成都松芝（大源综合体项目）规划建议书四川中原营运二部ShiChuan09.2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。汇报说明通过上次沟通，此次报告需要解决的问题为：?地块整体的概念规划（产品建议、景观建议、商业建议、住宅建议）?产品细化建议?启动经济测算报告内容页码第一部分市场回顾4第二部分总规建议12第三部分营销建议…58第四部分项目经济测算…65第一部分市场回顾一、区域产业与房地产市场发展概述?天府新城区域处于发展时期，人口的增加，目前对居住、商业等物业类型的需求较为明显；?南沿线科技产业将带动一定的物流、贸易等服务性行业的发展；大源组团承担新中心功能，是整个天府新城的配套依托，是将来办公、商务、居住、商业发展的领先区域；?大量的外资、科技产业带动的下游企业、承建商等将带动办公、居住的租赁及居住、商务和商业需求；?天府新城已经进入产业迅速发展阶段，将吸引大量投资者进入，对未来的房地产业的发展将有直接的推动作用。二、区域房地产概述从20世纪90年代高新南区的启动，21世纪初各组团逐步启动，到2005-2007年土地出让品牌开发商纷纷入驻，再到政府搬迁，至今日地铁1号线的通车，天府新城显现火热景象。是值得期待的一个地产热点。随着大量企业及投资者进入天府新城，未来的房地产市场潜力较大，而且市场消化率较高。本项目地处天府新城大源组团区，是未来居住核心所在，是开发住宅/公寓的较好的领地。三、天府新城商业市场概述2010年及2011年是南延线商业供应高峰期，南延线目前整体商业存量近40万平米，至2012年约有23个大型商业面市，整体供应量突破200万平米，业态规划为百货、超市等大卖场，餐饮娱乐、运动休闲等商业街，旅游文化等复合商业体。区域商业前景看好，潜力巨大。四、区域办公市场概述从图可以看出在建与在售办公性商业集中在天府大道两侧，离本案有一定的距离，没有形成良好的抱团效应，对我案开发写字楼办公楼商业产品存在较高的销售风险，故我司建议本项目的开发可以考虑部分写字楼产品，但体量不宜太大，建议开发“宜商宜居”类型的商务公寓。五、写字楼（商务公寓）住宅客群对象分析商务公寓终端使用客户：项目承建商及设备供应商技术人员；商务参观交流人员；往来于成都长期包房居住人员；私人度假类客户；已建成投产的上游产业项目企业；建设中项目的承建商；下游产业和配套服务企业，如物流、贸易等；与大源区有相关业务往来的外地企业办事处；住宅客户：区域员工、产业园、行政办公等从业人员、投资者；对城南区域向往者六、本项目产品甄选产品城市与经济目标群体市场供需市场风险防范产品甄选住宅截止2012年区域城市重点打造区域，人住宅项目较多，发展较建议开发满足投资规划居住人口60口不断增加，将来供需快同质化产品严重，竞者与刚需客户的产万人旺盛争白热化品酒店天府新城经济发投资者、旅游随着南沿线日益成熟，因用地为商住，所以适开发酒店公寓具展，未来酒店市人士、会议需对酒店产品供需求相对合开发适合酒店经营产备可行性，且风场空缺较大求。较大品险较低写字楼天府新城招商引主要是进入企当前写字楼市场在大源写字楼相对集中在天府当前建议开发宜资，大量企业进业的租赁需求区域发展较为不成熟，大道附近，与项目有一商宜居的ＳＯＨ入本区域。。更多的需求宜商宜居的定的距离感，区域内开Ｏ（商务公寓租赁需求的产品发写字楼预计五年以后才有较多的需求。商业区域经济和城市周边三公里未未来区域内随着人口的根据各项规划，商业可商业具备可行性发展需要有自己来三年具备人增加对商业带来的便利行性较高，但需要一定的商业和商圈。口数量。性较依赖，本项目具备时间培育。填补片区（中心区）商业空白的功能。产品甄选初步建议：集住宅、商业、酒店公寓、商务公寓于一体的类都市综合体第二部分总规划建议一、宗地概述1、项目概述项目名称：“松芝大源综合体项目”（暂定名）该项目是成都松芝置业有限公司在成都首次开发的集商业、住宅为一体的综合体项目。项目地点：高新区南沿线大源组团内开发商：成都松芝置业有限公司2、宗地临界状况简述项目预定位于“精致、实用”的城市白领驻区。地块东侧为政府待开发用地，该地块将打造城铁佛寺风情特色街区。地块西侧临剑南大道，对面为7中新建高新校区；地块南侧为铁佛寺待开发用地和已建成居住小区（凤凰城、中海澜庭）；地块北侧为再建项目，主要功能为外籍人口居住区；3、政府规划要求按照《城市规划管理局地块规划设计条件》及《城市规划管理技术规定》实施。4、经济技术指标规划建设净用地面积：29968.05平米约45亩容积率：3.0-5.0绿地率;≤15%建筑密度：50%以下；停车位：设置满足《成都市规划管理技术规定》按商业、办公建筑面积每1000平方米设置10个；按居住建筑总户数的70%设置。