星宸国际整合推广导向型策略初探BYHT’B因接触星宸5天时间，也未机会深入交流。此次初步沟通，有不尽翔实之处，还望海涵。StartowerCHINACHENGDU冷兵器时代关于竞争成都今年有84个综合体、伪综合体项目面市。什么是冷兵器时代?蜀都中心中航国际广场所谓冷兵器时代就是指新希望国际棕榈泉推广纯粹物理硬性卖点布鲁明顿同质化竞争异常严重环球世纪中心。。。。。。卖吼货！城市新中心的核心商务区/外部资源共性突出比完玻璃比电梯，比完电梯比大堂,比完大堂比智能……来自上层的声音THEFIRSTVOICE调控、加息、限购、上调准备金率、一房一价、物业税、空置税……来自下层的声音THEFIRSTVOICE观望、解套、无购房资格、热钱寻找出口……来自中间的声音THEFIRSTVOICE成交放缓，房价涨幅趋缓、个别降价……融资成本大幅提高、资金链备受压力……借东风，跃龙门THEFIRSTVOICE就商业地产市场来看，国外热钱蜂拥而入、本土地产商阵地转移，民间游资的进场，商业地产包括写字楼，趁住宅地产调控东风持续高温发展，一支独秀。制胜关键一：时机，节奏是关键THEFIRSTVOICE商业地产市场迎来了较好的发展前景。并不是只有我们看到了。随着市场供应量不断加大，项目间竞争将日趋白热化。整体行业市场在调控的作用下走势并不明朗。机会转瞬即逝。建议加快节奏，规避不可预计风险。需求量递增城市商业发展，吸引大量国内外大企业来成都投资并带来对写字楼的需求，对经济前景的持续看好也将增强本地公司的信心，带来对写字楼市场的升级需求。成都写字楼市场火爆09年成都的写字楼供应在65万平方米左右，与2006年相比，增长超过30%。成交量的增幅同样明显，其中1—10月，五城区办公物业成交量达到了48.04万平方米，同比增长111.1%。在供应量的具体构成上，优质甲级写字楼占到了近60%。值得一提的是，目前成都市场上甲级写字楼的空置率仅为30%。成都写字楼竞争将进一步激烈从2008年起到2011年，已有15座甲级写字楼推出，为市场提供约108万平方米的优质办公空间。其中中央商务区有7座甲级写字楼推出，办公总面积约为70万平方米；科技商务区有8座甲级写字楼推出，总办公面积约为38万平方米。预计总体存量在未来三年里还将增长1.5倍。这将加剧办公楼之间对客户的争夺。点面均沾非妄求关于客群成都特区以后，每年全世界外来企业的增长将达到20%近几年平均每年有300个左右的外资公司进入成都寻求发展。点上的客群：量少但极具号召力行业旗舰级国际企业中国西南市场的世界500强企业及长驻成都的外事机构。中国500强企业在西南市场的总部······西南大中型企业及创投型企业····三个重要特征1.其体制属性与社会属性决定了，与政府的关联性紧密，强于别类企业。2.其整合资源的能力远远大于别类企业。3.其固定资产的管理与运作能力远远强于别类企业。面上的客群：投资客：当下阶段主力购买群体他们是真正的资本决策者。他们隐藏在各种身份中。他们的购买行为，是一种资产处理方式。不限购不限贷由于写字楼贷款次数、购房套数均不受房产新政影响，近期一些敏锐的投资客已经开始把投资战场转向商业地产，沪写字楼市场受政策影响较小，逐步呈现稳步上升态势。持续经营回报稳定写字楼的热销并非偶然，一般而言成熟的写字楼项目投资回报率在5%-8%，预计10年到20年便能收回成本。同时，对于写字楼物业而言，整个中国还处于一个初级水平。但是随着市场的逐步成熟，写字楼的前景诱人。除了买卖的一次性收益，持续经营，还将带来租金收益、资产价格升值和土地升值的双重利润。热钱寻找出口境外热钱、社会资金，由于通胀预期的强化，呆在银行体系的高储蓄(不仅是个人储蓄，而且很多企业储蓄)都开始变得不安起来，纷纷寻找收益来的快、来得大的投资途径。国家政策指向明确基于“十二五”规划中，国家首次将“消费”提到了拉动经济发展的三驾马车的首位。未来，商务地产将迎来一个良好的高速发展时期。中小企业：当下阶段次主力购买群体未来阶段主力购买群体1.按国际惯例，与我们传统认识中的中小企业不同，一千人以下的企业都通称为中小企业2.中国700万工商注册企业中，98%是中小企业3.不断创新，主动应对变化的企业他们是不断创新，主动应对变化的企业他们才是中国企业“金字塔”塔底的基石，他们在就业、税收等方面，起着不可替代的巨大作用。本位主义狼群效应关于手法HT’B观点：成都不缺甲级写字楼,而且后续很多成都到处都是综合体,而且形态极其一致如果没有独特的标榜.价值定律都一样。推广写字楼还是推广住宅？成都绝大部分的写字楼推广停留在住宅推广的手法上面。客户类型不同导致的资金回笼问题物业类型写字楼住宅销售对象企业决策层、公司个人、家庭类型冷静型较冲动心理素质较强较弱判断能力强较弱购买目的明确随意决策期较长较短如图所示，写字楼客户的消费行为特征不同与住宅买家。