亿丰普菲特国际购物广场下半年营销推广方案送呈：南昌中兴广场有限公司日期2010年10月项目简介开发商目标理解营销思现状描述宏观趋势预判竞争格局分析客户情况总结路汇核心问题导出报目营销思路录核心策略配合策略策略基调推售/价格推广/展示/客户/活动项目简介项目素质以行政、办公和商业以居住为主，行为主的城市CBD核政、办公和商业心地段，居住为辅为辅的城市CLD地段以居住为主的城市新区CLD地带本案占地1.8万m2项目效果图亿丰?普菲特国际购物广场总建筑面积约40000平方米；项目简介地下一层约12000平方米，顶层为高尔夫练习场，1层约9290.37平方米，2层约9287.60平方米。项目处于整个红谷滩的中央核心位置是目前红谷滩商业产品项目整体素质名副其实的升级版项目处于整个社区的中心位置项目离大部分成熟社区较近成为项目优势项目项目在规划上有部分不足进深过大项目比邻秋水广场带来运营优势产品力强，投资回报高开发商目标理解销售目标开发商目标2010年年底之前完成80%货量的成交目标理解：1、实现快速销售，以推售/价格把控销售速度；2、保证销售速度的同时，最大化实现销售溢价。目标下的系列问题思考问题思考产项目为纯商业产品，主要的产品的组成为格子铺，产品的主要优势为总价品低，投资门槛低，但是区域市场和南昌周边市场是否会推出同类型的产品，项目的产品是否还能保持自身的优势？客户大2010年对住宅的政策频出，年底是否会出台专项整治商业市场的产品政策，年底银根收紧，银行五款可带，对项目的销售会带来怎样市场势的压力？大势项目的客户群主要以投资客为主，客户认可项目的是什么？客会继续关注吗？如果市场上推出同类产品客户是否有变化？户又如何把握时间蓄客？市目前南昌商业市场是怎样的？未来一段时间内本项目存在场哪些竞争对手？我们应当如何应对？核心背景界定宏观趋势预判竞争格局分析客户情况总结2010年宏观趋势是怎样的？新政百日后，调控在继续沿着保障房、资金、土地、信贷四个方向持续进行，宏观趋势预判政策对市场的调控并未放松从03年开始，政府对房地产市场格外关注，但政府在与市场的博弈中非常被动宏观趋势预判为何会越调越高？宏观趋势预判宏观趋势预判结论1新景祥研判，在政策面没有任何放松情况下，市场成交回暖的现象说明市场自身的力量已经突破政策效力的束缚，政策效力正在边际递减，政府初期调控目标幵未完全达到。市场成交回暖导致9月底中央政府加码，这一系列的严厉政策短期内仍以遏制房价为主，调控的逡辑依然是“促供给、抑需求”。宏观趋势预判结论2新景祥研判：写字楼，酒店式公寓，商铺统属商业地产范畴；在一个具有中国特色的市场经济环境中运营一个商业地产，最为关键的是要看透政策调控下的市场导向。我们现时所处的阶段，是一个调控政策频出的市场环境；这就意味着，项目必须在调控迷局中寻找出路与机会…纵观现已出台的调控新政，矛头直指住宅，商业甚少提及；新景祥认为，对于商业地产，没有利空或许就是利好…核心背景界定宏观趋势预判竞争格局分析客户情况总结目前南昌商业市场是怎样的？未来一段时间内本项目存在哪些竞争对手？我们的优劣势？应当如何应对？南昌老城区商业格局，“中心大商场、周边大市场、城内特色商业街”南昌商业市场扫描交错组合老城区以八一广场为商业核心，形成南昌商业核心商圈；以中山路、胜利路、福州如、孺子路、象山路为特色构建特色商业街区；周边以建材、家具、物流、五金、服装为特点的大型物流集散市场。老城区核心商圈：以八一广场为核心、辐射中山路、胜利路、孺子路、福州路南昌商业市场扫描等商业街区，形成南昌购物、休闲、娱乐、餐饮集中消费区。以八一广场为核心，辐射周边的商业街区；经营业态以主力百货、服装专卖、商业餐饮休闲、娱乐购物、IT软件为主；中心除大型主力百货外，主要以商业街铺面经营为主。老城区核心商圈特点：以人气为支持而形成的商业消费机会点，支撑着大型南昌商业市场扫描商业的经营。以人气作为商业的支持，进行商业经营；地域情结、城市中心的地理位置，成为商业形成人气的主要吸引力；商业经营主要侧重零售的销售模式。南昌老城区百货业态：主要集中在老城区八一商圈，依托着城市中心对人南昌商业市场扫描气的支持，保持着稳固的商业经营。商场名称经营地址经营面积（平米）经营楼层南昌百货大楼中山路1号5万地上五层万达购物广场八一广场北侧3.5万地上四层、地下一层丽华购物广场孺子路1号4.6万地上六层、地下二层洪客隆中山路店中山路150号3.2万地上五层、地下一层百盛广场中山路177号4.2万地上四层、地下一层天虹百货中山路318号5.4万地上九层、地下一层财富购物广场八一广场北3.5万地上五层南昌老城区超市业态：主要选址在老城区二类地段，紧邻社区，人口南昌商业市场扫描密度高，经营面积控制在1万平方米。