昆之门项目产品建议报告分析思路产品定位建议原方案分析产品规划建议办公酒裙公寓店业楼式商结合市场情况比较产平户配品面型套其定规建建它位划议议方案财务分析写字楼酒店式公寓商业原来的方案规划由写字楼、酒店和部分商业裙楼组成原来的方案规划由写字楼、酒店和商业裙楼组成..调整后的产品和面积组合产品组合楼层总面积标准层面积层高写字楼3-24层3000012003.8米酒店式公寓3-25层3120013003.4米一层5.4二层裙楼商业1-4层2000050004.5地下空间2层22000110003.4-3.6米总建筑面积：104000平米地下：22000平米地上：82000平米原方案问题点原方案由写字楼、酒店和商业裙楼组成，经过深入市场研究，我们认原方案由写字楼、酒店和商业裙楼组成，经过深入市场研究，我们认为从市场和开发商自身情况考虑，原方案有待调整。为从市场和开发商自身情况考虑，原方案有待调整。兴建酒店资金要求高、对专业管理水平要求高、资金回笼慢、同时对政府资源要求高。市场风险相对较大。从目前市场情况来看，裙楼部分商业项目体量稍从目前市场情况来看，裙楼部分商业项目体量稍大，规划安排也需要调整。大，规划安排也需要调整。建议方案解决的问题点首先是将办公首先是将办公++酒店的组合调整为办酒店的组合调整为办公公++酒店式公寓的组合。酒店式公寓的组合。其次是裙楼商业项目的组合优化。其次是裙楼商业项目的组合优化。建议产品组合方案：办公建议产品组合方案：办公++酒店式公寓酒店式公寓++特色商业特色商业客源分析客源分析经济环境带来的投资类型客户区域规划吸引的客户交通规划影响的客户中华产业园区中华产业园区高铁城铁高铁城铁昆山进出口加工区昆山进出口加工区高速高速昆山高新区企业客源昆山高新区企业客源产业结构调整催生的客户新生的企业客户区域辐射力决定客户的流向产品定位市场中小面积办公可自由组合和间隔写字楼最为畅销依据同时也是目前城南客户最为需求的写字楼形态写字楼写字楼竞争主要竞争区域城南商务区定位单一，其它项目基本都++依据以销售完毕，酒店式公寓租赁市场相对稳定。酒店式酒店式公寓公寓市场城南的产业发展将衍生出大批成长型小公司，从而增前瞻加对小面积写字楼和酒店式公寓的需求。产品打造亮点一：昆之门一站式国际化商务服务昆之门昆之门核心业态链核心业态链商务会议新闻特色酒店运动娱文化餐饮中心中心中心商场公寓乐中心艺术美食本项目写字楼市场定位昆山城南CBD核心区国际国际5A5A生态型生态型智能写字楼智能写字楼办公办公产品表现总面积楼高楼层分布标准层面积层高约3万写字楼99.99米3-24层1300㎡3.8㎡城南首座——昆之巅会呼吸生态型写字楼写字楼定位与规划关键词：低碳会呼吸生态型空中花园顶层直升机停机坪市场定位描述科技方面体现在办公、通信传输、消防及安保的科技与创新科技与创新智能化，楼宇自动化，真正达到5A标准。创新方面体现在建筑设计和建筑功能的创新上。本项目不只是单纯的写字楼，而是集写字楼本项目不只是单纯的写字楼，而是集写字楼配套综合化配套综合化、商住、会展、休闲娱乐及购物中心于一体、商住、会展、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。的大空间。专业化商务服务软件服务方面不仅体现在高效的物业管理，专业化商务服务还有对入驻企业专业化的商务服务上。产品建议产品打造亮点1：LOW-E玻璃幕墙参考项目玻璃幕墙LOW-E玻璃配合金属遮阳安联大厦板，解决西晒问题国际商会中空镀膜LOW-E中心弧形LOW-E玻璃幕墙，现场诺德中心加工目前最为主流LOW-E玻璃幕墙，具有隔热、保温、防噪音等功能，且有效降低空调负荷和室内灯具耗电量。产品建议亮点2：增大南向面积普通办公楼标准层普通办公楼标准层建议修改标准层建议修改标准层电梯间改为南北向，动线更加合理。相邻户型间可分可合，方便客户选择与使用．还可采用高低区不同面积组合北面户型面积缩小，南面户型面积增大，便于去化。产品建议亮点2：高区低区不同面积分割16-2416-24高区采用中大面积高区采用中大面积满足不同客户满足不同客户1-151-15低区采用小面积为主策略低区采用小面积为主策略高区面积建议面积户数户型备注（㎡）（户）增大朝南户型的面大200两户积，有利于提高售价和实现迅速去化规划部分中100-125四户中等户型满足不同要求其余规划小60-80四户为较小面积户型，大户型有利去化中等户型小户型产品打造亮点3：豪华现代大堂建议聘请国际知名专业大师设计，提升大堂的档次与品味。大堂用材上采用高级石材与体现现代感的玻璃、金属组合营造或典雅豪华、或现代时尚的风格。产品打造亮点4：内外部园林广场外部广场环境：提升办公楼外环境的关键通过水景与园林绿化的结合与大堂内环境遥相呼应产品打造亮点5：现代环保精装电梯厅??