成交周期较长，一般大客户成交在4个月左右。项目如在某一阶段需要资金快速回笼，需要提前进行蓄客，才能保证资金预期回笼。写字楼的购买发生，是一个团队决策过程。制定购买租赁计划项目前期考察内部汇报谈判阶段资料收集整理资料与筛选决策层考察决定购买租赁从深圳中心区甲级写字楼推广，到成都城市综合体运作厚土坚信一个原则：掌控话语权同样的产品，不同的方式来讲，可谓天差地别。外围资源至关重要当你的商务面向世界星宸国际之于CBD谁在为你率先整合全球资源？天府软件园欧盟中心成都海关国际软件及服务外会展中心包基地高新孵化园国际总部商务区宜必思酒店锦江宾馆凯宾斯基首座富豪星宸国际市政府新区天府大道领事馆区洲际大酒店假日大酒店金鹿国际酒店地铁一级总站政务中心成都，西南经济中枢国际城南，成都最世界的地方关键词浮现……曾经他的名字是世界的骄傲五星级酒店之于星宸国际今天他的名字是你的骄傲。无可比拟的政策优势无论是自用型顶级企业还是大宗投资客，政策敏感度都将极大影响他们的判断和决策。购买办公用房凡以购买形式入驻金融总部商务区的企业，给予一次性购房补贴，补贴标准为1000元/平方米，每家金融机构享受补贴总额最高可达500万元。租用办公用房凡以租赁方式入驻金融总部商务区的企业，实行三年的房租补贴，补贴标准为每月20元/平方米，每家金融机构享受补贴总额最高可达500万元。人才服务入驻金融总部商务区的企业从成都市行政区域外引进到公司工作并签订3年以上劳动合同、具有正高级职称或博士学位的人才，每人每月给予1000元人民币的安家补贴，最长3年。金融总部商务区具有大专以上学历的人员可落户成都高新区。对入驻金融总部商务区的企业招用高新区持《失地无业农民再就业证》和《下岗失业人员再就业优惠证》的人员并签订一年以上劳动合同、办理社会保险的，每招用1名人员给予用人单位500元人民币的就业奖励。财税扶持政策对入驻金融总部商务区独立核算的法人制企业，最高按其“三税”之和对高新区实际贡献的50%给予项目资金支持。个人所得税：对金融总部商务区的管理人员给予个人所得税优惠，最长5年。连续工作期满一年，最高按其缴纳个人所得税对成都市实际贡献全额予以奖励。有限合伙企业中的自然人有限合伙人从合伙企业中取得的投资收益，按照“利息、股息、红利”或者“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率为20%。配套服务入驻金融总部商务区符合条件的企业可租用高新区公共员工住房，租金标准原则上不超过市场租金的70%。对金融总部商务区企业高层管理人员子女入学给予支持，协助安排子女就近就读高新区属重点学校；协助外籍人士子女就读高新区国际学校和部分其他学校。为金融总部商务区提供双电源保障，主供电源至道路红线边，申请的备用电源工程费及高可靠性费用等由企业承担。协助入驻金融总部商务区的企业以优惠价格获得大通量、高可靠性的互联网服务；协调中国电信等电信营运商向金融总部商务区企业提供高可靠性专线连接；申请通信专线，将免收一次性安装费用，并享受专线月租费和通话费用的最优惠政策。影响成都的第一个名字THEFIRSTVOICE第一个声音，重要的不仅仅是在讲什么关键是用什么样的市场站位……对视高端，传播以点带面。THEFIRSTVOICE商业地产更需要有领袖证言，要有旗帜进行引导便能事半功倍。锁定高端客群（企业及投资大鳄）以其成就刺激带动跟随着，形成羊群效应，最终聚而歼之。在特殊营销模式影响下的广告行为影响力营销事件感触世界极致——国际星宸极致之夜暨项目销售中心开放体验酒会关键词：极致、用声、光、电，分别体现出世界顶级的奢侈盛宴人群：各行业领袖，企业高管、成功人士、名人、名流、渠道及意向客户形式:借助项目销售中心呈现，或者项目体验中心开放的契机，以世界顶级奢侈品，运用各种高科技声、光、电，营造一个极致的奢华之夜，让项目前期所积累的意向性客户参与感受，体验项目的极致品质。地点:项目现场搜索引擎关键词百度一下，就知道星宸国际的影响力有多大搜索引擎关键词谷歌更是如此。影响有影响的人国际星宸俱乐部星宸国际俱乐部同时，项目本阶段对客群的积累同样重要。成立项目俱乐部后，从以下渠道进行会员招募。1、五星级酒店、高档消费区，如美美力诚、中国会所等；2、层峰刊物[财经、时尚、MANAGINE、周末画报、头等舱等]；3、机场媒体及贵宾休息区；4、时尚休闲场所，奢侈品专卖店，如国际购物中心等；5、高档汽车4S店，如宾利、兰博基尼、奔驰、宝马等；6、成都各行业商会、工商联、高尔夫俱乐部等；7、网络媒体，项目网站；8、户外广告、高速路广告。9、项目展场。如何到达他们？方式一：外地在蓉商会牵线专场联谊成都成立商会联谊拜访组，分为华北区，华东区，华南区，西北区四大块，逐个商会拜访梳理福建商会浙江商会商会网站投放