Page1Page120110408年月日北京。上海。深圳。成都。重庆。沈阳无锡联东总部商务园项目服务建议书Beijing.Shanghai.Shenzhen.Chengdu.Chongqing.Shenyang仅供参考ForReferenceOnly致：联东集团Page2Page2???“”“TCBL”“”TCBL“”首先感谢联东集团（以下或简称贵司）对于华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司（以下简称或我司）的信任和支持，作为一间致力于为国内商业地产开发提供全程专业服务的港资服务企业，我司对于此次能够有机会与贵司合作进行无锡联东总部商务园项目的开发顾问服务工作而感到荣幸。希望凭借贵司雄厚的地产开发实力和我司专业的商业地产开发、运营经验，能够成功打造无锡地区的优秀商业项目。本商业服务建议书是依据我司人员通过对于项目概况的初步分析及综合评价，并在此基础上秉承商业地产全方位服务之理念所拟定。本商业服务建议书所涉及之服务内容及报价为建议性方案，有效期限为本建议书发出日启计三个月内有效。有关服务内容及服务条款以经贵我双方一致认定并签署的合作协议为最终依据。前言Page3Page3附件一：公司简介附件二：上海团队介绍一、项目简介二、项目可借鉴案例三、项目设想四、服务方案附件总目录Page4Page4一、项目简介Page5Page5本案本案资料来源：业主方提供资料。地理位置地理位置Page6Page6集中商业沿街商业配套商业资料来源：业主方提供资料。环内速快地理位置地理位置Page7Page7资料来源：业主方提供资料。2.98绿地率137570546134231.40%用地性质㎡商业面积㎡商业比率24.30%总用地面积总建筑面积平均容积率商业、住宅、办公待定平均建筑密度项目介绍项目介绍???9.44%项目位置项目地处北塘区政府旁，快速内环江海路高架北。商业区域位于北滨路和凤滨路交叉口西北地块。项目基础技术指标:Page8Page8一、无锡保利达广场二、无锡小娄巷历史文化街三、上海缤谷广场二、项目可借鉴案例Page9Page9保利达广场案例分析无锡保利达广场-Page10Page10图列现有商业在建商业和平影院保利达项目弄弄弄院院院书书书解解放放北北路路解解解解放放放放北北北北路路路路路路路路路路路路路山山山山山山山山山中中中中中中中中中喜来登酒店（英武百货）红豆广场（远东百货）第一百货塘塘塘北北北往往往永乐电器五星电器项目位于城市中心，是火车站与市最繁华中心的中间地带。周边现有商业档次较低，形象差，人流不旺。书院弄一侧为居民区和满足生活娱乐需要的商业配套，业态丰富，定位中档。中山北路一侧主要为商务类物业以及酒店，裙房布置百货类商业，满足商务活动需求。??案例分析无锡保利达广场-项目周边区域现状Page11Page11372运河56146.067064.140%12851532664876162623777.254655.145573.937638.9297921待规划建筑密度容积率约总计绿地率约南部道路约北部道路约号地约号地号地号地号地号地号地()面积㎡地块案例分析无锡保利达广场-体量分析-建筑指标未来商业Page12Page12现有商业图例保利达广场保利达广场无锡交通枢纽项目保利广场苏宁广场恒隆广场高端化大众化餐饮娱乐多元化八佰伴茂业百货（胜利门）远东百货无锡商业大厦百盛百货英武百货新世界百货购物为主案例分析无锡保利达广场-项目定位Page13Page13休闲食品儿童零售Lifestyle生活用品店数码电器家居生活国际二线品牌旗舰店快速时尚品牌旗舰店案例分析无锡保利达广场-???/()Lifestyle国际二线品牌旗舰店、快速时尚品牌旗舰店精品服饰专卖店、精品时尚配饰钟表、珠宝、化妆品、皮具等、休闲服饰、运动服饰儿童零售、特色零售、数码电器、家居生活、生活用品店零售业态钟表钟表Page14Page14大型餐饮美食广场特色餐饮休闲餐饮轻便餐饮案例分析无锡保利达广场-?轻便餐饮、休闲餐饮、特色餐饮、大型餐饮、美食广场餐饮业态Page15Page15KTV儿童娱乐溜冰场案例分析无锡保利达广场-???KTV电影院、溜冰场儿童娱乐娱乐业态电影院Page16Page16教训培训花店健身会所美容美发案例分析无锡保利达广场-???SPA精品超市美容美发、纤体、健身会所教育培训、生活配套服务业态精品超市Page17Page17休闲餐饮国际品牌化妆品牌国际二线品牌旗舰店快速时尚品牌旗舰店咖啡精品服饰专卖店/精品服饰专卖店咖啡冰激凌精品配饰如名表、珠宝等精品配饰集中区域如女鞋等案例分析无锡保利达广场-L1业态Page18Page18休闲餐饮美容国际二线品牌旗舰店快速时尚品牌旗舰店精品服饰专卖店精品服饰专卖店精品服饰专卖店精品服饰专卖店配饰集中区域，如内衣等休