华发新城5期首批单位开盘分析报告华发新城5期首批单位开盘分析报告珠海红馆房地产策划有限公司2008年10月ZhuhaiHerogoorealestateplanningco,.Ltd华发新城5期首批单位开盘分析报告版权声明本报告仅供客户内部使用，版权归属珠海红馆房地产策划有限公司，任何个人或机构未经本公司书面授权的方式，擅自进行传阅、编辑、发布本报告中的部分或全部内容，无论传播是否具有商业目的，均被视为侵犯版权行为。内部资料，请妥善保管！ZhuhaiHerogoorealestateplanningco,.Ltd华发新城5期首批单位开盘分析报告摘要1、总体销售情况?此次开盘推售147-151栋、156、158、161-164、168、171、173、176-178、180-182栋共20栋，合计552套单位。开盘当天下午13：00前共成交约150套，截至10月4日，共销售325个单位（325套仅为现场销控表统计数据），总体销售率为58.9%（按552套可售套数计）；?开盘当天上午从10点开始选房，在选房等候区的客户约有200个人左右，但有较多客户在观望中，选房的速度也较为慢，至中午12点左右售出不到120套房，但选房顺序号已叫到1200号，现场销控存在漏洞；?有鉴于投资客的锐减致使89㎡两房的销售速度明显放缓，下午及其后两天两房才受到刚需强烈的消费者热捧，侧面显示本次推盘价格信息的对外扩散、客户发动及开发、锁定的工作缺失，而后期自住型客户的集中出现，则表明观望情绪浓厚的市场中仍不乏真实的刚需性置业需求。?作为过往推盘中的重要客户构成，本次推盘到场的澳门常客锐减明显（停车场所见珠澳双牌车明显减少），后面小面积单位（两房，约89㎡）的销售速度放缓即可印证此点。2、价格情况?花园洋房均价：10266元/㎡小高层、高层均价：9072元/㎡整体均价：9315元/㎡；?94折后单价主要集中在8000-9000元/㎡之间，比例为43%，7000-8000元/㎡约占20%；?本次推出单位94折后总价主要集中在61-89万（28%，两房），140-169万元（25%，四房为主，少量三房）；ZhuhaiHerogoorealestateplanningco,.LtdP1华发新城5期首批单位开盘分析报告?总价在200万元以下的单位占总量85%以上，反映出华发新城在单价攀升到高位时，严格控制总价，符合市场需求；3、畅滞销户型——小高层单位?因临近新城大道，景观资源缺乏，临路的小高层普遍销售缓慢；?181栋（约185㎡四房）较其他182栋（约204㎡四房）、180栋（离公路及主入口最近）两栋单位，拥享更对的湖景资源，销售好于推出的小高层单位。——高层单位?可变三房，总价相对较低的89㎡两房单位（168栋02、05房，）及临近前山河的173栋01户型（约136㎡）为畅销单位；?171栋03、04房，虽拥有河景资源，但户型面积较大（约177㎡），总价高，客户购买力有限，177、178栋02、03（126、86㎡）户型，景观资源少，临街加之西晒影响亦出现滞销；——花园洋房?鉴于高性价比及产品在市场相对稀缺，花园洋房类产品普遍受市场热捧；?地处端头的161、162栋及临近新城大道的164栋等因为未能获享（或窄面湖景）湖景资源，销售速度较同类产品缓慢；?其中148、150栋等因位处地块腹地，拥享更多的湖景的单位，销售最为理想；4、客户情况?年龄集中在35－45岁，职业主要是高级公务员、私营企业老板、企事业单位高级管理人员，置业目的普遍以自住为主；ZhuhaiHerogoorealestateplanningco,.LtdP2华发新城5期首批单位开盘分析报告?开盘当天到现场主要客户是珠海本地约70%，港澳约10%，其他（含珠三角+内地）约20%；珠海客户偏好四房的花园洋房及高层三房，以自住为主；其中，珠海高收入客户占20%，注重景观资源、居住感受，偏好四房的花园洋房；?由于90㎡以下的两房占一定的户型配比，由此吸引了一部分80年代前后的客户，约占20％?对于价格，客户普遍认为较为务实，性价比较高，长期看来有一定的升值空间；大多数客户以自住为主，多有过二次或是多次以上的置业经历，部分客户是终级置业，纯粹的投资客户极少。客户区域分布情况20%10%70%港澳珠海本地珠三角及内地ZhuhaiHerogoorealestateplanningco,.LtdP3华发新城5期首批单位开盘分析报告一、项目概况华发新城整体规划图（5、6、7期为2006年华发竞得的珠国土储2005?13地块）联排别墅区：2-3F花园洋房区6F小高层：12F华发新城5期各类产品布局ZhuhaiHerogoorealestateplanningco,.LtdP4华发新城5期首批单位开盘分析报告1、项目概况华发新城五期位于华发新城三期西侧、前山河南岸、新城大道北侧，是华发新城一至四期的升级版，也是华发新城最后一期河景单位。