振业城二至五期项目投资分析报告一、项目概况1、项目位置及周边概况振业城位于深圳市龙岗区横岗六约，紧邻深惠公路，四至分别是南至深惠路、北至红棉路、东至梧桐路、西至深峰路。项目占地面积416765.9㎡，总建筑面积634841㎡，其中计容积率建筑面积541796㎡。整个小区由南往北分成1#、2#、3#地块来开发，现已经完成1#地块内振业城一期的开发。二至五期振业城图1：项目四至示意图2、二至五期概况振业城二至五期位于振业城宗地2＃地块内，南临普安西路、振业城一期，东临振业城梧桐学校学校、梧桐路、梧桐花园，北临红棉路、中海大山地一期，西临深峰路、六约新村居住区。项目二至五期占地面积154688㎡，总建筑面积308406.8㎡；其中计容积率建筑面积206225㎡，整体容积率约1.68。项目预计将开发住宅面积251256㎡，商业面积8072.7㎡，架空层车库面积48182.4㎡，将提供总共1026户住宅单位，1168个停车位，住宅产品类型包括多层洋房、高层、小高层住宅、复式住宅、叠加别墅、联排别墅、湖滨双拼别墅等。图2：振业城二至五期鸟瞰示意图振业城二至五期二期三期四期五期用地面积(㎡)154688404445159562649建筑面积(㎡)308406.834094.2446171.0631426.5196715计容积率建筑面26022532265.6443709.3623830160420积(㎡)住宅(㎡)25125630246.6443709.3623830153470商业(㎡)8072.720192461.703592架空层车库(㎡)48182.41828.62461.743892.1容积率1.6820.7980.8472.941覆盖率25%25%25%25%绿化率35%35%35%35%总户数1026129169102626停车位1168119171878小高层/高层平层、复式、平层、商平层、叠高层平层平层大户型、产品类型叠加、联排别业、联排别加、联排大户型、空空中别墅、三墅墅别墅中别墅错层大户表1：振业城二至五期基本经济数据指标本项目2＃地块预计将分四期开发，其中二三期又分为5个组团，各期开发基本经济数据如上表所述。其中二三期主要以低密度、多层住宅为主，分布2＃地块中南部；四五期沿2＃地块西侧和北侧分布，整个地块呈半围合式分布，各期建筑规划如下图所示：五期三期四期二期图3：振业城二至五期建筑规划图根据建筑设计方案，本项目二至五期住宅主要以洼地北湖为景观中心，住宅建筑沿景观等级向四周扩散，设置依次设置湖滨双拼别墅、联排别墅、叠加别墅、多层住宅、小高层住宅、高层住宅等各类产品，其户型产品配比如下表所示：分期户型面积(㎡)套数（套）比例湖滨别墅550-58043％二期联排别墅280-3706147%多层住宅120-1406450%二期合计129100％湖滨别墅550-58021％联排别墅280-3709355%三期叠加别墅215-2254426%多层住宅120-1403018%三期合计169100％四期小高层大户型180-280102100%五期小高层大户型180-280626100%表2：振业城二至五期户型配比分析表从户型配比情况来看，本项目二至五期基本上保持了振业城低密度大户型的整体规划。3、二至五期开发周期根据市场形势及项目工期需要，预计本项目2＃地块开发时间将持续2－3年，从二、三期2007年10月份正式动工起计，将一直持续到2009年10月份左右完成四五期主体竣工。此外，由于本项目2＃地块将在开发过程中全面采用带精装修销售的开发模式，预计相应的交房时间也将比正常延后3－6个月。根据二三期和四五期施工报建的时间先后，本项目2＃地块的开发进度将以二三期和四五期两条线分别展开，统一施工，具体项目开发进度如下所示：z二、三期开发进度?2007年10月14日开工；?2008年4月份主体工程完工；?2008年9月份预售；?2008年11月份竣工；z四、五期开发进度?2007年11月份开工；?2008年5月份地下室封顶；?2008年12月份主体封顶；?2009年10月份竣工；4、周边房地产市场状况本项目位于横岗六约，区域房地产市场起步较晚，市场较小，区域内现在售项目仅振业城和中海大山地两个项目，预计未来2-3年内将有少量旧城改造小户型项目入市，与本项目竞争关系不大。