桃花岛酒店项目市场研究及策划定位报告中远酒店物业管理有限公司2010.7.2报告推进工作5月7日、6月4日【专家沟通】访谈，了解专家对黄山市酒店市场的看法，获取市场信息【黄山市现场调研】5月8日至12日获取黄山市基本市场数据，考察黄山市特色酒店【国际酒店管理集团】5月13日至今向凯悦、雅高、卡尔森、威培斯等酒店管理集团发送考察邀请函。沟通酒店定位及合作事项5月28日【分时度假培训】掌握分时度假的形式、分时度假的操作方法6月8日【黄山市旅游委员会】补充黄山市旅游市场、酒店市场数据，访谈【黄山市资深酒店专业人士】6月9日访谈，了解黄山酒店市场概况，国际大酒店、高尔夫、香茗酒店概况【黄山高尔夫】实地调研、访谈6月21日【北京拉斐特城堡酒店】【北京和园逸景度假酒店】参观、访谈，了解酒店特色，项目整体开发思路1汇报框架前言~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~3第一部分黄山市酒店市场调研~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~4第一章黄山市旅游市场概况~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~4第二章黄山市酒店市场概况~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~16第三章项目地块条件分析~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~29第四章竞争对手分析~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~41第二部分结论与建议~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~58附件~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~63附件1高端休闲养生度假酒店~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~63附件2主题酒店~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~86附件3产权酒店~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~932前言受黄山东方红影视产业投资有限公司（项目业主）委托，中远酒店物业管理有限公司对安徽省黄山市及项目周边有关情况进行考察、访谈、研究，并完成此报告。现呈报如下：3第一部分黄山市酒店市场调研第一章黄山市旅游市场概况第二章黄山市酒店市场概况第三章项目地块条件分析第四章竞争对手分析4一、地理位置黄山市位于安徽省最南端,东北与宣城地区的绩溪县、旌德县、泾县相接；西北与池州地区的青阳县、石台县、东至县毗连；西南与江西省的景德镇市、婺源县为邻，东南与浙江省的开化县、淳安县、临安县交界。总面积9807平方公里。黄山市地处皖、浙、苏旅游金三角地带，是皖浙苏省际中心城市，也是长江三角洲旅游中心城市之一，地理位置优越。二、行政区划、人口黄山市现辖三区（屯溪区、黄山区、徽州区）、四县（歙县、休宁、祁门、黟县）和黄山风景区。屯溪区为市政府所在地。5截至2009年末，全市户籍人口148.35万人。屯溪区17.3万人。三、交通情况黄山市交通比较便利，铁路连接国内各大城市，高等级公路遍及域内。旅游景区间，交通连接方便，民航运输也在进一步提高运力和机场等级。（一）铁路目前，皖赣铁路是黄山市铁路主干线。为推动黄铁路名称开工时间通车时间建成后通达性山市经济和旅游业的发展，安徽省计划开工建设3条合福高速路2010．52014黄山到合肥、福州、高速铁路。高速铁路建成后将与皖赣并站建设为“黄北京分别需1、2和5小时山北站”，“黄山北站”建成后将成为皖南铁路枢纽。黄杭20102014黄山到杭州30分钟铁路运输能力的提高将提高黄山市与各地的联系能力，为黄山市经济发展增加动力，也将为黄山旅黄山－金华铁路已列入省、部会谈纪要游业的发展，开通快车道。皖赣扩能201020146（二）公路单位：小时黄山域内公路交通比较发达，高等级的公路成为连接邻省和区内主要地区的干线。徽杭、合铜黄高速公路拉近了黄山与合肥、长景德镇江三角洲主要城市的距离。根据《黄山市城市整体发展规划（2008-合肥2030）》，黄山市公路计划形成“一环七射”的高速公路网络，其上海中合铜黄、徽杭高速公路在中心城区南部形成的南半环为现状高速公路，高速公路北半环，屯景、黄千、溧黄、祁砀、宁黄高速公路杭州为规划高速公路。规划落实，必将有力地推动黄山旅游业的发展。0123456（三）轨道（四）航空黄山市计划从高铁站修建一条轻轨直通黄2009年黄山机场开通了直飞韩国首尔的航班，国内航山风景区，实现从主要城市到黄山风景区轨道线至北京、上海、深圳、长沙、厦门等。交通的无缝对接。