差异化主要体现在以下几个方面：1、设计理念?简约、精致、实用是核心设计理念。?充分考虑安防、智能设施的设计应用，作为本案提升价值的一个重要卖点。2、引入项目文化特质项目拟采用简欧、北美等简约风格，凸显项目优雅、干练的现代白领风范。同时满足市场追新的需要，与市场形成共鸣。到达项目的流线简析相对较弱区域：该区域目前平均车流量1辆/相对较强区域：该区域分钟目前平均车流量7辆/人流量平均0.3人/分分钟钟人流量平均1人/分钟本案相对最弱区域：该区域目前平均车流量0辆/分钟人流量平均0人/分钟本案区域随着城市发展和建设，及铁像寺的打造，都将给项目带来一定上人气，未来商业前景相对较好A方案建议总平建议商业部分建筑形态：由1-2层沿街商业与3层酒店裙楼、4层酒店2栋26层商务公寓组成。其中酒店面积约为4800㎡、酒店裙楼约11000㎡、底商为约8000㎡、商务公寓约51200㎡住宅部分建筑形态：6栋33层高层组成与商业部分形成围合式布局方案效果优势：能够保证良好的景观布局，商业部分化整为零便于商业的划分降低商业销售难度。劣势：业态复杂多样，影响项目品质，不利于后续小区自身商业需求的。沿街商务商务公寓沿街商业酒店酒店裙楼方案效果主要为标杆产品面积105-120主要为快消户型面积80-90主要为快消户型主要为主流产品面积70-80面积90-105B方案建议总平建议上次报告已经提出，上次报告已经提出，主要考虑到西面的公主要考虑到东面舒适示效果效果商业基础划分主体商业部分：建筑形态为2层，单层面积约5000㎡，总面积约为10000㎡公寓部分：建筑形态为30层总面积约为58000㎡沿街商铺部分：建筑形态为二层总面积约为7000㎡主商业单体内部划分建议商业次要入口商业主要入口超市入口商业次要入口二层内街设计一层内街设计一层商业二层商业建议引进一家中型超市，分上下两层方案草图优势：商业与住宅有效的分割，对住宅产品来说有较好的独立性，商业部分后续能够提供完整的社区配套。劣势：楼间距过小不能形成良好的景观，商业较为整体对从销售方面考虑难度较大。主要为主流产品面积90-105主要为标杆产品面积105-120主要为快消小户型主要为小户型面积70-80面积80-90二、住宅设计建议住宅部分的设计主要强调实用性，并注意新《规划准则》的应用与规避，因此强调以下几点：1.在社区内强调智能化的广泛应用，尤其是安防系统的应用，虽然此方法会提高成本，但从提升价值与降低风险两方面考虑，是值得投入的。2.可根据情况做较大的阳台、凸窗设计，适当保持阳台进深。生活阳台不必太大，尺度合理，满足生活需求即可。3.面积较小的户型可尝试引入复合厨房设计概念，使其拥有明确的功能分区，又可灵活组合。4.单元入口方式可以作为设计创新点之一，日后必将成为独特卖点。住宅回顾——系统性的差异化全面提升产品力，突破同质化竞争的市场打造大源区域居住价值的挑战者打造大源区域居住价值的挑战者产品发力点产品发力点““城市城市””是外延，是外延，““居住居住””是内是内涵涵1定位层面区域居住价值的示范和挑战者实用性注重户型空间组织的合理性2客户层面在相对紧凑户型中不降低居住价值居家户型为主流需求，追求健康的、高品质的生活功能提升3户型空间上突破创新，外延空间与功能空间完美的结合竞争层面紧凑型居家产品较多，但空间组织精细化不足回顾——将产品分级，针对性提出核心发力点区域市场内，中小户型的销量及销售速度均优于大户型，其面积分界线在110㎡左右；户型实用性功能提升附加值A(55㎡)商务紧凑产品公寓B（60－65㎡）2房2房（70-80㎡）主流产品迷你3房（85~90㎡）3房小3房（90~105㎡）标杆产品3房（105~120㎡）注：以上“面积”均指建筑面积，含电梯、楼梯、外墙等公摊部分面积，请严格按照面积计算规则计算。以上“户型种类”均为基本户型，不包括基本户型因建筑立面、平面组合、所在位置等的变化所产生的其他户型。设计时请及时与开发公司及顾问公司沟通，在户型及容积率上取舍调整户型结构。产品竞争策略：紧凑型产品以实用性突破市场竞争；主流产品在实用性基本面上注重居住功能提升，而标杆产品更加注重产品附加值的打造。以下我们将从实用性、功能提升l两个方面提供系统化的产品建议——住宅户型配比建议表：类别户型建筑面积（㎡）比例种类A2房1厅1卫70-8020%2B2房2厅1卫85-9050%2C13房2厅1卫90-10510%1C23房2厅2卫（衣）105-12020%2住宅户型设计要点---实用性在标杆产品和主流产品中，合理分配梯户比、保持开间尺寸，全面保障产品舒适度为保障高层产品的基本舒适度，在开间上应当保持以下尺寸:户型区间客厅开间主卧开间第一次卧开间最小开间70-80（两房）≥3.9m≥3.6m——≥3.0m85~9