轻钢龙骨吊顶轻钢龙骨吊顶??高高级乳胶漆内墙涂料级乳胶漆内墙涂料??走廊地走廊地面面采用采用大理大理石石面面砖砖??中中央央分户计量空调分户计量空调??OTISOTIS高高速升降速升降电梯电梯产品打造亮点6：昆山首个带直升机停机坪办公楼办公楼顶层：昆山首个带停机坪办公物业高端办公物业象征昆山首座空中商务舱外立面风格建议现代简约式外观设计，充满现代感和科技感。采用竖向构建和线条，使整座建筑显得高大挺拔。双塔式构造，写字楼和酒店式公寓两座高楼互为映衬。（部分写字楼外立面参考）酒店式公寓建议酒店式公寓建议本项目服务公寓核心价值昆之艺现代艺术家**占位城南发展前沿占位城南发展前沿**具具备浓厚备浓厚城城市意市意向向**享享有有综综合配套合配套优势优势**高品高品质居住质居住功能功能**精装修精精装修精致致空间空间**品品质物质物业和酒店业和酒店管理共享管理共享每间客房都可以融入各国现代和传统艺术的文化元素。酒店式公寓规划建议酒店式公寓产品表现总面积楼高楼层分布标准层面积层高酒店式公寓约3万㎡99.99米3-25层1200㎡3.2酒店式公寓标准层平面建议（标准层建议示意图）配套用房平面规划建议说明电梯及配套电梯及配套用房靠用房靠北，北，减少减少北面公寓户北面公寓户数数，，并并适当缩减适当缩减户型面积，增大南面户型面积，增大南面两边两边户型面积。户型面积。南北分开，电梯分开，增加南北分开，电梯分开，增加居家氛围居家氛围，，减少减少长长廊带廊带来的来的冷漠冷漠和和疏离感疏离感。。面积户数户型备注配套用房（㎡）（户）两边规划较大大户型大100-1202户户型，利用景观资源中等户型中60-808户南面中间规划中等户型小户型北面规划小面小40-456户积户型，有利于迅速去化装修建议分体式进口空调，一个室外机组配室内个空调室内机组，使温控均匀燃气灶樱花抽油烟机樱花燃气热水器史密斯精装修建议浴霸奥普灯具进口品牌灯具墙面高级壁纸装饰客厅和卧室为实木复合地板地板厨房、餐厅和卫生间铺设高级地砖卫生间铺设高级防滑地砖装修费用控制在1300元/平米，减少客户二次装修的周折，业主只要购置少量家具即可方便居家。外立面风格建议因因为是为是双子星座双子星座，酒店式公寓和写字楼要求风，酒店式公寓和写字楼要求风格统格统一一，同时，同时富富有有变变化对比，化对比，两座两座高楼高楼互互为为映衬映衬。。（部分酒店式公寓外立面参考）商业裙商业裙房房部分部分商业业态及楼层分布建议商业产品表现面积㎡层高各层业态分布4层约50004.2商务会议会所3层约50004.2餐饮娱乐2层约50004.2儿童天地1层约50005.4特色商业整体定位之分层业态定位及说明商业定功能分位区说明F1：零售功能区品牌快餐、年轻服饰类、男士、女士分类品牌店。此处形象好、人流量大，因此适合安排租金水平较高、形象好的业态，此处可设置品牌店等零售业态，充分利用人流。F2：儿童娱乐零售功能儿童天地，儿童用品、儿童娱乐、儿童教育培训以品牌儿童店为主区：此处与F1的零售功能区和女性休闲购物区可相互联动。F3-4：家庭娱乐、成人中型特色主题餐饮，KTV、游艺厅等业态对楼层的要求不高，可安排在高娱乐区层。同时成人娱乐等营业时间较晚，要求相对独立，同时设置单独垂直电梯。由于3-4F一半面积是挑空部分，可以考虑影院、剧场、演艺中心。F4：行政会议层此处可以安排大型会晤中心，小型会议厅，商务休闲场所。F4顶层平台区：可以设置顶层屋顶绿化景观，增加绿化覆盖率，配以屋顶咖啡吧等、网球场、健身设施，提供一个天然空中商务运动空间。整体定位之商业定位一层女士精品馆个性化零售店服饰化妆品电子产品音像制品男士运动休闲专区共享中庭沿街轻餐饮时尚超市整体定位之商业定位二层儿童娱乐儿童培训中心博士蛙精品儿童服饰儿童专卖散铺整体定位之商业定位三层特色主餐特色主题题餐饮饮KTV娱乐中心电影院线电影院线演艺中心会议中心整体定位之商业定位四层健身会所商务会馆影院影院会议中心会议中心整体定位之功能分区配置同时利用了地块的各个有利因商业素，回避了不利因素定位功能分区业态设置说明F3:餐饮功能商务餐厅、西餐厅、主题餐厅此处人流相对不大，环境较好，宜设置相对独立的中高档餐厅F1:服务功能银行、邮局、超市、服饰、礼品形成一个服务设施聚集区，可利店、移动营业厅等用地下通道过来的人流，并吸引周边居民F1:零售功能以服饰品牌专卖店为主，配套1-树立项目形象，提升租金收益，2家快餐厅。利用人流。F2：儿童娱乐零售功儿童游乐场、儿童培训、玩具店吸引家庭型消费者，驻留人流。能区：、童装店。F3-4：家庭娱乐、成特色餐饮、电玩城、KTV，健身利用娱乐将人流向上吸引，为酒人娱乐区中心等。店式公寓提供生活娱乐配套，利用餐饮配套驻留人流。F4：商务层结合屋双会议中心商务会馆。为办公楼提供完善的商务配套。顶空间F1、F2：女性休闲