1深物业新华城裙楼商业营销思路13／11／232报报告目告目录录项目分析目目标标的的沟沟通通与与界定界定发展商的目标项目方向问题目目标标下的下的问题问题分解分解项目销售/招商问题项目招商策略项项目招商及目招商及营销营销推广策略推广策略项目营销推广策略尊地委托尊地委托条条件件优势及委托条件3第一部分目标的沟通及界定4项项目分析目分析目目标标的的沟沟通通目目标标下的下的战战略略及界定及界定发发展商展商给给予予任任务务分析分析5项目分析区位及交通深物业新华城位于深圳中心轴上的龙华二线拓展区沿线,龙华梅龙路与工业东路交汇处，近邻正在规划的深圳新客运站,以及未来的地铁4号线和5号线,10分钟之内可到达龙华各主要区域，半小时内可达深圳项目周边有数十条公交线路通过，中心区，区位条件较好。各种交通工具均可通过梅龙路及工业东路快速到达，交通通达性强。商业部分未规划车位，停车位不够是项目的硬伤商业部分未规划车位，停车位不够是项目的硬伤6项目分析建筑形态及意象?从整体的建筑形式来看，项目为商住结构，商业呈现半围合型结构，根据地块走势分为内街和外街。?商业整体外观较为简洁展示性好，首层6米的层高，可做为两层使用，利于业态的规划及商业氛围的营造。项目立面图7项目分析商铺细节分析工业东路层高6米，可当2层使用，适用于多种业态，但面宽和进深比例不科学，开间太窄，进深相对较长，不利于商户经营，尤以工梅业路临街铺为甚，感觉逼仄、压龙抑，建议考虑拼合销售。路78#为异形铺，不够规整，且柱位较多，作为二层商业的入口，可考虑和79#铺整租或打包出售。内街8项目分析周边商业现状?项目位于龙华新兴商业区域，周边多以街铺为主，业态主要为社区配套，以士多店、广告装饰、室内设计、窗帘布艺、地产中介、银行等为主，零星小型餐饮。?梅龙路：梅龙路项目外观以两侧风和日丽和锦绣江南临街铺为主，业态为社区配套，主要功能为丰富社区商业服务，辐射面较窄，租金约在60-80元/平米之间。工业东路两侧商业?工业东路：传统商业街，以机电、五电为主，汇聚了众多同类商家，部分便利店和小梅龙路风和日丽三期街铺型餐厅，租金约在40-559元/平米之间。项目分析项目分析小结一、位于龙华主干道新兴商业区域，周边交通便利，通达性强；二、半围合型社区底商，大部分开间过窄，长宽比不够科学，不利于经营；三、商业大部分临铺，展示性好，且6米层高，业态普适性较强，便于打造主题性商业街区；四、商业未规划停车位，仅周边车道可零星停放，给业态的规划及招商造成一定的难度。五、周边以社区商业为主，多为临街铺，租售状况较好，租金价格在40-70元/平米之间。六、区域内商业主要为社区配套，表现为便利店、五金机电、设计装潢、窗帘布艺、银行、地产中介、小型快餐店等，缺乏餐饮、休闲等业态。七、未来随着周边楼盘的快速发展，区域人口将进一步增加，对于家居装饰、餐饮等业态的需求量将大大提升，这给项目的发展提供了一定的契机。10目标沟通发展商给予的任务首层临街商铺散卖，78-79#铺整体出售6月底完成80%的销售面积11目标沟通完成任务存在的难点操作周期过短，没有蓄客时间，难以树立较强势的市场项目形象1个月内完成铺位规划不够合理，面宽较窄，不利经营，如将两个商铺整体出售1个月内完成则总额较高，加大投资门槛80%80%销销售面售面积积，存在一，存在一78-79#铺占据50%以上面积，要完成销售任务，该部分是关键，但定的困难定的困难由于其只能整卖，总价过高，销售有较大困难商业没有预留车位，影响整体业态的规划12目标沟通目标界定达成目标首要解决问题我们的目标快进快出卖给谁，怎么卖我们还要解决项目的持续运营整个项目怎样经营临街铺的业态组合，大铺的业态规划及招商方向项目的方向问题13目标沟通突破难点的思路一、易于操作的主一、易于操作的主题题性包装；性包装；二、深物二、深物业现业现有客有客户资户资源的推介；源的推介；三、大客三、大客户户的重点跟踪和的重点跟踪和挖挖掘；掘；四、二、三次市场的联动销售；尊地思路尊地思路四、二、三次市场的联动销售；五、各五、各种种媒体媒体组组合的立体化宣合的立体化宣传传；；六、六、尊地尊地东门荟项东门荟项目大量活目大量活跃跃投投资资客客户户的无的无缝对缝对接接。。14第二部分：目标下的战略分解15项项目目发发展方向展方向目目标标下的下的战战略分解略分解项项目初步定位目初步定位16发展方向项目定位出发点?一、项目结构及体量本项目为半围合式临街区，以梅龙路和工业路方向街铺为主，体量约10000平米，属于典型的偏外向型社区商业。主力商铺面积区间在40-65平米，层高6米，适合于多种社区型业态的经营，而78-79#铺约6000平米的面积，可引入中小型的连锁超市，为项目带来一定的人流，扩大辐射面。项目有近1000平米的内街，人流量不够，可考虑规划为目的性消费，部分作为社区配套。