本项目二至五期主要竞争对手分析如下：项目名景观资周边配销售价销售进规模产品内部配套称源套格度会所/商双拼/联排/预计08占地41万业街（未振业城叠拼/多层/人工湖工业区未定年9月建面54万启动）/高层入市学校占地39万会所/商35000联排/叠拼/人工水07年8万科城科技园业街/学建面43万多层/高层系元/㎡月入市校和黄御占地25万联排/多层/人工水08年销工业区规划中未定峰园建面25万高层系售占地8.730000龙园意双拼/联排/人工水山体公会所/商07年10万境多层/高层系园业街元/㎡月销售建面18万会所/商30000占地17万联排/多层人工山07年9大山地工业区业街（未建面21万或小高层地元/㎡月销售启动）山体公35000公园大占地36万联排/小高中心生会所/商07年4园/人地建面77万层/高层活区业街等元/㎡月销售工水系山体公深业龙占地14万中心生08年销联排/高层园/人规划中未定晟建面20万活区售工水系水岸新占地21万联排/小高人工水08年上工业区商业街25000都建面30万层/高层系半年销售元/㎡表3：振业城主要竞争项目对比5、项目优势及定位分析本项目二至五期在开发格局上面临着一定优势，主要表现在以下几个方面：振业城占地面积42万，建筑面积54万，项目实行全封闭式管理，持续进行低密度大户型开发；图4：振业城整体规划示意图2＃地块南部洼地将建成人工生态湖区，作为小区的景观中心，形成“七岛一湖”的整体布局，依照景观等级设计的建筑布局，并借用梧桐山景，构成振业城2＃地块的最主要景观点；图5：景观规划布局示意图项目充分利用地块原生地形，适当改造，营造舒适的人居环境和TOWNHOUSE用地，并按照景观等级设置湖滨别墅、联排别墅、叠加别墅、空中别墅；图6：建筑规划布局示意图项目坚持环保节能开发理念，继续推行七大科技、3A住宅的开发历年，2＃地块将进一步强化本项目的科技节能开发理念；?太阳能热水器；图7：太阳能与无机房电梯?无机房电梯；?自然通风模拟实验；图8：自然风模拟试验?雨水收集系统；图9：雨水收集系统和湖水自净系统?湖水自净系统；?建筑东南西侧采用Low-E玻璃；图10：low-e玻璃示意图?建筑通风隔热技术体系；图11：通风隔热技术示意图?中水处理系统；?太阳能光伏玻璃幕墙系统；?断热铝合金型材；每期设置完善的商业及其他配套设施，充分保证各期居住空间生活的完整性及便利性；图12：商业配套设施示意图大运会的筹备和地铁3#线的建设，推进了横岗交通路网的发展，“三横四纵”快速干线构成了振业城周边区域最密集的立体交通网络；机荷水官3#线/深惠丹平盐排惠盐11#线图13：交通配套示意图与竞争项目项目，本项目的相对优势主要体现在主要表现在以下几个方面社区规模最大，产品线齐全，且对内全封闭式管理；纯低密度联排别墅规划；具有6-7米深的生态人工湖景观；科技、生态、人文社区；二、投资收益预测1、项目投资收益经济测算统计项目二三期四五期合计建筑面积(㎡)75,975185,400261,375可售建筑面积(㎡)75,975181,892257,867单位开发成本(元/㎡)7,4005,3005,910单位销售均价(元/㎡)30,00010,00015,893开发总成本(元)562,215,000982,620,0001,544,835,000项目总销售金额（元）2,279,250,0001,818,920,0004,098,170,000税前利润收入（元）1,717,035,000836,300,0002,553,335,000税前利润率305%85%165%营业税118,521,00094,583,840213,104,840土地增值税————1,044,942,250税后利润收入————1,295,287,910税后利润率————84%2、收益预测项目总额（万元）营业收入4,098,170,000营业税及附加1,258,047,090开发成本1,544,835,000期间费用——项目净利润1,295,287,910项目销售净利率83.85%项目投资收益率83.85%三、振业城一期项目介绍振业城一期位于本项目1#地块内，总占地面积。总建筑面积186561㎡。项目主要进行联排别墅开发，配合少量的叠加别墅、空中复式、多层公寓、小高层住宅以及部分商铺，总户数。振业城一期于2005年6月份首批正式入市销售，销售均价7000元/㎡；2005年12月底加推公寓、小高层，销售均价4800元/㎡；2006年4月底加推H组团湖滨联排，销售均价11000元/㎡；2006年12月初加推H组团汀墅，销售均价17000元/㎡。目前本项目已经完成套数销售率99%，1期仅剩余9套联排别墅在售，累计已完成销售面积超过13万㎡，实现销售金额收入超过12亿。