《合源临平财富中心项目》前期营销提报——谨呈“杭州合源房地产开发有限公司”浙江中原·事业二部2010年8月本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?报Copyright告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1前言作为未来临平中心地区的一个“综合体”项目，我们认为《合源财富中心》应不仅仅是一个能够为开发商带来利润回报的房地产项目，对于这个片区、城市和她的人们而言，她还将承担其他的责任……?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2报告框架项项目解目解读读运营运营目的目的市市场场解解读读项目核心价值提炼浙江中原浙江中原资资源植入源植入项目核心价值提炼项项目目营销营销体系体系设设想想?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3Part1项目解读?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4项目解读?项目位于余杭区临平城南的核心区位；项目区位?项目西侧正对“人民广场”，交通及环境优势明显。?项目至未来的地铁站（世纪大道站）步行时间约5~10分钟以内。项目宏观区位项目区位及周边重要资源本案本案本案本案临临平地平地铁铁站站（建（建设设中）中）MM临临平地平地铁铁站站（建（建设设中）中）沪沪杭高速杭高速MM绕绕城高速城高速?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5项目解读经济指标?项目以“综合体”形象面市；?项目整体体量在区域市场处于中等水平；项目基本经济指标产产品品规划规划方案一方案一产产品品构构成指成指标标产品类别体量住宅28000㎡写字楼15000㎡商业18000㎡LOFT公寓37000㎡（精装）用地用地经济经济指指标标产产品品规划规划方案二方案二地块性质综合用地住宅用地占地面积12311平方米8774平方米用途商业、办公、文化娱乐用地居住商业混合用地出让年限商业、文化娱乐40年，其他50年居住70年、商业40年容积率5.53.5建筑密度≤45%≤45%?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6项目解读规划方案比较?针对以上这两种规划设计方案，中原认为，方案一的可行性相对较大方案一方案二　城市之门擎天地标1、商业地块方面135米160米1.1高度2个塔楼，1个点式办公楼（较矮），11个点式主塔楼，低层为办公，高个板式公寓楼（较高)层为公寓主塔楼靠地块面侧，争取与人民广1.2与人民广场关系办公楼面向人民广场，但朝西。场关系。1.3与南面教堂及办公楼对教堂压迫感较重。同时公寓有建筑群布局较考虑教堂及将来B11B11地块关系机会与B11地块高密度建筑对望地块高密度建筑的位置。公寓布局为双边服务走道，单位为南向公寓布局为单边服务环型走道，单1.4平面效率或北向。位为朝东、南、西、北都有。两个广场。西南广场对人民广场主干道及教堂建筑有较佳的回应。东1.5室外城市空间较归一。较着眼于南面教堂路的关系。广场有助减少对住宅地块的压迫感。主塔楼靠近住宅地块，有增加压迫感的1.6与住宅地块的关弊处，但亦有可以造成与住宅地块组合主塔楼与住宅保持最远距离系一整体建筑群的好处。方案一中，方案一中，将办将办公公区与区与公寓公寓区进区进行了行了较较好的分隔，好的分隔，从从办公、商业用南面落客区，而公寓用东办公、公寓共用南面落客区，商业1.7车路入口处理而使后期居住者而使后期居住者与办与办公者之公者之间间互不干互不干扰扰，同，同时时在后期在后期销销售售面落客区。安排较佳。用东面落客区。推广上也推广上也较较能体能体现产现产品品卖卖点，后期管理也相点，后期管理也相对较为对较为便利。便利。2.住宅地块方面而在方案二中而在方案二中将办将办公公区与区与公寓公寓区进区进行了行了结结合，合，这样这样一一来来不不3座塔楼。北面两座塔楼高90m，2.1整体布局3座塔楼都90m高，南面塔楼面宽较窄可享有较大层高（3.5m）。南面利于利于树树立立项项目整体形象，在后期目整体形象，在后期营销营销推广的推广的诉诉求上也求上也将将大大塔楼面宽较大，80m高大折扣，且也提升了在消防等大折扣，且也提升了在消防等审审批中的批中的难难度，后期的管理度，后期的管理138-90-90变成138-160有难度，需时2.3平面　也相也相对较对较大。大。深化完善2.4电梯厅南面的138户型需和90户型共用电梯厅所有138以上户型都是私人电梯厅?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7项目解读价值点分析项目区位价值挖掘杭州市总体规划图1区区位价位价值值城市副中心核心区位临平城主城下沙城江南城一主三副，双心双轴，六大组团，六条生态带?