过五关斩六将VISAR国际4月总结及5月推广计划LOFT公寓■U&D公馆■涉外商务领馆■VISAR国际广场第一部分4月营销市场现状明道市场4月市场，以迅雷不及掩耳盗铃之势——现状由动如脱兔，转为静若处子。明道[2009年12月9日]二手房营业税免征时限，由“2年”变成“5年”。[2009年12月14日]国务院常务会议提出，“遏制部分城市房价过快上涨势头”，出台增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等“国四条”。[2009年12月17日]五部委出台规定，拿地首付不得低于50%。[2009年12月23日]财政部等制定新政策，五年内非普通住宅转让全额征营业税[2010年1月10日]国务院出台11条措施，包括二套房贷首付不得低于40%、省级政府对房地产市场稳定负总责市场、加大对金融机构房地产贷款业务监管。[2010年4月14日]购买首套房且建面在90平以上的，贷款首付不得低于30%；二套房贷款首付款比例不得低于50%，宏观市场利率不得低于基准利率的1.1倍。2010年4月17日]房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，银行可暂停发购三套及以上房贷，对不能提供1年区域市场以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放贷。[2010年4月20日]取得预售许可的商品房须在10日内一次性公开全部准售房源及价格，并按照预售方案申报，明码标价。商品住房严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改。[2010年4月21日]中国银监会银行监管一部主任杨家才接受央视采访时表示，二套房以家庭为单位认定，包括本人、配偶及未成年子女。[2010年4月27日]中行恢复存量房8.5折利率，将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例，分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍[2010年4月]近日,有媒体称重庆“房产特别消费税”方案可能已获批。【2010年5月1日】央行宣布2010年第三次上调存款准备金利率0.5个百分点，达到17%。…………政策，犹如超速后的急刹车一般市场从“新华六评”开始，新华社对楼市调控的评论就成为政策和市场的重要风向标。4.26，新华社在财经专线播发题为《重拳之下，楼宏观市场市“混沌期”还能持续多久》的专电，在“混沌期”这个新概区域市场念之外，最值得注意的是，文章首次出现了引导房价“回落”到合理区间的字样！而此前，这方面的措辞一直是“遏制房价过快上涨”。从“遏涨”到“回落”的重大变化，是否意味着调控的又一次大发力呢？4.19日上证大盘指数重挫5%上证地产指数重挫8%深证地产指数近乎跌停世联地产新政背景市场宏观市场区域市场四大城市2010年3月份与09年同期相比平均上涨55%市场宏观市场牛区域市场同期股市大盘上涨20%市场宏观市场区域市场1.政府的两面性市场宏观市场区域市场2.信贷投放持续放量市场宏观市场区域市场3.因09热销，市场供给不足市场宏观市场区域市场4.通胀预期加速市场宏观市场区域市场——同期大盘上涨20%，存款利息2.52%市场宏观市场区域市场市场名人言论：宏观市场区域市场李嘉诚秘诀：当所有人都退出（观望）时进入任志强潘石屹：下跌是房价的唯一选择市场看完了全国市场，我们看看重庆。宏观市场区域市场——重庆区别于全国市场。重庆的救命稻草市场——重庆主城将在10年内扩展到1000平方公里，主城人口600万增至1000万。宏观市场——人民币升值，外资涌入，参考日本，房地产成为外资最好的天然媒介，享受汇率升值和房产升值双重收益。区域市场——通胀预期，导致资本流入房地产投资市场。——一万亿投资计划，未来5年拉动重庆经济高速增长。——五大中心城市之一，未来五到十年，巨变，特别是两江新区挂牌，将使重庆，全面超越深圳天津市场【小结】宏观市场重庆总体房价水平不高，未来发展潜力巨大，区域市场因此在未来10年内，成为整个中国，乃至世界的聚焦点。市场【市场预判】：宏观市场1.重庆房价受新政影响较小，下行空间延期到来；区域市场2.房价下跌空间有限，全国市场30%，重庆15%；3.持续时间短，重庆有望在下一个机会点后再次爆发。市场【客户预判】宏观市场1.部分客户会降价销售手里投资房源；区域市场2.整理资金，观望楼市，转战其他市场；3.合适时机，抄底重庆。市场【KFS预判】1.小KFS活命，大KFS稳起。宏观市场区域市场2.即时调整产品和营销策略3.拿地，为下一轮房地产上升周期储备足够的资本。市场VISAR的春天还没开始，现状明道就迎来了寒冬。