肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案肥城泰肥一级路旁项目发展战略及营销策划案（初步沟通案稿）切脉营销执行为王肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案【引子】具备诸多优势与机会的好项目通过对本案所属宗地的实地的考察，结合项目所属城市、区域、地段、商业发展情况、产业基础等外在因素的分析，我们认为本案可以建设成为覆盖一定区域的综合性商业项目。即，本案具备成为“第五代专业市场”的基础切脉营销执行为王肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案全力销售以销售为主要目标，迅速回笼资金，其次要考虑后续的经营问题项目的降低风险实施稳健操作三大主要目标在流动性、收益性和安全性上，安全性列首位，项目必须低风险稳健操作积累经验储备资源通过本案成功运作，积累专业市场项目，为企业长久发展积累经验，储备资源切脉营销执行为王肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案项目的三个核心问题总体原则怎样做好这个项目？项目的总体原则是什么？项目发展方向本案做成什么样的市场？项目利益最大化产品结构做什么样的产品？什么样的产品更适合销售，适合经营？切脉营销执行为王肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案总体原则：营销领航经营跟进项目发展方向确定什么样的市场定位，才能最大限度的树立市场形象。获得相应的竞争优势和市场认同感。解决之道：通过对泰安区域内商业市场的调研。研究鲁中经济发展区域的专业市场发展方向和规模，状况。对投资者和经营者进行访谈，了解他们对于专业市场项目在项目宗地开发可行性的看法。项目产品结构项目应该打造什么样的产品？才能获得投资者和经营者的信心，实现快速的产权销售。解决之道：通过对泰安区域内商业市场的调研，研究鲁中经济发展区域的专业市场产品的结构和产品组合。探索最适合本案的产品形式和组合。对投资者和经营者进行访谈，征求对与本案开发的总体看法，了解他们对这种产品结构和形式的看法和看法产生的原因，并研究项目做旺与产品结构必然的关联性。切脉营销执行为王肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案我们围绕目标，带着核心问题进行以下思考市场调研No.1市场环境如何？有哪些机会点？项目定位No.2本案的价值在哪？我们的客群是谁？我们优势在哪？总体营销策略No.3制定怎样的策略才能实现旺销？实现利润最大化？营销推广No.4项目包装、推广如何做到行之有效？抢占市场有利位置？销售执行No.5项目如何执行销售？如何落实销售？切脉营销执行为王肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案思维导图宏观分析宏观分析市场调研泰安概述泰安商业地产概述项目定位周边商业地产概述有效客群概述总体营销策略营销推广销售执行切脉营销执行为王肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案2010年房地产市场宏观情况分析房地产市场快速升温，政策调整频出1、源自去年下半年投资高增长，到2010年第二季度开始集中爆发。2、销售增加：需求持续释放，市场销售势头迅猛。3、价格上涨：同比涨幅持续高位运行，环比持续增长。4、资金来源充足：国内贷款及个人按揭贷款持续增长。导致存款准备金率及利率做出调整。5、供给回升：新开工面积全国持续增长。6、国房景气指数持续走高。多种因素促进房地产市场逆势上扬1、宽松的货币政策是主要原因。2、通胀预期是间接诱惑。3、消费结构经历金融危机后周期性改变到来是重要基础。切脉营销执行为王肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案我国商业地产市场形势近几年来，因商业地产相对较高的利润回报的作用，越来越多的房地产商纷纷投入巨资进行商业地产开发。2009年下半年以来，以万达为首的商业地产开发企业开始崛起，加之2010年4月之后，差异化信贷政策的落实，更是给商业地产投资注入强心剂，二季度万达一举取代万科成为中国房地产销售的王者，标志着我国商业地产市场正式驶入快车道。商业地产发展的四个阶段：·第一阶段是上世纪90年代市场上大部分商业都是没有产权临建商铺。·第二阶段上世纪90年代中后期商业性质的物业以商厦的形式在城市中心区域诞生。·第三阶段本世纪第一个五年各大城市建设的商业街和步行街·第四阶段2005年之后以购物中心机器ShoppingMall和专业市场的建设和开发为标志。在这一阶段，开发水平在商铺规划、内部格局、营销理念、经营管理等方面都有了极大的进步。建议本案在产品规划方面要做大前卫超前至少20年切脉营销执行为王肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案商业地产市场存在的问题目前，随着商业地产的发展，所暴露的问题也越来越多，尤其是商业地产的后期经营问题，很多商业项目的前期炒作和营销水平很高，招商和销售很顺畅，为开发商带来了丰厚的利润回报、口碑和赞誉，也为项目建立了良好的口碑，形成了高调开业的好局面，但后续经营管理渐渐陷入困境，致使整个项目最终以失败告终。