主营业态及体量类别功能规模位置主要业态与项目核心资源约1万平米的特色应置于临近牡经济型特色构成经济型酒店经济型酒店，可与丹大道处，形酒店/商务城市级商业及多功能商业/兼具小户投资/商成展示性与达会所/商务商务公寓。吸引务办公的多功能商到性较强的地茶楼等（游憩型消费）城市流动及投资务公寓，构成大规标性建筑人口进驻模的商业/商务综合楼开放型城区商业建议以3-4万方的应置于北部地品牌餐饮旗中心，辐射整个纯街区独立式商业块，与市政公舰店/特色区域级商业牡丹新城及彭州，形成具有规模效园形成无缝对风情酒主城区消费人群应的城市品质休闲接，提升生态吧/KTV娱（到达型消费）娱乐商业聚点，休闲感与人流乐会所/SPA交通组织康体俱乐部等邻里商业街服务于社区居民总体规模不超过随住宅物业分日常家居服，满足基本生活1.5万方，以可自布，满足生活务/中小型（配套型消费）需求由分割的产品形态需求的便利性超市及日常，提升变现速率购买类基于主营业态的目标客群解构类别主力消费群体消费动机消费特征来自政务办公、休闲性消费他们是一群具有较高的社会地位以及良石化基地与工业、社交性消好的经济收益、有一定的社交圈层以及园区衍生产业的费、商务接商务交际需求的人士，大多为短暂驻留城市级商业相关外来办公/待性消费。彭州的流动人口，主要基于生意、公务（游憩型消费）商务会谈人士及、差旅等事宜进行