华发新城五期用地是2006年华发竞得的珠国土储2005-13地块中的一部分，该地块是华发股份于2006年10月18日以楼面地价3510元/㎡，总成交价26.2亿元人民币拍得，贵为当年的珠海地王。华发新城五期彩云河畔技术指标总用地面积：约18万㎡总建筑面积：约50万㎡建筑密度：17.83%容积率：2.2绿化率：40%华发新城五期彩云河畔及本次推售单位套数及面积比例五期总建筑面积504495.92㎡五期总套数约2100本次推售建筑面积87209.32㎡本次推售套数552本次推售所占面积比例17%本次推售所占套数比例26%后续推售套数约1448后续推售户均面积288㎡?本次推售面积占总体面积的比例较少,后续推售大户型的总体销售压力较大；?本次推售的产品面积相对较小,以小户型搭配大户型的销售方式,制造市场热销气氛，为后续推售铺陈。同时也是产品对市场的初步接触，将为后续销售调整提供有力依据。ZhuhaiHerogoorealestateplanningco,.LtdP5华发新城5期首批单位开盘分析报告华发新城?5期首推单元一览171栋173栋176栋148栋149栋177栋147栋178栋168栋150栋?151栋180栋156栋181栋158栋182栋163栋162栋161栋164栋推售的小高层、高层推售的花园洋房一期ZhuhaiHerogoorealestateplanning二期co,.LtdP6华发新城5期首批单位开盘分析报告2、基础数据表占地面积181464.12㎡建筑面积504495.92㎡（含地下建筑）容积率约2.2建筑密度19.5%绿化率40%建筑类型联排别墅：2-3F；花园洋房：6F；小高层：12F；高层：26-30F户数已取得预售证的为1341套（5期总体超过2000户）折前起价7000元/㎡均价花园洋房均价：9880元/㎡小高层、高层均价：8900元/㎡（94折）85-89㎡二房（N+1房）主力户型124-126㎡及136㎡三房167-178㎡、185㎡、201㎡四房单位为主户型卖点方正实用，配入户花园、南北通透、景观资源丰富，非望河即临湖配套会所、商业、学校、公园卖点开发商品牌、产品质量、大社区、南湾高尚生活圈、高性价比、前山河景优惠/促销手段VIP认购94折ZhuhaiHerogoorealestateplanningco,.LtdP7华发新城5期首批单位开盘分析报告3、户型配比户型面积区间套数套数比89.79-89.85810.51%89.37-89.66346.16%两房85.32-86.52325.8%89.28285.07%15227.54%124.67-126.736411.59%136.23509.06%三房147.1120.36%156.61274.89%14325.90%小高层、167.18-177.9274.89%高层181.17-181.39295.25%184.99366.52%四房201.96-202.3285.07%204.01183.26%13824.99%五房296.69-297.94162.90%268.2820.36%310.6-371.51111.99%复式482.8820.36%152.71%小计464三房153.88-160.60223.99%四房约184223.99%花园洋房四房约200223.99%六房287.96-299.1223.99%8815.96%总计552100%ZhuhaiHerogoorealestateplanningco,.LtdP8华发新城5期首批单位开盘分析报告小高层+高层户型构成比例复式（268、310-372、482㎡）五房（298㎡）3%二房（85-90㎡）4%29%四房（167-178、185、201㎡）32%三房（125、136、157㎡）32%二房（85-90㎡）三房（125、136、157㎡）四房（167-178、185、201㎡）五房（298㎡）复式（268、310-372、482㎡）花园洋房户型构成比例三房（154-161㎡）六房（288-299㎡）25%25%四房（200㎡）四房（184㎡）25%25%三房（154-161㎡）四房（184㎡）四房（200㎡）六房（288-299㎡）ZhuhaiHerogoorealestateplanningco,.LtdP9华发新城5期首批单位开盘分析报告?本次开盘推盘单位约占5期总套数的27%（套数比例，按2000总户数测算）；?小高层、高层产品的推售以85-89㎡两房（含N+1房）、124-126㎡及136㎡三房，167-178㎡、185㎡、201㎡四房单位为主；?另