商场名称经营地址经营面积（平方米）经营楼层上海农工商南昌店抚河中路39号1.2万平方米地上二层新洪客隆象山店象山南路1万平方米地上二层好又多象湖店三店西路488号1.755万平方米地上三层步步高南昌胜利店胜利路235号1.98万平方米地上三层百大城东超市象山南路1万平方米地上二层南昌老城区商业：购物固化、餐饮为主带动消费向城市外围南昌商业市场扫描进行扩张。1.三大主流消费，购物业态依托占据商业主力市中心居住人口、流动人口众多，这给购物业态提供了良好的生存环境，购物业态保持长期的稳定经营，还未形成大规模的向外突击。2.餐饮创新发展、城外发展已成趋势受城市经济发展，餐饮消费理念、城市交通压力，城区扩大，餐饮向城外发展已成趋势，规模不断扩大，并受到市场消费力支持。3.餐饮带动娱乐，娱乐向外发展，条件开始形成餐饮与娱乐二次消费的链条关系，推动娱乐业态向外发展，拉动业态向外扩张经营。红谷滩商业市场扫描红角洲商业圈红谷滩商业圈凤凰洲商业圈红谷滩商圈业态分布概况红谷滩商业市场扫描红谷滩商圈由红谷中大道和丰和中大道贯穿，由于是一个新发展的商圈,所以行业还不是很繁华和齐全,但也有一些商业分布，像百货商场就有洪城大厦时代广场、洪客隆第一街区店，洪客隆红谷店、天虹商场；餐饮酒店有咸亨酒店、红谷名家、迪欧咖啡红谷店、老树咖啡、澳门豆捞、毛家饭店、菜肴故事等；医院有江西中寰国际医院、昌北医院；星级宾馆有泰耐克大酒店、鑫峰假日酒店、海航白金酒店；休闲娱乐场所有魅力健身、新浪潮；美容美发有克丽缇娜、沙之宣、喜悦美发等；楼盘底商宾馆、酒店餐饮、饭店连锁商场、超市银行、邮局医院红谷滩中心区商业未上市地块现状展示中兴广场西奇红谷广场中江国际上海湾红谷滩商业市场扫描商业：18511㎡商业：420001㎡商业，金融：41518㎡商业，办公：32208㎡拿地时间：05年拿地时间：05年拿地时间：07年拿地时间：07年现状：未开工现状：未开工现状：未开工现状：部分开工（尚未公开）土地年限：40年土地年限：40年土地年限：40年土地年限：40年金久投资办公、商业、宾馆用地：54000㎡拿地时间：07年现状：在建江奥本项目土地年限：40年办公、商业、宾馆用地：50000㎡拿地时间：07年现状：在建土地年限：40年金融街地块江西博能金融、办公、商业、办公、商业、宾馆用酒店用地：250000地㎡：54800㎡拿地时间：08年拿地时间：07年现状：部分开工现状：在建土地年限：40年土地年限：40年江西恒盛嘉里置业，香格里拉江西萍钢喻建华、张国华、段春建、辛国办公、商业、宾馆用酒店、办公、商业、高级公寓办公、商业用地：43491㎡勇地用地：238688㎡拿地时间：09年商业用地：40637㎡：52000㎡拿地时间：08年现状：在建拿地时间：10年拿地时间：07年现状：未开工土地年限：40年现状：未开工现状：在建土地年限：商服40年、住宅70土地年限：40年土地年限：40年年红谷滩商圈业态总体概况红谷滩商业市场扫描业态类型业态比例（约）路段租价（元）主营特色超市0.94%中介/建材/装修/装饰/装潢等33.13%房产中介/餐饮/红谷中大道20-50元餐饮/酒店/住宿16.25%百货休闲娱乐1.56%餐饮/美容美发/修理及配件/通讯/小百货14.06%丰和中大道30-50元修理及配件汽车城0.62%星级宾馆0.62%美容美发5.63%翠苑路30-60元餐饮/美容美发医院、医药2.19%其他25%鹿璟名居40元左右商住两用合计100%据调查，由于红谷滩商圈的大部分房子都是新楼盘，现在的房价相对较高，所以租价也贵些，一些老房子的商铺相对就比较便宜，商铺的租价在20-60元/㎡/月之间。主要楼盘底商情况（红谷滩）红谷滩商业市场扫描商业面积(楼盘位置当前价格开盘时间销售状况规划业态备注平方米)一、二期商业街进驻商家：家装公10000-2007年3月开目前可预售餐饮、娱乐、美容司、建材商店、家电公司、餐橱用红谷滩翠苑6100平米左右品店、干洗店、净菜店、水果店、万达星城路三期2600012000(目前始销售三期一、家装、超市、生已停售)区的商铺,已销售40%左活配套便利店、餐饮店、咸亨酒店、得月右楼酒家、速8酒店、招商银行等已入驻商家：中国银行、工商银行红谷滩红谷一楼2万；二2003年10月开目前在售金领餐饮、美容、建材、房产中介、家装公司、建材店、江信国际花园中大道20000楼8-9千始销售域商铺、银行、商店等便利店、美容美发店、干洗店、通讯店等理想家园MO时尚丰和中大道美容、建材、银行广场与翠苑路交160008000-100002006年10月已售完、商店、餐饮等便利店、建材店、二手房中介等汇处商业总体以自商场、超市、康体红谷大道春42000，其用招商为主，中心、影剧院、咖07年10月左右洪客隆百货开业，另第一街区晖路口中出售