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8项目解读价值点分析项目区位价值挖掘1中心价中心价值值城市副中心核心区位2交通价交通价值值轨道交通、城市快速道路复合体系项项目目紧临紧临地地铁铁11号线临号线临平站，西沿平站，西沿临临平平主干道主干道东东湖湖南路，在城市南路，在城市规划进规划进程程下，下，缩缩短短了了临临平平与与主城主城区区的距离，交通的距离，交通优势将优势将是本案是本案挥挥之不之不去去的的亮亮点，也点，也将将成成为项为项目的目的特特质标签质标签。。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9项目解读项目解读价价值值点分析点分析项目区位价值挖掘三大副城三大副城功功能比能比对对：：通通过对过对三大副城的三大副城的产业产业、商、商业业、居住等、居住等功功能能的的支撑支支撑支持持情情况进况进行价行价值值比比对对，可以，可以看看出，江南城的出，江南城的发发展展速度速度较较快，在快，在交通、交通、规规模模及商及商业业上最上最接接近主城近主城区区，有一，有一定定的的区区域域优势优势，，融融入主城入主城区区的的1中心价中心价值值城市副中心核心区位程程度度较较高；高；临临平副城的平副城的竞争竞争核心价核心价值值在于在于发发展起展起步步较较早早，商，商业业、服、服务业务业等等发发展展较为较为快速，快速，具具备备“商“商业业++服服务业务业++产业产业”一体的”一体的现现代代商商务务功功能；而能；而下沙在下沙在总总体体特征特征上上优势优势不明不明显显；；2交通价交通价值值轨道交通、城市快速道路复合体系三大副城功能比对：通过对三大副城的产业三大副城功能比对：通过对三大副城的产业、商业、居住等功能的支撑支持情况进行价值比、商业、居住等功能的支撑支持情况进行价值比对显示，临平副城的竞争核心价值为“商业对显示，临平副城的竞争核心价值为“商业++服服3产业产业支撑支撑产业人口、企业对于项目的支撑务业务业++产业”一体的现代商务功能。产业”一体的现代商务功能。三大副城交通规模商业服务产业居住临平445553江南555435下沙443454?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10项目解读价值点分析项目产品价值挖掘1中心中心标标志志在城中心的标志性建筑——地标！2综综合合产产品品综合体产品，完善的各项配套3闹闹中取中取静静虽处于闹市，却拥有完善的景观配套城市象征、中心地段4服服务务升升级级规整统一的整体软性服务功能升级、价值体现项项目体量目体量虽虽然然尚属尚属中等，但其中等，但其产产品的品的实实质质却包括却包括商、住、商、住、办办公、生公、生活配套活配套、、软软性服性服务务等等各各个个方面，方面，又又处处于核心地于核心地段段，其未，其未来来可可散散产产生的价生的价值将值将是是非常非常值值得期得期待待的。的。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11项目解读小结本项目的核心精髓，并不仅仅在于建筑设计、复合的功能、便捷的立体交通条件、核心的区位……，他是他们集合在一起以后综合的生活方式、以及对于整个临平新城未来城市形象的一种引导，对于未来入住业主身份价值的一种彰显。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12Part2市场解读?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13市场解读新政后杭州房地产市场动态绿绿城城··西西溪溪诚园诚园，，均均价价3200032000元元//㎡，一㎡，一次次性性9.89.8折，折，按揭按揭9.99.9折，折，此此外，外，总总价价减减33万万世世贸贸··江江滨滨花花园园，精装，精装1650016500元元//㎡，㎡，毛坯毛坯1450014500元元//㎡，㎡，开盘当开盘当天天预预定定9.79.7折，一折，一次次性性付款付款，，还还可在可在此此基基础础上上再打再打99折，折，因此因此最低折最低折扣可至扣可至8.738.73折折保利保利··东湾东湾，，均均价价1438514385元元//㎡，㎡，存存55万抵万抵1515万万至至2525万万不等不等?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14市场解读新政后杭州房地产市场动态?六月份调查中，杭城在售楼盘90个左右，有明确折扣的楼盘28个，占在售楼盘总数的3成左右；七月，杭城在售和即将预售楼盘在100个左右，有折扣的楼盘有49个之多