建议本案在经营时引入专业的经营公司或成立专业的运营公司切脉营销执行为王肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案思维导图宏观分析市场调研泰安概述泰安概述泰安商业地产概述项目定位周边商业地产概述有效客群概述总体营销策略营销推广销售执行切脉营销执行为王肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案城市概况历史文化名城，旅游开放城。典型三线城市，城市化进程。以旅游带动三产全面发展，以第三产业带动第一、二产业?泰安市位于山东省中部，地处东经116°02′至117°59′、北纬35°38′至36°28′之间，东西长约176.6公里，南北宽约93.5公里。泰安市本数据来源于百度地图，最终结果以百度地图数据为准。?泰安市属鲁中经济区。北以泰山与济南为界，南与济宁市相连，东与莱芜和临沂地区毗邻，西隔黄河与聊城市相望。处于山东省东部大开放和西部大开放的结合部，利于东拓西进，开展经济技术协作与联合。?泰安是中国山东省中部一座著名的文化旅游城市，境内的泰山是国家重点风景名胜区，1982年被国务院列为第一批对外开放旅游城市。?泰安市辖泰山区、岱岳区两区、宁阳、东平两县，代省管辖新泰、肥城两市。共计100个乡（镇、办事处），其中乡20个，镇70个，办事处10个。?面积7761平方千米，城市化进程较慢，是一个典型的三线城市。切脉营销执行为王肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案城市概况下辖两区、两市、两县，属鲁中经济区，是重要经济圈济南都市群重点发展城市之一。泰城为市机关驻地，位于泰山脚下。城依山而建，山城一体，北距省会济南市66.8公里，南至三孔圣地曲阜市74.6公里，是山东省“一山、一水、一圣人”旅游热线的中点，旅游资源得天独厚。“一山”指泰山，已被联合国列为“世界自然文化遗产”，被中外名人誉为“东方历史文化宝库”。北依山东省会济南,南临儒家文化创始人孔子故里曲阜，东连瓷都淄博，西濒黄河，接壤地区：济南、聊城、济宁、临沂、莱芜、淄博。切脉营销执行为王肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案城市概况泰安特产以泰山石、花岗岩、木鱼石、石膏、女儿茶、肥桃、寿桃、桃木工艺品等，但缺乏规范的经营贸易场所。切脉营销执行为王肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案经济发展2009年GDP总量1700亿，比上年增13%，位居山东第十，人均31375元购买力旺盛。房地产发展正处于高速上升期。2009年，泰安市预计全市实现国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一生产总值1700亿元左右，比上个地区房地产市场的发展阶段。年增长13％左右；　完成地方财政收入91.4亿元，增长19.7％，其中各项税收人均GDP与房地产发展关系占财政收入的比重达到79.9％，提高3.2个百分点；0-800美元800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元　金融机构人民币各项存、贷启动期快速发展期稳定发展期稳定发展期减缓款余额分别达到1213.2亿元和发展期769.6亿元，比年初增长宏观经济增长与房地产发展关系24.5％和27.2％；　城镇居民人均可支配收入达小于4%4-5%5-8%大于8%到17700元、农民人均纯收入达到6620元，分别增长10％萎缩停滞稳定发展高速发展和9％左右。切脉营销执行为王肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案城市规划泰安整体规划市域城镇体系形成“一心、两轴、五组团”的市域城镇空间结构。肥城为省能源基地之一，中国肥桃之乡“两轴”：京沪发展轴、肥城—泰安—新泰发展轴。“五组团”：新泰—新汶、肥城—石横、东平—州城、宁阳、磁窑—华丰五处城镇组团。城镇等级结构及市县职能分工：新泰：山东省能源基地之一，鲁中地区重要的工业基地；　　肥城：山东省能源基地之一，中国肥桃之乡；　　东平：东平湖综合开发旅游服务基地；　　宁阳：新兴能源产业基地。切脉营销执行为王肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案借助肥城“一心二轴，两翼四片”的发展规划，与泰安主城城市规划发展相结合，借助泰肥一级路实现本案飞跃。“一心”指整个高新技术产业开发区的主中心，由配套完善、景观丰富、形象突出的服务于工业与居住区的各类公共设施组成，工业区的标志性建筑为开发区行政办公大楼。“二轴”指沿矿务局大街与康汇大街带状布置的商业、公共设施用地。“两翼”指用地中的二个居住片区，分别布置在开发区的东西两侧，对集聚开发区的人气、方便居民生活非常有利。“四片”指规划区内根据产业结构的不同形成的四个工业片区。分别指西部综合工业片区、北部的高新技术产业片区、南部的食品纺织及装备制造产业片区、东北部的精细化工及相关产业片区。切脉营销执行为王肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案以肥城为中心，20公里半径内辐射泰安主城区、长清、平城市辐射阴、东平、宁阳四个区域近1200平方米公里切脉营销执行为王肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案小结No.1从宏观条件分析。房地产历次调控均与商业没有直接关系。从这一层面