13／11／23持续系统的房地产整合解决之道1尚美佳·中国2010年7月13／11／23持续系统的房地产整合解决之道2成品房成品房发发展展总总体分析体分析常州成品房市场特征分析精装修建议成成成成成成成品品品品品品品精精精精其房房房房房房房装装装装它市相装营项市量修修修修注场关修销目场价档价标风意发政风方市供关次格准格事展策格式场需系建建建建项过推分分分分分议议议议程进析析布析析13／11／23持续系统的房地产整合解决之道3成品房市场发展过程2010200020051997变身市场主流规模迅速扩大市场出现大波动市场反响平淡市场出现小波动毛坯房（简装修）菜单式装修房崭露“买房送装修”成装修、毛坯平分市规模波及二、三线一统天下头角为市场热点场城市?90年代初，住宅?1997年，建设部?2000年开始，相?近年来，精装修?成品房市场占有经简装即可交付，开始引导住宅装修。关政策密集出台，住宅市场操作日趋率快速上升，从一装修范围包括墙面少量开发商尝试提装修房质量得到保成熟，装修对住宅线城市扩张到二、、卫生间、厨房等供装修住宅，由于障，市场比重显著的溢价能力也愈加三线城市，未来几，并配备座便器、市场参与双方皆对提升。为节省成本明显。政策引导力年，毛坯房被淘汰水槽、水龙头等简装修住宅缺乏信心，菜单式装修被全度加大，以全装修的趋势已然显现，单设备，装修标准，此阶段装修住宅装修取代，“买房为代表的成品房市精装修住宅将成为低，建材品质差。以菜单式选择为主送装修”盛极一时场占有率迅速上升市场主流产品。13／11／23持续系统的房地产整合解决之道。。。4常州成品房市场发展过程2007200820092010推售项目市场整体推案2个市场新增项目2个精装修公寓、豪宅项目大量上市推售类型住宅、公寓酒店式公寓、投资公寓商务公寓、豪宅华亭苑，精装住宅。租售结合，凯纳商务广场，精装酒店式公寓。市中心精装修豪宅项目：万博国际销售不畅。客群为新北区高端技销售惨淡，产品市场接受度低，广场、京城豪苑，术移民和外籍人士，当地客户接客户主要为公司、实力型外企。西新桥精装豪宅：新城首府、凯纳受度相当低。御水华庭克拉公寓，精装产权式华侨城；推售特点莱蒙双子星座，精装公寓。公寓。因“三万首付，返租回购湖塘精装修豪宅：新城公馆市中心地段，升值前景好，深受（每年5%），精装全配”的超低精装公寓：万泽国际公寓、莱蒙城投资客青睐，销售良好，客户以门槛，08年10月面市销售较好公寓。常武地区富人为主；，客户以中低收入者为主。2009年，楼市逆转直上。精装修2007年以前，精装修商品房在2008年，整体市场不景气，精房为市场客户广泛接受，精装修物阶段特点常州刚刚面市，靠高性价比取胜装物业滞销不可避免。但产品包业主要集中为小户型和豪宅，呈现市场。装、营销手法有所创新。出供需两旺的局面。13／11／23持续系统的房地产整合解决之道5成品房相关政策推进成品房市场处于《家庭居室装饰《建筑装修工程《住宅性能评定成品住宅成为市空白期装修管理试行办质量验收规范》技术标准》场主流产品法》（1997年4（2001年12（2006年3月）月）月）《住宅整体厨房《关于在部分城《住宅室内装饰行业标准》市开展家庭居室装修管理办法》（2006年10装饰装修管理试（2002年5月）月）点工作的意见》《商品住宅装修《关于进一步加（1997年11一次到位实施细强住宅装饰装修月）则》（2002年7管理的通知》《关于推进住宅月）（2008年7月）产业化提高住宅质量的若干意见》（1999年7月）20世纪90年代处1997200020052009未来13／11／23持续系统的房地产整合解决之道6成品房装修风格分析古典风格柔和风格特色豪华富贵平稳独立图释代表上海·汤臣一品上海·中环凯旋宫项目常州·京城豪苑、新城首府、凯悦中心常州·新城公馆13／11／23持续系统的房地产整合解决之道7成品房装修风格分析都市风格清新风格特色独立个性清淡写意图释代表上海·创智天地上海·天山河畔项目常州·万泽国际、亚泰财富中心常州·暂无13／11／23持续系统的房地产整合解决之道8装修风格小结?1、常州市场上，市中心区域精装住宅项目装修风格集中于古典风格，以各种豪华设计与知名品牌、高新技术相融合，占据市场主导地位；?2、精装公寓项目装修风格以都市风格为主，精装小公寓迎合了单身贵族独立、个性的生活方式，伴随着现代人投资观念的普及，其总价低、收益快的投资价值也愈发突出；?3、柔和风格，平稳而不失豪华，简单而不缺内涵。在常州，以普通居民为导向的精装修产品多采用此风格。?4、精装修产品设计偏重于“高端”、“奢华”、“高科技”等理念的渲染，却忽略了住宅的根本是“家”之依附，清淡写意的清新风格，强调随意和平淡，着重打造温馨和睦的家庭意境。现实操作中往往被忽略，常州市场暂无此类项目。