闲餐饮日式生活馆案例分析无锡保利达广场-L2业态Page19Page19SPA纤体儿童教育溜冰场家居生活儿童电玩儿童零售特色餐饮美食广场Lifestyle生活用品店数码电器儿童零售案例分析无锡保利达广场-L3业态Page20Page20教育培训教育培训溜冰场溜冰场特色餐饮特色餐饮健身会所健身会所大型餐饮大型餐饮特色餐饮特色餐饮休闲餐饮休闲餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮KTVKTV案例分析无锡保利达广场-L4业态Page21Page21电影院案例分析无锡保利达广场-L5业态Page22Page22案例分析无锡小娄巷历史文化街区-无锡小娄巷历史文化街区Page23Page23：约10,000平方米功能板块：商业，办公，住宅，文化项目简介：小娄巷历史文化街区位于无锡市崇安区，西起新生路，东至小娄巷横街，北到佳福大厦，南到市公安局。该地区是《无锡历史文化名城保护规划》确定的四处历史文化街区之一，是无锡历史文化名城的重要组成部分。1案例分析无锡小娄巷历史文化街区-项目简介项目名称：无锡小娄巷地理位置：西起新生路，东至小娄巷横街，北到佳福大厦，南到市公安局承办方：小娄巷历史街区修复工程指挥部划总用地面积：22,200平方米核心保护区面积：11,900平方米商业部分面积Page24Page24小娄巷拥有大量古代江南名士的民宅，是中国民间文人居住生活的代表。小娄巷古建群落小娄巷的建筑文化遗产案例分析无锡小娄巷历史文化街区-项目历史Page25Page25本项目本项目本项目新生路人民路本项目位于无锡市中心城区之一的崇安区核心地段项目东至小娄巷住宅，南至无锡市公安局无锡市法院，西至新生路，北至佳福大厦案例分析无锡小娄巷历史文化街区-项目区位??Page26Page26在无锡发展的历史过程中，小娄巷一直处于城市发展的核心区域至今，小娄巷地处于无锡最核心的三阳广场商圈，作为无锡唯一的市级商圈，包含有商业大厦、八佰伴、新世界百货等无锡代表商业??案例分析无锡小娄巷历史文化街区-项目商圈Page27Page27崇安寺苏宁广场恒隆广场八佰伴新世界百货保利广场商业大厦百盛大洋百货7896123451本项目路民人78635路4山中29现今，小娄巷历史文化街位于无锡市传统商业区的核心位置，地理位置极其优越中山路商圈案例分析无锡小娄巷历史文化街区-项目商圈中心区商业Page28Page28旅游胜地文化重镇历史名城小娄巷包含的核心元素街区商业名居遗址巷弄建筑商业中心案例分析无锡小娄巷历史文化街区-项目包含特色元素Page29Page29商圈范围人口结构可覆盖10公里城市中心区域7－15万城市购物中心位置状况面积范围（㎡）项目体量：万平方米；项目区位：位于市中心商业区；1—2类型根据项目的自身条件，按照国际购物中协会对大中型商业物业的最新划分，项目的体量与区位属于以下商业类型。可覆盖5公里适用性广适用性广3－5万美食娱乐中心可覆盖20公里适用性广主干道旁/高速公路口10－20万功能中心可覆盖20公里目的性人群适用性广10－40万专业市场可覆盖20公里适用性广区域中心8－12万区域购物中心可覆盖3公里住宅人群居民区1－3万邻里购物中心可覆盖10公里住宅人群适用性广7－12万家庭购物中心可覆盖10公里目的性人群适用性广4－7万主题购物中心可覆盖40公里适用性广城乡结合处/郊区/新区10－20万超级区域中心商务/住宅/游客案例分析无锡小娄巷历史文化街区-项目定位内部原因?-项目所属商业类型Page30Page30项目位于历史悠久的崇安寺地区，周边拥有崇安寺、东林书院、南禅寺等众多历史遗迹。未来规划中将更加加强这些历史遗迹的修复与商业再开发。无锡商业市场环境区域市场环境区域文化环境项目位于无锡市中心商业区，周边拥有大量的大型中高档商业及规划商业。未来将聚集多万平米的商业，是无锡市的商业核心。无锡市正从单一商业体向多元化商业体发展，饮食、娱乐、文化、旅游等多元化商业整逐渐替代以零售为主的百货业。90案例分析无锡小娄巷历史文化街区-项目定位外部原因-Page31Page31B.外部因素外部商业环境特征项目自身特征类型定位时尚历史文化生活体验街区案例分析无锡小娄巷历史文化街区-项目定位A.内部因素Page32Page32SPA、足浴无锡特色专卖SPA、足浴咖啡馆、甜品店发展方向特色啤酒屋、DIY零售高档茶楼、私人会所商务宴请、大型餐饮商务宴请、大型餐饮特色啤酒屋、DIY零售无锡特色专卖文化餐饮、文化酒吧、书吧文化餐饮、文化酒吧、书吧高档茶楼、私人会所山水江南园林商务人士、中高收入者赋予项目历史内涵开放式的商业环境赋予项目历史内涵吸引外地旅游商务人群开放式的商业环境咖啡馆、甜品店婉约、曲折、隐秘性与文化元素紧密结合与文化元素紧密结合山水江南园林吸引外地旅游商务人群婉约、曲折、隐