四月客户数据分析-来电现状VISAR国际来电表706260来电分析50来访分析403030VIP分析201616124月回顾10667320江北沙坪坝大渡口九龙坡渝中区渝北区南岸区巴南区外省郊县——来电144组，渝中区38%（大坪50%）,九龙坡19%，外省及区县占18%四月客户数据分析-来电途径现状来电分析来访分析VIP分析——网络为重4月回顾——主要来电原因为房交会期间相关媒体宣传和销售部样板间的开放四月客户数据分析-来访VISAR国际来访区域分布现状90798068705660来电分析475037来访分析4030222225161916201415VIP分析9661022104月回顾北坝口坡坪道湾岗桥区坪湾区区铺区区省县江坪渡龙家大家家坪中大家北新桥岸南外郊沙大九杨港谢袁石渝肖渝高石南巴直——来访462组，九龙坡区占50%来访，渝中区23%，区县10%四月客户数据分析-来访途径现状——老带新，员工介绍1%，重点加强来电分析来访分析——咨询问题：开盘时间，销售价格，以及开盘优惠措施和交房时间；VIP分析4月回顾四月客户数据分析—来访意向户型现状来电分析来访分析VIP分析4月回顾——30-80平米户型区间是主力，小户型，总价低，自主满足刚需，投资门槛低四月客户数据分析—来访客户抗性分析现状1.周边有部分新开楼盘如华润二十四城于四月中旬开盘，均价在8000元每平米左右，且楼盘体量大配套齐客户有较大抗性和比较；2.奥园康城月五月中下旬开盘，产品同质化严重且为精装房价格预计比来电分析来访分析我们楼盘价格低100原每平米左右；VIP分析3.于同等商务性质楼盘比较，配套单一、开发体量较小、位置交通现目4月回顾前不是很方便、客户对区域位置有一定抗性；4.跃层户型开间太小空间浪费面积大，生活使用极不方便，公寓不通气用途受限客户较有抗性；5.和周边楼盘比价格抗性较大，大多要观望等销售价格出来以后决定；四月客户数据分析—来访客户抗性分析现状来电分析毋庸置疑：最大的抗性依然是市场趋势不明朗。来访分析VIP分析4月回顾四月客户数据分析—VIP卡办理情况现状4.19新政来电分析交5000抵10000，办理75来访分析张VIP分析4.1050000资金证明，办理45张4月回顾5.2合计办理120张，意向度？春天的急刹车：4.19现状VISAR来电来访周表来电分析来电来访300来访分析250217VIP分析2001394月回顾150761009750623924250815第一周第二周第三周第四周第五周VIP客户购买意向现状来电分析来访分析VIP分析4月回顾VIP客户分类现状来电分析来访分析VIP分析4月回顾VIP客户户型需求区间现状来电分析来访分析VIP分析4月回顾4月营销回顾现状来电分析来访分析VIP分析4月回顾外卖场报媒现状来电分析来访分析VIP分析4月回顾现状来电分析来访分析VIP分析4月回顾现状来电分析来访分析VIP分析4月回顾现状时报世博专题来电分析来访分析VIP分析4月回顾现状来电分析来访分析VIP分析4月回顾网络现状来电分析来访分析VIP分析4月回顾焦点网：现状来电分析来访分析VIP分析4月回顾新浪网：现状来电分析来访分析VIP分析4月回顾现状来电分析来访分析VIP分析4月回顾搜房网：现状来电分析来访分析VIP分析4月回顾现状来电分析来访分析VIP分析4月回顾看房团现状来电分析来访分析VIP分析4月回顾4.17日新浪乐居看房团4.24搜狐焦点看房团，办卡6张售房部现状来电分析来访分析VIP分析4月回顾现状来电分析来访分析VIP分析4月回顾现状来电分析来访分析VIP分析4月回顾现状来电分析来访分析VIP分析4月回顾现状来电分析来访分析VIP分析4月回顾KK超市现状来电分析来访分析VIP分析4月回顾现状来电分析来访分析VIP分析4月回顾现状来电分析来访分析VIP分析4月回顾现状来电分析来访分析VIP分析4月回顾现状来电分析来访分析VIP分析4月回顾现状来电分析来访分析VIP分析4月回顾现状来电分析来访分析VIP分析4月回顾四月发生费用现状来电分析来访分析VIP分析4月回顾市场面对突如其来的寒冬市场现状明道VISAR国际首先要“明道”市场摆在VISAR国际面前有2个问现状题明道——项目属性——如何推广明道当前形势下，VISAR国际有无必要重新建立项目属性项目属性，并进行针对推广？推广传播答案NO明道VISAR国际的属性？项目属性推广传播——商务属性明道VISAR国际的商务属性目的：——提升项目调性项目属性推广传播——溢价能力更强——区别周边市场——类似于SOHO的商务空间是商住皆可的明道VISAR国际商务属性推广目前面临的客户抗性——市场购买信心项目属性推广传播——10000元以上的价格抗性——较高的首付门槛——可能会挡住部分纯住宅客户前奏1明道首先我们明白项目属性——建筑空间的使用属性是由使用人赋予的。推广传播明道VISAR国际商务住区项目属性与普通滨江住宅区别？推广传播——本质上讲是一盘菜，无区别明道VISAR国际是项目属性商务投资品=住宅投资品推广传播前奏2明道客户当前对于VISAR国际最大的抗性是什么？项目属性推广传播客户思维由新政