20119年月徐州淮海西路新城市综合体项目前期策划顾问报告（整合部分）附件附件项目体量推导项目总体定位项目总体定位市场研究总结项目地块理解宏观市场总结国内外参考案例可开发产品研究项目各功能区域定位2；市场业拓徐州商开极积。加更也促使中外商家，对项目的发展起到很好的推动作用对项目的发展起到很好的推动作用引外来投资者，利于吸有，条件遇等机设建圈徐州产业结构的进一步升级，第三产业的快速发展，有助于商贸服务业的发展，从而带动商业地产的开发。徐州连通南北、沟通中西，地理位置优越和经济规模较大，以及江苏四大中心城市建设、三大都市建等机条件有引外来投资者也促使中外商家加极拓徐州商市场市徐州旅游资源丰富，旅游收入增长潜力巨大，旅游业繁荣在一定程度上促进了商业、娱乐业、餐饮业的快速发展，同时丰富的业态也刺激了更多的旅游消费人群，以及淮海经济区周边城市高档客流的引入；客流的引入；近年徐州市居民收入水平、消费水平持续增长和消费品层次的上升，使人们时尚休闲、精品购物以及商品品牌质量提出了更高的要求，消费需求的稳步增加，将带动商业消费形成较大的市场发展空间；周边区域大范围的旧城改造项目周边区域大范围的旧城改造项目●●●●●徐州宏观市场总结3商业市场总结5批以生活配套一发展出了批以生活配套，矿大商圈矿大商圈??????徐州市的核心商业区集中在市中心多个绿化广场周边及淮海中路沿线，按照商业物业的集中程度和市场认知度，徐州市目前业已成型的市级商圈为：火车站商圈彭城广场商圈人民广场商圈另外，在一些新兴住宅区以及大学城周边发展出了城周边为主的区域级商圈：东部商圈随着市政府及相关职能机构搬迁至新城，未来将逐渐兴起成为又一个主要商圈：新城商圈新城新城商圈东部东部商圈淮海广场商圈矿大矿大商圈核心商圈彭城广场商圈人民广场商圈徐州市商业分布6淮海广场商圈彭城广场商圈人民广场商圈人民广场商圈东部商圈矿大商圈新区商圈54%10%8%2015（）2%未来商业供应量分布2%24%淮海广场商圈彭城广场商圈人民广场商圈东部商圈东部商圈矿大商圈新区商圈66%4%商业现有供应量分布5%0%7%7%18%5??从商业整体体量分析，现有优质商业项目较为集中分布在彭城广场、人民广场商圈未来年内，彭城广场及新城区将出现集中放量供应，未来新城区从体量上将成为新兴城市副中心。商业现有及未来供应量8档次定位高档次定位高彭城广场新区人气度高人气度低人民广场东部矿大淮海广场档次定位低档次定位低从右图可以清晰看出，彭城广场具有不可对抗的市场竞争优势，在人气度及商业定位方面都处于徐州的领先位置。人民广场商圈内大批旧城改造项人民广场商圈内大批旧城改造项目，将极大地提升商圈居住及商务商业氛围，处于中心城区良好的区位优势，未来发展潜力可观。新城区目前仍处于整体开发的起步阶段，未来将建成大体量的商业项目，随着轨道交通的建成及新区的进一步发展，将逐步分流现有核心商圈的消费客源，竞争性较强。淮海广场商圈区域客流充足稳定，但目前商业档次定位较低，未来与本项目不具竞争性。????各商圈定位分析9个个66-55等等BLANCBLANC在传统百货中仍为主导产品MONT,雅戈尔、李宁、杉杉等品牌在几大百货中均有出现大百货中均有出现30-40浪琴，欧米茄，兰蔻等个DunhillMONTDunhill品牌国际一线国际二线品牌国内知名品牌国内知名品牌常规中低档品牌零售品牌分析11娱乐娱乐、也提供在餐也提供在餐餐饮餐饮，、集休闲集休闲。传统百传统百，，上海、北京传统百货基本淘汰，主要以大型综合性购物中心的形式占据商业市场，同时LifestyleCenter消费模式也成为当前颇受欢迎的商业项目受欢迎的商业项目为一体。杭州、南京在满足消费者购物需求的同时在满足消费者购物需求的同时，百货和综合性购物中心并存发展百货和综合性购物中心并存发展货商业形态逐步淡出市场，集时尚精品百货、及特色休闲购物为一体的购物中心逐渐成为市场主导。百百市场急需突破与创新市场急需突破与创新传统传统为主，大型综合性购物中心的发展正处于起步阶段，如力宝城。徐州商业徐州商业。。商业形态以商业形态以，，，徐州百货百货购物中心购物中心LifestyleLifestyleCenterCenter货、大卖场和社区型商业商业发展相对落后商业发展相对落后餐饮业态也主要以中低档为主餐饮业态也主要以中低档为主，随着传统商业模式的成熟和饱和随着传统商业模式的成熟和饱和饮、文化、休闲、娱乐等其他感官上的体验需求。最大程度的满足消费人群的多样性需求。徐州市场虽然具备各类零售、休闲、餐饮业态，但均零散分布于各大商圈的商业广场及街铺。且休闲业态比重很低低目前徐州市场已出现一站式的休闲生活购物中心，如力宝城，未来将会有更多的此类项目如苏宁广场、中央国际等不断出现，这说明一站式的综合型休闲生活购物中心将能逐步取代传统的商业模式发展。