17发展方向项目定位出发点?二、周边商业状况项目周边商业较为繁杂，多为社区配套，以服务本社区居民为主，复合度不高，缺乏商圈的聚集能力，且从区域内商业布局看，整体层次偏低，缺乏商业特色。业态布局上，餐饮、休闲及家装服务等较为少见，而未来大量楼盘的入市，将可为区域带来大量的居住人口及对于家装的需求，为项目的切入提供了市场的空白。18发展方向项目定位出发点?三、项目销售任务项目要实现在6月31前完成80%的销售额，必须要有超乎常规的操作手法，项目的定位就是其突破市场的关键，在周边以社区配套为主体的商业格局下，如何寻找突破口，从而赋予项目特定的主题，区别于周边同类型的物业，可以在短时间内树立市场形象，提高关注度，进而树立客户投资信心。19发展方向项目发展方向体量社区型商业竞争缺乏特色餐饮、家装业态社区配套等业态为主的特色社区目标商业街快进快出，易于销售机遇缺乏餐饮、家装服务20初步定位形象定位龙华首席家装、美食主题街区龙华首席家装、美食主题街区?家装：装修设计、家居布艺、精品饰品等?美食：川湘菜、海鲜、潮汕菜等香港码头围度设计街21初步定位案名建议新华城﹒新华城﹒新华城﹒新华城﹒EEEE街街街街释义释义：：新新华华城：点城：点明明项项目目归属归属，以便于快速，以便于快速树树立形象立形象EE街：街：EE是是信息信息化、化、时尚时尚化的化的代名代名词词，同，同时时也也是是eat(eat(吃吃))、、excogitationexcogitation((设计设计))的首的首个个字母字母，，即即点点明明项项目的定位，目的定位，也也易于易于记忆记忆和和传传播播22初步定位功能定位?核心功能：购物/休闲?辅助功能：家装咨询、社区配套?以美食休闲、家装设计为主体的社区商业街，以购物、咨询、美食为主要业态，为周边居民提供生活配套服务。23初步定位地块价值分析价值分级：BACD工业东路地块属性商业价值发展方向A餐饮配套，商业紧邻工业路价值最大化，78-社区商铺，A，周边商业79#铺可考察引入价值一般档次较低主力店，以超市梅或休闲业态为主龙位于主干道项目主要展路承租能力较强的B梅龙路，展示面，商业服务性业态示性好价值最高B靠近梅龙路承接梅龙路临铺DC内街，商业价值业态，商业价值较次最大化C社区内铺，社区配套，干洗D内街商业价值最店、美容店等低内街24初步定位业态定位功能业态、业种购物便利店、家居精品饰品、社区超市餐饮川湘菜、粤菜、西餐厅休闲小型美容、SPA服务银行、地产中介25初步定位各楼层业态规划位置业态工业路餐餐饮饮梅龙路银银行中介、家装行中介、家装设计设计相相关关078#铺超市、餐超市、餐厅厅、休、休闲娱乐闲娱乐等等079#铺超市、休超市、休闲娱乐闲娱乐等等内街家装家装设计设计、社、社区区店店26初步定位价格定位市市场场比比较较法法在选择可比竞争楼盘上，首选与本项目地段条件最相近的楼盘，其次是项目的产品类型和产品素质，价格上可通过可比商业项目的素质分析上进行比较，根据“市场比较法”对主要竞争对手或相关商业项目的平均售价经过对比修正、加权平均得出预期综合均价，并进而得出项目的均价。由于目由于目前前项项目周目周边边街街铺铺售价和租金比例相售价和租金比例相差差较远较远，，收益回收益回报报偏低，偏低，因此因此，，项项目目均均价价制制定主要定主要采取采取市市场场比比较较法法，不，不采采用用收益收益还还原法原法。。27对比项目本项目锦绣江南（三期）风和日丽（三期）其它街铺街铺平均售价（元/㎡）PX=PA=32000PB=30000PC=25000权重　WA=50WB=35WC=15权重评定评定评定评定总项目分项目（%）得分加权得分得分加权得分得分加权得分得分加权得分区位级差780.5670.4970.4970.49商业环境780.5670.4980.5670.49位置及环境景观环境470.2870.2870.2870.28开阔性670.4280.4870.4270.42升值潜力980.7280.7270.6360.54道路状况580.4070.3570.3570.35交通状况公交通达580.4080.480.480.4银行/邮局170.0780.0870.0770.07装卸/仓储360.1870.2160.1860.18配套设施车位配比460.2470.2860.2450.2绿化休闲460.2470.2860.2460.24功能规划480.3270.2870.2860.24外观设计370.2180.2470.2160.18规划设计实用性370.2170.2170.2170.21结构灵活性480.3280.3280.3270.28人/车分流360.1860.1860.1870.21提供服务270.1470.1470.146