13／11／23持续系统的房地产整合解决之道9成品房营销方式分析13／11／23持续系统的房地产整合解决之道10营销营销方式方式优优劣劣势势分析分析操作操作买买房送装修房送装修菜菜单单式装修式装修全装修全装修集成式装修集成式装修方式方式?模糊总价、创造利润?客户选择余地大、市?装修责任明确?装修产业化、标准化优势优势?规避装修质量风险场接受程度高?模糊总价?降低采购成本，利润空间大开发商需承担名誉风险代理商佣金到位困难产产品品过过于于单单一一对开发商实力和经营管理能力劣劣势势涉嫌价格欺诈增加装修成本，，拒拒绝绝了了部分客部分客要求较高客户风险增加户户经营管理风险较大开发商签约困难对销售员的要求较高多样化与具体操作之对开发商售售后后借借鉴鉴对装修公司的要求要提高间的矛盾有待解决服服务务能力要求较适合大型开发商规模化运作合同有待于更加规范化大面积推广仍需时日高13／11／23持续系统的房地产整合解决之道11成品房成品房发发展展总总体分析体分析常州成品房市场特征分析精装修建议成成成成成成成品品品品品品品精精精精其房房房房房房房装装装装它市相装营项市量修修修修注场关修销目场价档价标风意发政风方市供关次格准格事展策格式场需系建建建建项过推分分分分分议议议议程进析析布析析13／11／23持续系统的房地产整合解决之道12常州精装修项目分布成品房项目市场分布华亭苑常发豪庭国际（公寓）城（公寓）城置置御水御水华华庭庭··克拉公克拉公城市中心城市中心区区域域寓寓新城首府特征：（公寓）（公寓）港港龙尚层龙尚层凯纳华侨城（公寓（公寓))凯纳凯纳商商务务广广场场稀缺地段，纯精装项目户型偏京城豪苑万博国际广场大，投资为主导。凯悦中心晋陵路八号和记黄埔项目朗诗国际街区城市城市边缘区边缘区域域新城金郡巨凝金水岸特征：（公寓）天（公寓）天禄禄MINIMINI公寓公寓小公寓居多，纯精装项目稀少((公寓）新天地不公寓）新天地不夜夜城城，以低总价和高附加值促进销新城公馆售，投资自住两相宜。（公寓）（公寓）莱莱蒙城蒙城··铂铂晶晶公公（公寓）万（公寓）万泽国际泽国际寓寓((公寓公寓))亚亚泰泰财财富中富中心心13／11／23持续系统的房地产整合解决之道13城市中心豪宅分布新城首府中心区项目分布按照凯纳华侨城“同同区区同同质质”的样品选取原则选定以下项目为本案竞品：京城豪苑万博万博国际国际广广场场万博国际广场京城豪苑京城豪苑莱蒙时代凯悦中心新城首府新城首府朗诗国际街区凯悦凯悦中心中心和记黄埔项目巨凝金水岸晋陵路八号新城金郡13／11／23持续系统的房地产整合解决之道14成品房市场供需分析市场供应/去化量单位：万㎡类别类别项项目体量目体量推案体量推案体量去化去化体量体量项项目目存存量量住宅159.854.026.0133.8公寓68.155.533.934.2未上市项目85.50085.5合计313109.559.9253.5?从在售和未售的项目体量计算，未来可能存在的装修房上市量大概在250万方左右，市场接纳程度将受到一定考验。?精装住宅未来的存量较大，一方面说明开发商对精装住宅市场的预期较高，另一方面虽然竞争较大，但由于精装住宅整体开发的氛围营造，未来的市场机遇较大。13／11／23持续系统的房地产整合解决之道15成品房市场供需分析个案去化?按市场供应量（预售）统计，目前常州精装住宅和公寓项目整体去化率分别约为50.04%和66.88%。?常州市中心精装住宅去化率基本在50%左右，去化率受总价高影响基数较低且去化速度一般，精装公寓由于总价低、投资门槛不高导致去化率普遍高于精装住宅。13／11／23持续系统的房地产整合解决之道16常州成品房市场个案分析常州市主要装修项目一览表单单位位：（：（元元//㎡㎡））项目名称区域物业类型状态售价装修标准项目名称区域物业类型状态售价装修标准城置·御水华庭华华亭苑亭苑新北住宅售罄100001500钟楼公寓在售80001000克拉公寓常常发发豪庭豪庭国际国际新北住宅在售10000-125002500凯悦凯悦中心中心钟楼住宅未售//新城首府新城首府钟楼住宅在售180005000巨凝金巨凝金水水岸岸天宁住宅未售//港港龙尚层龙尚层钟楼公寓在售11000-120001200新城新城金郡金郡天宁住宅未售//凯纳华侨凯纳华侨城城钟楼住宅在售13000-138002000和和记黄埔项记黄埔项目目天宁住宅未售//凯纳商务广场钟楼公寓在售170001500新城公新城公馆馆武进住宅在售8500-120002000京城豪苑京城豪苑钟楼住宅在售220002500莱蒙城武进公寓在售57001500住宅住宅16000平层5000-万博万博国际国际广广场场钟楼在售3500万泽国际武进公寓在售1200公寓公寓120006000莱蒙双子座钟楼公寓售罄开盘85