沿街商铺沿街商铺一站式购物、休闲、餐饮、文化、娱乐的综合型休闲生活购物中心????徐州市未来消费需求趋势分析12乐商户，但比重仍处于较低水平。但休闲娱乐产品在徐州的发展迅速，其中以电影娱乐产业最为突出。电玩城，影城、KTV、休闲吧等都在逐步进入商场，形成整体中的规模个体。这会是一种趋势，会有更多的商场也加入室内娱乐战中来。自身商业自身商业，非传统的休闲娱非传统的休闲娱些现一同时本地商业品牌也在不断同时本地商业品牌也在不断。。将出些将出现，苏宁等苏宁等匮乏以及周边区域的限制匮乏以及周边区域的限制、、的涌的涌如绿地如绿地，，涌入徐州涌入徐州未来随着新型购物中心未来随着新型购物中心，由于后续可供开发土地供应的由于后续可供开发土地供应的。，人民广场人民广场批优质的商业地产纷纷批优质的商业地产纷纷、中所占比重较低一大的竞争和挑战，，项目遇更如淮海广场如淮海广场有商业，现货将遭百开发商业项目开发商业项目在徐州有商业中所占比重较低在徐州些传统商圈些传统商圈有的传统货将遭大的竞争和挑战有的传统徐州大力徐州大力一类商业，，乐，而原几年几年闲娱类商业闲娱进进近近缺乏良好的更替过程，一批老牌商业项目经营惨淡甚至于倒闭。于此相对应的是彭城广场商圈，由于金鹰、金地等大型项目的开发，带动了品牌档次结构的升级，正经历迅猛发展的阶段。在徐州的在徐州的休休传统商业百货发展遭遇瓶颈休闲娱乐型商业发展潜力巨大进行改造升级。陆续开发的新商业项目增加了各片区的商业体量，同时也提升了整体商业品质。迈观察徐州整体商业市场，商业项目的形态还大多停留在传统百货阶段，整体业态仍以各类零售为主，餐饮、娱乐等业态大多独立于百货存在。而在核心的彭城广场商圈，新开发的力宝城，包括在建的苏宁广场、中央国际等商业项目也已逐步转向以大体量一站式消费，综合性业态为主的新型商业模式，未来此类商业项目将引导徐州市场向综合性消费商业网点众多，商业项目不断涌现商业业态的逐步升级????徐州市商业市场现状13政策分析交通分析SWOT分析周边环境分析项目地块概况附件项目总体定位市场研究总结项目地块理解项目地块理解宏观市场总结国内外参考案例可开发产品研究项目开发体量推导项目各功能区域定位48方米方米平平807410807410项目地块所在位置筑面积筑面积内容指标单位占地面积平方米281600规划局要求下建规划局要求下建极限容积率下建筑面积平方米总建筑面积差值平方米849444.1342034??项目基本情况地理位置：东临二环西路，西临三环西路，南临淮海路，北临矿山路，地块为多点分布沿新淮海西路（锦绣路）矿山路，地块为多点分布沿新淮海西路（锦绣路）两侧延续分布项目经济指标：项目地块概况492.9460,477.00容积率：体量：JJ3.2340,676.00容积率：体量：800,90.00：I2.41容积率：体量体量--容积率：体量：NOPKM98,256.89：HH2.71容积率：体量体量L685.004.52114,780.00容积率：体量：,,9：00.K+M0.9容积率：体量体量266,G23266002374,203.60：3.04容积率：体量体量2.91容积率：体量：体量：FF104,900.00：64.3.38容积率：体量体量097,E1140976411400.012,3.05A容积率：体量：体量：12901200129：注：以上容积率和体量为极限容积率和极限体量3.05容积率：体量体量地块整体规划50淮海（横”一纵一具有丰富自然和人文景观资，——公里。四、布局结构：“一湖、两地区、五中心、六片区、八廊道”的空间结构“一湖”云龙湖及周边地区；“人民广场为中心的“方方、云龙湖北侧旧城地区和东部地区；云龙湖北侧旧城地区和东部地区；南三环教育科研基地片区和七里沟片区；：城市商贸服务中心具有丰富自然和人文景观资：城市商贸服务中心、51.90为平——”年年形成以彭城广场人民广场为中心的“纵横”淮海形成以彭城广场两地区两地区功能定位功能定位翟山片区————“五中心”彭城广场商业中心、人民广场商业副中心、湖北路北侧商业服务副中心、翟山商业副中心和泉山区区级行政中心；“六片区”旧城区西部片区、旧城区东部片区、凤凰山片“八廊道”：黄河故道、三环路绿化带、二环西路绿化带、西安路绿化带、泰山路绿化带、泰山南路绿化带、铁路绿化隔离带及迎宾大道绿化带等绿化廊道。五、片区职能及人口分布：、、61.5141.7202058.420202729.4一、规划范围：北起黄河故道、黄河南路，南至徐州市与铜山县分界线，西起三环西路，东至中山路、黄河故道、迎宾大道，总面积平方公里，人口万人。二二源的风景旅游区，教育科研产业基地，具有完善的城市服务功能的、生态环境良好的城市生活区。三、本次规划的期限、规模至年