根据规划，未来黄山机场按4E类标准规划控制，跑道延长至3200米，用地扩展到230公顷。随着黄山机场的升级扩容，未来黄山市的旅客吞吐量将大幅度增加，对于黄山市旅游经济的发展将起到极大的推动作用。7四、资源概况自然条件历史文化旅游资源气候黄山历史悠久,徽派文化底蕴丰黄山市自然及人文旅游资源丰黄山市地处北亚热带，属于湿润性季风气候，具有温和多雨，四季分明的厚，是我国三大区域文化（藏学、富，拥有2处世界遗产地和1处世界特征。年平均气温15°-16°C，大部敦煌学、徽学）之一，涵盖了哲、地质公园、世界自然遗产、世界文分地区冬无严寒，无霜期236天。平均年降水量1670毫米，最高达2708毫经、史诸多领域，形成了独具特色化遗产地，以及九大类114项国家米。降水多集中于5－8月，水热资源的徽州文化，同时形成了新安理级旅游资源，在国内旅游起步较十分丰富，气候温和，空气湿润，空气负氧离子含量是普通城市的20倍，学、新安医学、新安画派、徽派盆早，产业体系也相对完备。截至适宜于旅游度假。景、徽墨歙砚、徽派建筑、徽雕、徽2009年，黄山市拥有国家5A级景自然资源黄山市“八山一水一分田”，群山环刻、徽剧、徽菜等独具地方特色的区1处，国家4A级景区19处。绕，新安江穿城而过，全市森林覆盖文化流派。率为73%，全市自然分布着700多种树木，加上引种培育的树种，共有1000多种之多。飞禽走兽200多种，其中属于国家保护的珍贵鸟兽有20多种，溪河塘坝中的鱼类有120多个品种。8黄山市主要旅游景点旅游景点名称旅游资源等级2009年旅游接待人次（万人次）黄山风景区世界自然遗产、文化遗产、世界地质236公园、国家5A级景区宏村世界遗产地93西递世纪遗产地61牌坊群、鲍家花园国家4A级景区84花山谜窟国家4A级景区40翡翠谷风景区国家4A级景区57齐云山风景区国家4A级景区24太平湖风景区国家4A级景区54徽州古城国家4A级景区31九龙瀑国家4A级景区26潜口民宅国家4A级景区25牯牛降国家4A级景区22新安江山水画廊旅游风景区国家4A级景区69五、黄山市经济发展概况国民生产总值产业结构黄山市产业结构比例图2009年，黄山市生产总值(GDP)266.92亿元，同比增长黄山市目前的三次产业结构是建立在经济体量11.5%。黄山市GDP在安徽省17小，二产发展不充分、不到位的基础上，三产比个市中排名在第16位。近年来，重高但增势弱，工业增长快但比重小。2009年黄黄山市国民生产总值持续增长，山市旅游收入相当于GDP的63%，旅游业已经发呈现了上升趋势。展成为黄山市国民经济的重要支柱。目前黄山市正在加快工业园区发展，2009年，黄山市工业经济企稳回升、总体向好，净增规上工人均国民生产总值业企业75户，实现增加值73.6亿元、增长26.1%，规上工业增加值、实现利税、利润三项指标增幅2007年到2009年，黄山市人均国分别居安徽省第亓、第三、第二位，是年以民生产总值逐年递增，2009年2003来综合运行质量最好的一年，全市园区共完成投，黄山市人均国民生产总值为资亿元、新增入园企业户，其中市经济开18243元，同比2008年增长率为50180发区完成投资亿元、新增入园企业户。9.45%。12.63910六、黄山市旅游经济概况旅游接待人次旅游收入单位：万人次单位：亿元旅游接待总人次入境旅游人次国内旅游人次168.152122.52140.92034.791801.31720.3110.61535.161466.61124184.41156.41001.395861.543.354.5268.558187.71200520062007200820092005200620072008200911主要客源地客源地入境旅游客源地国内旅游客源地大洋洲非洲珠三角华中地区11%美洲2%1%8%11%东三省1%欧洲14%江浙沪京津塘亚洲71%9%72%前亓位入境旅游客源地前十位国内旅游客源地42243608000004112211700000400404567260000029081433648527407150000027928963577774000002941774154730000011719341280106134020000041732728436320382929569760352063123841151861510000014523117508460677902007年2008年2009年安徽江苏浙江上海广东北京山东湖北河南江西12台湾同胞香港同胞日本韩国美国341.35294.81300.96?旅游淡旺季240.02255.35黄山旅游淡旺季比较明显，每180.87年4、5、7、8、9、10月为旺季，11123.08113.6278.6668.674.45月至次年3月及6月为淡季。淡旺季50.76接待人数变化明显。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月旅游收入构成情况其他交通住宿购物13%11%16%22%餐饮15%娱乐5%游览18%133停留天数2.521.5国内